房價(jià)上漲的原因很簡單,，需求大于供給,，或者供給小于需求,。
影響需求的有長期因素，例如城鎮(zhèn)化,、婚齡人口的增加,、收入的提高。城鎮(zhèn)化和人口的變化緩慢,，收入的增長大致與GDP同步,，即每年8%到10%，這三個(gè)長期因素都很重要,，但不能解釋房價(jià)在短期內(nèi)的暴漲,。
決定需求的短期因素中，最重要的是貨幣供應(yīng),。2009年廣義貨幣M2增加了27.7%,，同年名義GDP僅增長6.7%。用通俗但并不嚴(yán)格的話講,，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不需要那么多錢,，多余的20個(gè)百分點(diǎn)的錢去哪里了？樓市和股市,。就像給病人輸血,，一旦超過了身體的需要，必然會(huì)在臉上,、腿上,、臀上鼓起包來，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為“泡沫”,。
多余的錢主要通過貸款進(jìn)入樓市,，不僅按揭容易借了，地產(chǎn)商的開發(fā)貸款不成問題,，而且貸給工業(yè)企業(yè)的錢轉(zhuǎn)化為企業(yè)的盈利和你的收入,。收入增加了,，“溫飽而思淫欲”，淫欲必有居所,，購房需求于是上升,。請(qǐng)注意，增加的收入并不是企業(yè)和你創(chuàng)造的價(jià)值,，而僅僅是央行印的一堆紙,，經(jīng)商業(yè)銀行轉(zhuǎn)交給了你。反正紙上印了毛主席的像,，用它就可買100元的東西,。隨著貸款、鈔票的泛濫成災(zāi),，地價(jià),、房價(jià)扶搖直上。
貨幣超發(fā)對(duì)購房需求的影響還有另一渠道,，雖然是間接的,，重要性絲毫不亞于直接效應(yīng)，那就是通脹預(yù)期,。發(fā)了這么多的票子,，通脹是早晚的事，百姓為防儲(chǔ)蓄貶值,，紛紛提出存款,，購買實(shí)物資產(chǎn)。能買到的實(shí)物資產(chǎn)除了黃金,，就是房子,，房價(jià)豈有不漲之理？
再看供給方,。
對(duì)短期供給影響最大的有兩件事,，2007年的宏觀緊縮和2008年的國際金融危機(jī)，面對(duì)需求的下降和資金鏈斷裂的危險(xiǎn),，地產(chǎn)商不得不縮小開發(fā)規(guī)模,，導(dǎo)致09年的供應(yīng)不足。誰也沒有料到,，09年的貨幣供應(yīng)會(huì)在幾個(gè)月內(nèi)放出天量,，而房地產(chǎn)開發(fā)卻需要時(shí)間，供給不可能立即跟上,。貨幣刺激的需求狂飆得不到滿足,，巨大的購買沖動(dòng)全都宣泄到價(jià)格上。
有人說07年的宏觀調(diào)控過急,，力度過大,，其實(shí)不然,。早在05、06年,，經(jīng)濟(jì)已有過熱征兆,，那時(shí)就應(yīng)適當(dāng)緊縮。決策層GDP掛帥,，遲遲不動(dòng),。到07-08年之交，眼看CPI通脹奔著兩位數(shù)去了,，才慌忙投下猛藥,，不料08下半年趕上金融危機(jī)，于是又來了個(gè)180度的大轉(zhuǎn)彎,。宏觀調(diào)控之不靠譜,，由此可見一斑。因這事并非本文主題,，不在這里展開討論,。
樓市如同股市,，需求越旺盛,，賣家越是惜售。隨著供應(yīng)日趨緊張,，開發(fā)商被拎出來當(dāng)靶子,，就像“看病貴”被歸咎于醫(yī)生收紅包一樣。開發(fā)商為何捂盤,？道理和農(nóng)民在歉收年囤糧完全相同——預(yù)期價(jià)格還會(huì)漲,。為什么看漲？開發(fā)商算準(zhǔn)了,，在通脹的壓力下,，買房子是居民儲(chǔ)蓄保值的最佳方法。這就又回到了貨幣超發(fā)和通脹預(yù)期,，通脹預(yù)期一方面刺激了需求,，另一方面減少了供給。
決定房地產(chǎn)長期供給的最重要因素,，當(dāng)然是土地,。在現(xiàn)行政策下，土地供應(yīng)已被封頂,，“18億畝”農(nóng)地的紅線成了名符其實(shí)的高壓線,，不能碰。若死守這條紅線,，可開發(fā)的土地就會(huì)越來越少,，而人只會(huì)越來越多,，居民自然想到，“房產(chǎn)永遠(yuǎn)是稀缺資源”,。在這條紅線下,，地產(chǎn)商忙著囤地，因?yàn)椤巴恋貙⒂肋h(yuǎn)是稀缺資源”,，日漸稀少的土地等于給房價(jià)上了保險(xiǎn),。買方、賣方都看漲的后果是什么,？房價(jià)沒有最高,，只有更高。
需求和供給分析清楚了,，平抑房價(jià)的辦法也就有了,，無非是抑制需求和增加供給，而調(diào)節(jié)供需的關(guān)鍵是改變市場參與者的預(yù)期,。
城鎮(zhèn)化,、人口和收入所引發(fā)的需求是自然的和健康的，不必調(diào)控,，治理的重點(diǎn)是濫發(fā)貨幣造出來的虛假需求,。既然是貨幣惹的禍，“解鈴還需系鈴人”,，央行收緊銀根就是了,。銀根一收，不僅貸款少了,，而且通脹預(yù)期下降,，居民買房保值的動(dòng)機(jī)減弱，需求進(jìn)一步降低,。
當(dāng)需求疲軟時(shí),，開發(fā)商就要考慮停止捂盤，增加供應(yīng),，因?yàn)槊髂甑膬r(jià)格可能比今年低,。如果政府這時(shí)再宣布放棄“18億畝紅線”，增加土地供應(yīng),，未來房價(jià)走低的可能性大增,，就可以改變買、賣雙方的價(jià)格預(yù)期,，從而改變買,、賣雙方今天的行為。居民不再著急購買，地產(chǎn)商卻急著開發(fā)和出售,，房價(jià)調(diào)頭向下,。
小結(jié)一下，平抑房價(jià)的政策是收緊貨幣供應(yīng)和放開土地供應(yīng)�,，F(xiàn)在的政策是放開貨幣供應(yīng)和收緊土地供應(yīng),，整個(gè)搞反了，不出亂子才怪呢,。
預(yù)測(cè)一下,，改變現(xiàn)行政策的可能性有多大？說實(shí)在的,，不大,。
誰愿意在這會(huì)兒收緊銀根啊,？“來之不易”的經(jīng)濟(jì)反彈又掉下去怎么辦,？今年還要保“八”呢,。要收銀根就得放匯率,，而匯率已上升到“國際階級(jí)斗爭”的高度上去了，誰動(dòng)就是美帝國主義的走狗,。緊縮銀根就要加息,，加息會(huì)傷及股市，股民罵娘怎么辦,？又要馬兒跑得快,，又要馬兒不吃草,，世上哪有這樣的事,？可世上到處都是這么想的人。
土地供應(yīng)更是萬萬不能放,，據(jù)說農(nóng)地若少于18億畝,，就無法保障中國的糧食安全。這說法從未得到研究和數(shù)據(jù)的支持,，我們說的是認(rèn)真,、客觀、獨(dú)立和負(fù)責(zé)的研究,，而不是捉刀代筆或者揣測(cè)上意的報(bào)告,。在30年多年前的計(jì)劃體制下，耕地比今天多(因城鎮(zhèn)和工業(yè)占地少),，人口比今天少,，我們還不能保證糧食的供應(yīng)，靠各種票證限制居民的食品消費(fèi),。1959到1961年間,，那時(shí)的耕地更多,，人口更少，全國卻餓死了幾千萬人,�,？梢娂Z食安全的關(guān)鍵因素是農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)效率，生產(chǎn)效率主要取決于制度,，而不是耕地?cái)?shù)量,。
改革開放之后的1991年到2008年，我國小麥畝產(chǎn)增加了30%,，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高了150%,。在效率提高的基礎(chǔ)上，完全有可能釋放出部分農(nóng)地,，用于房地產(chǎn)開發(fā)而不致影響國家的糧食安全,。
政府控制土地供應(yīng)的真正原因是財(cái)政。近年來各級(jí)政府大興土木,，擴(kuò)招人員,，導(dǎo)致開支激增而入不敷出，除了向銀行貸款,，就靠賣地收入彌補(bǔ)赤字,。開放土地供應(yīng)意味著將土地所有權(quán)落實(shí)到農(nóng)民個(gè)人，建立真正的土地一級(jí)市場,，由市場配置土地,。地價(jià)高了，吸引更多的土地進(jìn)入市場,，供應(yīng)增加,，自動(dòng)平抑價(jià)格。在現(xiàn)行體制下,，政府的控制不僅切斷了價(jià)格和供應(yīng)量的聯(lián)系,，而且由自身利益驅(qū)動(dòng)，總是傾向于推高地價(jià),。除了財(cái)政,，土地也越來越多地連著官員的荷包，怎么放得開呢,？
貨幣和土地政策不變,，有無其他辦法降低房價(jià)？
78家主營業(yè)務(wù)非地產(chǎn)的央企退出地產(chǎn)市場,。但是別忘了,，16家主營地產(chǎn)的央企還在，相當(dāng)于放走小舢板，留下巡洋艦,。國企頻頻拍出地王,，因?yàn)橛薪鹑谥С郑驗(yàn)椴慌聵敲尜u不出地面價(jià),，虧了,，有國家兜底。這些造就地王的體制性原因,，并未因78家的退出而改變,。此舉或可稍降民怨，對(duì)地價(jià)影響實(shí)在有限,。
改革土地招拍掛制度,。土地供應(yīng)機(jī)制不變，供應(yīng)總量不變,，站著賣還是蹲著賣有什么本質(zhì)區(qū)別嗎,？
對(duì)捂地的開發(fā)商“動(dòng)真格兒的”。問題是“真”到什么程度,，房地產(chǎn)公認(rèn)是“支柱產(chǎn)業(yè)”,，“格兒”動(dòng)得太真了，影響地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，對(duì)地方的財(cái)政稅收和GDP都沒好處,。投鼠忌器。
出臺(tái)物業(yè)稅,。這事兒議了好多年,，一直出不來，猜猜誰手中的房產(chǎn)多,，就知為什么出不來了,。
還有什么招兒？
結(jié)論：房價(jià)還得漲,，盡管不會(huì)永遠(yuǎn)漲,。
日本人的地產(chǎn)泡沫吹了四、五年,，最終還是在1989年破了。美國人的次按泡沫吹了五,、六年,，最終在2007年破了。
《紅樓夢(mèng)》中的王熙鳳說過：“千里搭長棚,，沒有不散的宴席”,。
