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近日，北京落實(shí)
“新國八條”的細(xì)則正式亮相,。這一用15條內(nèi)容包裹的京版細(xì)則,，把當(dāng)前樓市調(diào)控之嚴(yán)厲由“猛烈”演繹成“極致”。
京版細(xì)則規(guī)定,，本市戶籍家庭,、連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社保和個(gè)稅的非本市家庭，只能限購1套新建商品房或二手房,，不符合者暫停向其售房,。然而，把購房資格用各種標(biāo)準(zhǔn)的身份匡定，意味著身份具有了市場稀缺性和交易價(jià)值,，那么不符合交易身份人必須利用別人的身份（例如假結(jié)婚）,，以支付一定交易費(fèi)用借用其身份，變相參與房市交易,。
也就是說,，限購令為北京房價(jià)進(jìn)行了政策溢價(jià)賦值。限購令向市場傳遞的不僅是交易管制,，還有北京住房稀缺性信號(hào),。有套利空間就難以避免套利交易，從而加大管理層貫徹行政成本,，畢竟管制越嚴(yán)套利行為越隱蔽,，行政成本也就越高。近年來,，存在諸多交易和價(jià)格管制的如鐵礦石等領(lǐng)域,，無不演繹著類似的套利交易風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)前京版細(xì)則隱現(xiàn)而出的限價(jià)功能,，如實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率,，對(duì)定價(jià)過高、預(yù)計(jì)增值額過大的開發(fā)項(xiàng)目提高土地增值稅預(yù)征率,。然而，究竟如何匡定定價(jià)過高,，預(yù)計(jì)增值額過大,，顯然沒有確切答案。如北京房協(xié)副秘書長陳志表示,，房價(jià)高低主要依靠社會(huì)上的一般認(rèn)知和大多數(shù)購房人的實(shí)際購買能力,。然而，何為社會(huì)一般認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)和大多數(shù)購房人實(shí)際購買能力,？如即便月收入1萬的居民也不一定具有實(shí)際購買力,，因?yàn)橐紤]高收入者是否具有實(shí)際購買力還需看其實(shí)際消費(fèi)支出和自身對(duì)房貸周期等諸多因素。同時(shí),，如何確定開發(fā)商成本,，也非容易之事。畢竟,，開發(fā)項(xiàng)目成本是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng),，不僅包含土地、建安成本,，還包括灰色成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本等,。顯然,，這些是無法用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化模式測算的。鑒于此,，限價(jià)令或?qū)⒃趯?shí)際執(zhí)行中由于眾口難調(diào)而不可行。
至于京版細(xì)則加大對(duì)保障房的開發(fā),，如計(jì)劃在今年新建、改建,、購買,，長期租賃20萬套，租賃補(bǔ)貼2萬戶,，竣工保障房10萬套,。我們認(rèn)為，即便北京政府重力推進(jìn)保障房建設(shè),，那么究竟以公共廉租房為主,，還是經(jīng)適房和雙限房等為主，不同的保障房體系存在著不同的博弈格局和激勵(lì)相容機(jī)制,。如針對(duì)不同收入群體的出售性保障房,，最大的保障特征就是價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這無疑是在市場形成了政策性房價(jià)與市場房價(jià)的條塊分割——經(jīng)適房價(jià)要低于雙限房,，而雙限房價(jià)要低于商品房,，而由此形成的級(jí)差房價(jià),，無疑將在實(shí)際中產(chǎn)生套利空間,。顯然，要有效杜絕這種套利交易并不可能,，緩解這種套利交易將需較高的行政執(zhí)行成本,，從而使管理層在實(shí)際執(zhí)行中難以為繼。
當(dāng)前促進(jìn)房市健康發(fā)展,，管理層更需要著力的是房市的制度性規(guī)范,，清除妨礙房市交易的各種制度性障礙。同時(shí),，促使貨幣政策中性回歸,。畢竟，當(dāng)前過剩貨幣流動(dòng)性,、儲(chǔ)蓄負(fù)利率,，以及金融系統(tǒng)與各類企業(yè)傾向于把資源更多地向房市配置,，最終導(dǎo)致房市成為了吸附中國過剩貨幣流動(dòng)性的主要土壤，造成了目前的“頑疾”,。
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