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商品住宅銷售“一房一價(jià)”政策5月1日開始全國推行,。如今一個(gè)多月過去了，最新報(bào)告顯示上海,、北京等重點(diǎn)城市的房產(chǎn)成交價(jià)格并未出現(xiàn)預(yù)期中的明顯下降,，表明此政策作用尚未明顯顯現(xiàn)。但一個(gè)月來,，來自各方面的質(zhì)疑之聲始終不斷,。
盡管如此，“一房一價(jià)”政策的積極效應(yīng)仍然是顯而易見的,，開發(fā)商炒作的成本大大提高。以前,，分區(qū)開盤,、封盤提價(jià)等是國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)界普遍慣用的炒作伎倆，在整體供不應(yīng)求的市場(chǎng)條件下,，極易制造出緊張氣氛,，使購房者為之喪失消費(fèi)理性從而輕易接受高價(jià)�,！耙环恳粌r(jià)”政策的出臺(tái),，使得開發(fā)商不能再隨心所欲地控制推盤節(jié)奏和方式，會(huì)對(duì)這些炒作行為的遏制起到很大的作用,。但筆者認(rèn)為,，幾點(diǎn)值得注意的地方讓“一房一價(jià)”政策仍有完善的空間,。
首先，目前的“一房一價(jià)”政策給開發(fā)商留下的價(jià)格操作余地還很大,。比如,，按照現(xiàn)行政策，新建商品住宅不允許隨意漲價(jià),，但允許降價(jià),，這就為開發(fā)商鉆政策空子提供了機(jī)會(huì)。很多樓盤都將開盤標(biāo)價(jià)拉高到一定高位,，提前透支了未來可能漲價(jià)的空間,。與以往二手房交易中普遍存在的“陰陽合同”現(xiàn)象相類似，其實(shí)際成交價(jià)會(huì)遠(yuǎn)低于這個(gè)官方標(biāo)價(jià),。最近媒體報(bào)道上海郊縣某樓盤的實(shí)際成交價(jià)比備案價(jià)低了33%-56%,，就是明證。這樣,，房產(chǎn)商不難繞過主管部門的監(jiān)管,，繼續(xù)隨意操控銷售價(jià)格。針對(duì)此情況的出現(xiàn),，筆者建議可對(duì)房源的降價(jià)幅度也作出一定程度的限制,，即實(shí)際成交價(jià)格與備案價(jià)格的折扣幅度應(yīng)該在20%以內(nèi)。這樣開發(fā)商就不會(huì)無所顧忌地虛標(biāo)備案價(jià)格,。換言之,，開發(fā)商在確定“一房一價(jià)”的備案價(jià)格以后，只有最多20%的降價(jià)空間可以使用,。如果要跌價(jià)超過20%則需另行備案才可以,。
其次，目前的備案價(jià)格基本由開發(fā)商說了算,，即開發(fā)商想定什么價(jià),，物價(jià)部門便基本按照此價(jià)格來備案，如此在客觀上也給開發(fā)商定高價(jià)賣“豪宅”提供了方便,。筆者認(rèn)為物價(jià)局在審核開發(fā)商“一房一價(jià)”備案申請(qǐng)時(shí),，應(yīng)著手確立一套明確及獨(dú)立的備案定價(jià)審核標(biāo)準(zhǔn)。以一些重要指標(biāo)如項(xiàng)目所在區(qū)域近三個(gè)月或半年的住宅平均成交價(jià)格為基準(zhǔn),，上浮一定比例（如30%）作為合理定價(jià)區(qū)間,，如定價(jià)超過此定價(jià)區(qū)間，開發(fā)商則須就此定價(jià)給出一定的解釋,。如果開發(fā)商提不出讓人信服的理由,，那么物價(jià)部門可以根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)拒絕通過這一備案價(jià)格。如果這一流程可以得到有效實(shí)行，那么類似于近日北京釣魚臺(tái)7號(hào)院這樣的天價(jià)樓盤銷售事件將會(huì)被杜絕在備案申請(qǐng)階段,，而不是在媒體曝光之后再被暫停銷售,。其對(duì)于遏制“價(jià)不驚人死不休”的豪宅市場(chǎng)炒作有一定的作用。當(dāng)然,，前提是審核標(biāo)準(zhǔn)的透明度以及基準(zhǔn)價(jià)格等公開數(shù)據(jù)的配合,。
此外，筆者認(rèn)為,，要從根本上把“一房一價(jià)”政策落實(shí)到位,，僅靠政府有關(guān)部門的檢查、罰款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,，有關(guān)部門應(yīng)增加項(xiàng)目備案信息的公開和透明度,，讓這些信息置于廣大購房者的監(jiān)督之下。物價(jià)或房管部門可以考慮將所管轄區(qū)域樓盤的價(jià)格和其他信息通過房產(chǎn)類刊物,、報(bào)紙,、網(wǎng)絡(luò)等媒體形式適當(dāng)?shù)赜枰耘丁＿@樣“一房一價(jià)”的執(zhí)行情況將由政府一家監(jiān)督轉(zhuǎn)變?yōu)槿癖O(jiān)督,，如此開發(fā)商的炒作空間將會(huì)被進(jìn)一步壓縮,。
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