3月28日,，有40個(gè)城市公布了2011年房價(jià)的控制目標(biāo),，這離各地方政府公布房價(jià)控制目標(biāo)的最后期限只有三天時(shí)間。從已經(jīng)公布的房價(jià)控制目標(biāo)看，有些城市提出“房價(jià)上漲速度不高于GDP增長速度”,，有些城市則是“房價(jià)漲幅不高于居民平均收入增長幅度”,，只有北京公布了2011年的房價(jià)控制目標(biāo)——穩(wěn)中有降。但截止到3月31日,，一些城市并沒有按照國務(wù)院文件的規(guī)定出臺(tái)本城市的房價(jià)調(diào)控目標(biāo),，已經(jīng)出臺(tái)房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的也沒有及時(shí)按照建設(shè)部的要求“酌情調(diào)整”。
在地方政府與中央政府有關(guān)調(diào)控房價(jià)的博弈過程中,，有很多東西需要我們認(rèn)真思考：地方政府是否有能力控制房價(jià),？地方政府為什么不愿意提“降價(jià)”二字？怎樣的房價(jià)上漲速度是科學(xué)的,？誰應(yīng)該對調(diào)控房價(jià)負(fù)責(zé),？
眾所周知，地方政府的土地財(cái)政是刺激房價(jià)上漲的重要因素之一,，地方政府是土地的唯一出讓方,，抬高土地價(jià)格成為不難實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，土地價(jià)格的快速上漲必然刺激房價(jià)的快速上升,。因此,，解鈴還需系鈴人，讓地方政府承擔(dān)起調(diào)控房價(jià)的重任是不無道理的,。
從地方政府的角度看,，現(xiàn)行的財(cái)稅體系使基層政府缺乏財(cái)政的支配權(quán)，依賴土地財(cái)政實(shí)屬無奈之舉,。因此,，要減少地方政府對土地財(cái)政的依賴，前提應(yīng)該是改革現(xiàn)行財(cái)稅體系,，把更多的財(cái)權(quán)下放到基層政府,。在改革現(xiàn)行財(cái)稅體系之前，地方政府無法離開土地財(cái)政,，這是首批公布房價(jià)控制目標(biāo)的40個(gè)城市不提“降價(jià)”的重要原因,。
與控制房價(jià)類似的問題還有興建保障性住房。假如各地不折不扣地按照中央政府的要求興建大量的保障性住房,，而房價(jià)出現(xiàn)下跌,，結(jié)果將是土地價(jià)格下跌，土地交易大幅度減少,，出讓土地獲得的收入自然大幅度減少,。地方政府的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)很快暴露，各城市融資平臺(tái)的不良貸款將大幅度上升,。房價(jià)只能漲不能跌,，這是地方政府的難言之隱,。
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高房價(jià)癥結(jié)在于貨幣超發(fā) |
盡管土地財(cái)政是導(dǎo)致房價(jià)不斷上漲的重要因素之一，但并不是唯一的因素,。
從市場價(jià)格的形成機(jī)制看,，土地價(jià)格上漲導(dǎo)致住房的成本上升，進(jìn)一步會(huì)傳導(dǎo)到房價(jià)上升,，這是從供給的角度分析房價(jià)上漲現(xiàn)象的,。價(jià)格不僅取決于供給的成本，更重要的是由需求決定的,，如果成本超出了市場需求的承受力,，則市場無法出清,。
從需求的角度看,，導(dǎo)致這些年房價(jià)飆升的主要原因是貨幣與信貸的快速擴(kuò)張（有時(shí)是超常規(guī)增長）,。從2003年開始,，隨著中國出口的增長,，人民幣升值預(yù)期逐漸升溫，全球熱錢開始流向中國,，很多熱錢匯聚到中國房地產(chǎn)市場,，從2005年7月開始的人民幣匯率形成機(jī)制改革加速了全球資本投資中國樓市的步伐。受此影響,，中國的貨幣供應(yīng)量迅速增長,，商業(yè)銀行的廣義貨幣總量M2從1999年的11.99萬億增加到2009年的60.62萬億，增長幅度超過4倍,。其間,，樓市的價(jià)格漲幅與貨幣增長幅度保持了基本同步。這似乎又佐證了貨幣學(xué)派的代表人物——弗里德曼的名言“無論何時(shí),、何地,，物價(jià)都是貨幣現(xiàn)象”，10年來的中國樓市價(jià)格的上漲歸根結(jié)底是貨幣現(xiàn)象,。
2009年,，中國的信貸增長超過10萬億（官方數(shù)據(jù)是9.5萬億，其中不包括信貸類理財(cái)產(chǎn)品）,，廣義貨幣供應(yīng)量的增長速度接近30%,，這大大地刺激了樓市價(jià)格快速上升。2010年的信貸與貨幣增長速度雖然稍有放緩,，但從絕對數(shù)量看,，信貸數(shù)量還是保持在12萬億左右（將銀行的表外帳戶的信貸資產(chǎn)計(jì)算在內(nèi)），與2009年持平,。
2009年和2010年,，我國的廣義貨幣增加了22萬億，這是房價(jià)難以控制的最主要原因。
此外,，如果強(qiáng)行要求地方政府出示一個(gè)房價(jià)的控制目標(biāo),，結(jié)果一定是“上有政策，下有對策”,。筆者不清楚所謂的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)是指全年平均價(jià)格的漲幅還是年底的價(jià)格與年初價(jià)格的比較,。如果是后者，則地方政府十分容易對年底的價(jià)格進(jìn)行調(diào)控,，只要年底集中給價(jià)格較低的新樓盤發(fā)放預(yù)售許可證即可,。
筆者認(rèn)為，與其讓地方政府對房價(jià)負(fù)責(zé),，還不如將“維護(hù)房價(jià)的基本穩(wěn)定”作為貨幣政策的主要目標(biāo)之一,。
從貨幣政策的理論與實(shí)踐看，還沒有將“維護(hù)房價(jià)的基本穩(wěn)定”作為貨幣政策目標(biāo)的,。我國的貨幣政策主要目標(biāo)是“經(jīng)濟(jì)增長”,、“幣值穩(wěn)定”和“充分就業(yè)”。
歷史的經(jīng)驗(yàn)表明,，貨幣政策有維護(hù)“幣值穩(wěn)定”的責(zé)任,，同樣，對“維護(hù)房價(jià)的穩(wěn)定”責(zé)無旁貸,。
理由之一,，對于社會(huì)公眾而言，買房支出占其支出總額的比例較大,，房價(jià)應(yīng)該包括在衡量貨幣的一攬子商品價(jià)格之列,；理由之二，鑒于房地產(chǎn)價(jià)格對經(jīng)濟(jì)體系和金融體系的特殊地位和作用,，應(yīng)該將房價(jià)與CPI并列作為貨幣政策調(diào)控的主要目標(biāo),。
一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，幾乎所有的大國經(jīng)濟(jì)都曾經(jīng)被絆倒在房地產(chǎn)這塊“石頭”上,，30年前的拉美諸國如此,，20年前的日本如此，10年前的亞洲“四小龍”如此,，在金融監(jiān)管制度上堪稱完美的美國在幾年前同樣犯了類似的錯(cuò)誤,。但各國的貨幣政策卻刻意回避房價(jià)問題，按照格林斯潘的話說“房地產(chǎn)泡沫在破裂之前無法判斷”,。筆者認(rèn)為,，貨幣政策回避房地產(chǎn)泡沫的深層次原因主要是政治上的。在民主制度下,，選票對政治家來說是至關(guān)重要的,，如果采取措施打壓資產(chǎn)價(jià)格,，一定會(huì)導(dǎo)致自己的選票減少。因?yàn)�,，無論是股票還是房地產(chǎn),，涉及面都非常廣泛，幾乎影響到所有的中產(chǎn)以上階層,，任何導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格下跌的政策都是“不得人心”的,。即使像美聯(lián)儲(chǔ)那樣的運(yùn)行機(jī)制，從形式上看似乎很獨(dú)立,，不會(huì)受政治的影響,，其實(shí)不然。例如,，格林斯潘在其自傳《我們的新世界》里,，詳細(xì)描述了1996年美國股市出現(xiàn)“非理性繁榮”時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)的行為，他說“聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)并不是在真空中運(yùn)作,。如果我們的升息所持的理由是我們要控制股市,，這將引發(fā)一場政治風(fēng)暴。我們曾經(jīng)被控傷害散戶投資者,，破壞大家的退休計(jì)劃,。我們可以想象我在下一次國會(huì)熬夜召開聽證會(huì)里遭到炮轟的情形”,�,？梢姡缆�(lián)儲(chǔ)也沒法保持自己的“獨(dú)立性”,。
我國貨幣政策將包括房價(jià)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格列入貨幣政策調(diào)控的目標(biāo)并不存在障礙,。
可行的方案是，將房價(jià)與CPI掛鉤,，存款利率與CPI掛鉤,。只要做到銀行的存款利率大于CPI，而房價(jià)漲幅不高于CPI,，則持有貨幣者心態(tài)會(huì)比較穩(wěn)定,，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會(huì)有序而健康。