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商品住宅銷售“一房一價”政策5月1日開始全國推行。如今一個多月過去了,，最新報告顯示上海,、北京等重點城市的房產(chǎn)成交價格并未出現(xiàn)預(yù)期中的明顯下降,，表明此政策作用尚未明顯顯現(xiàn),。但一個月來，來自各方面的質(zhì)疑之聲始終不斷,。
盡管如此,，“一房一價”政策的積極效應(yīng)仍然是顯而易見的，開發(fā)商炒作的成本大大提高,。以前,，分區(qū)開盤、封盤提價等是國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)界普遍慣用的炒作伎倆,，在整體供不應(yīng)求的市場條件下,，極易制造出緊張氣氛，使購房者為之喪失消費理性從而輕易接受高價,�,！耙环恳粌r”政策的出臺，使得開發(fā)商不能再隨心所欲地控制推盤節(jié)奏和方式,，會對這些炒作行為的遏制起到很大的作用,。但筆者認為，幾點值得注意的地方讓“一房一價”政策仍有完善的空間,。
首先,，目前的“一房一價”政策給開發(fā)商留下的價格操作余地還很大。比如,，按照現(xiàn)行政策,，新建商品住宅不允許隨意漲價，但允許降價,，這就為開發(fā)商鉆政策空子提供了機會,。很多樓盤都將開盤標價拉高到一定高位,，提前透支了未來可能漲價的空間。與以往二手房交易中普遍存在的“陰陽合同”現(xiàn)象相類似,，其實際成交價會遠低于這個官方標價,。最近媒體報道上海郊縣某樓盤的實際成交價比備案價低了33%-56%，就是明證,。這樣,，房產(chǎn)商不難繞過主管部門的監(jiān)管，繼續(xù)隨意操控銷售價格,。針對此情況的出現(xiàn),，筆者建議可對房源的降價幅度也作出一定程度的限制，即實際成交價格與備案價格的折扣幅度應(yīng)該在20%以內(nèi),。這樣開發(fā)商就不會無所顧忌地虛標備案價格。換言之,，開發(fā)商在確定“一房一價”的備案價格以后,，只有最多20%的降價空間可以使用。如果要跌價超過20%則需另行備案才可以,。
其次,，目前的備案價格基本由開發(fā)商說了算，即開發(fā)商想定什么價,，物價部門便基本按照此價格來備案,，如此在客觀上也給開發(fā)商定高價賣“豪宅”提供了方便。筆者認為物價局在審核開發(fā)商“一房一價”備案申請時,，應(yīng)著手確立一套明確及獨立的備案定價審核標準,。以一些重要指標如項目所在區(qū)域近三個月或半年的住宅平均成交價格為基準，上浮一定比例（如30%）作為合理定價區(qū)間,，如定價超過此定價區(qū)間,，開發(fā)商則須就此定價給出一定的解釋。如果開發(fā)商提不出讓人信服的理由,，那么物價部門可以根據(jù)標準拒絕通過這一備案價格,。如果這一流程可以得到有效實行，那么類似于近日北京釣魚臺7號院這樣的天價樓盤銷售事件將會被杜絕在備案申請階段,，而不是在媒體曝光之后再被暫停銷售,。其對于遏制“價不驚人死不休”的豪宅市場炒作有一定的作用。當然,，前提是審核標準的透明度以及基準價格等公開數(shù)據(jù)的配合,。
此外，筆者認為,，要從根本上把“一房一價”政策落實到位,，僅靠政府有關(guān)部門的檢查,、罰款是遠遠不夠的，有關(guān)部門應(yīng)增加項目備案信息的公開和透明度,，讓這些信息置于廣大購房者的監(jiān)督之下,。物價或房管部門可以考慮將所管轄區(qū)域樓盤的價格和其他信息通過房產(chǎn)類刊物、報紙,、網(wǎng)絡(luò)等媒體形式適當?shù)赜枰耘�,。這樣“一房一價”的執(zhí)行情況將由政府一家監(jiān)督轉(zhuǎn)變?yōu)槿癖O(jiān)督，如此開發(fā)商的炒作空間將會被進一步壓縮,。
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