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房屋動(dòng)拆遷,，涉及千家萬(wàn)戶(hù),，是近些年我國(guó)社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)領(lǐng)域。雖然國(guó)家三令五申,，禁止違規(guī)暴力拆遷,，但各地屢禁不止，惡性事件仍時(shí)有發(fā)生,。拆遷矛盾的焦點(diǎn),，正是補(bǔ)償金額多少,。往往是政府和拆遷戶(hù)在補(bǔ)償金上談不攏，或政府進(jìn)行強(qiáng)拆,，或業(yè)主頑強(qiáng)保家,，雙方各不讓步，一旦矛盾激化,，則極有可能發(fā)生悲劇事件,。
那么，補(bǔ)償金多少才算合理,？近日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，解決的正是這檔事,。2001年,，國(guó)家出臺(tái)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，據(jù)此2003年建設(shè)部出臺(tái)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》,。經(jīng)過(guò)兩次公開(kāi)征求意見(jiàn)稿后,，今年初民眾期待已久的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》公布，其中有兩大亮點(diǎn)：一是叫停了行政強(qiáng)拆,，二是加強(qiáng)了對(duì)被征收人利益的保障,。而《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，正是進(jìn)一步細(xì)化確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),。
與2003版文件相比,，具有新意和積極性的內(nèi)容主要有三點(diǎn)。一是評(píng)估方式多樣化,、細(xì)致化,。原規(guī)定：估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法，不具備采用市場(chǎng)比較法條件的,，可以采用其他估價(jià)方法,，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因。現(xiàn)規(guī)定：應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況,，對(duì)市場(chǎng)法,、收益法、成本法,、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用一種或多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,。其進(jìn)步意義是,，按不同的房屋情況，使用最有可操作性,，以及最有利于動(dòng)拆遷戶(hù)的評(píng)估方式,。
二是參考價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn),。原規(guī)定：拆遷估價(jià)應(yīng)參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格�,，F(xiàn)在則不再要求參照政府公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,。其進(jìn)步意義是，更加尊重評(píng)估機(jī)構(gòu),。由于政府公布的價(jià)格,，只是一個(gè)城市、一個(gè)城區(qū),、一個(gè)板塊的籠統(tǒng)市場(chǎng)價(jià)格,，難以對(duì)某套拆遷住宅形成準(zhǔn)確的參考價(jià)值。況且,，很多城市公布的住宅價(jià)格,，往往包含了經(jīng)濟(jì)適用房、安置房,、限價(jià)房的因素,，不能很好反映市場(chǎng)化的商品住宅價(jià)格。
三是增強(qiáng)了拆遷戶(hù)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán),。原規(guī)定：市,、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng),、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu),，供拆遷當(dāng)事人選擇。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi),、透明,，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。現(xiàn)規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定,；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的,，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào),、抽簽等隨機(jī)方式確定,。其進(jìn)步意義在于，政府不再規(guī)定估價(jià)機(jī)構(gòu)名單,，這樣拆遷戶(hù)選擇范圍擴(kuò)大,，同時(shí)增加了拆遷戶(hù)之間協(xié)商的自由度。
總體而言,，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》有利于保障拆遷居民的利益,。不過(guò)值得關(guān)注的是，今年初出臺(tái)的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,。而該評(píng)估辦法中,，并沒(méi)提及這一點(diǎn)，這對(duì)于最大限度地保障拆遷戶(hù)的補(bǔ)償費(fèi),，不能不說(shuō)是一點(diǎn)遺憾,。
最后，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)師總體數(shù)量偏少,，估價(jià)水平參差不齊,，是否能滿(mǎn)足廣大拆遷戶(hù)的需求，值得擔(dān)憂(yōu),。另外,，隨著房產(chǎn)稅推進(jìn)，我國(guó)所需的估價(jià)師數(shù)量將更大,，質(zhì)量將更高,。與之相關(guān)聯(lián)的是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，暫且不論其數(shù)量和水平,，過(guò)去很多年,，很多估價(jià)機(jī)構(gòu)總是看主管部門(mén)、利益部門(mén)的“臉色”行事——此類(lèi)拆遷的委托人和付費(fèi)人估計(jì)是政府部門(mén),，估價(jià)機(jī)構(gòu)將來(lái)能否與拆遷戶(hù)“一條心”,，還有待觀(guān)察。
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