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近日,，北京落實(shí)
“新國(guó)八條”的細(xì)則正式亮相,。這一用15條內(nèi)容包裹的京版細(xì)則，把當(dāng)前樓市調(diào)控之嚴(yán)厲由“猛烈”演繹成“極致”,。
京版細(xì)則規(guī)定,，本市戶(hù)籍家庭、連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社保和個(gè)稅的非本市家庭，只能限購(gòu)1套新建商品房或二手房,，不符合者暫停向其售房,。然而，把購(gòu)房資格用各種標(biāo)準(zhǔn)的身份匡定,，意味著身份具有了市場(chǎng)稀缺性和交易價(jià)值,，那么不符合交易身份人必須利用別人的身份（例如假結(jié)婚），以支付一定交易費(fèi)用借用其身份,，變相參與房市交易,。
也就是說(shuō)，限購(gòu)令為北京房?jī)r(jià)進(jìn)行了政策溢價(jià)賦值,。限購(gòu)令向市場(chǎng)傳遞的不僅是交易管制,，還有北京住房稀缺性信號(hào)。有套利空間就難以避免套利交易,，從而加大管理層貫徹行政成本,，畢竟管制越嚴(yán)套利行為越隱蔽，行政成本也就越高,。近年來(lái),，存在諸多交易和價(jià)格管制的如鐵礦石等領(lǐng)域，無(wú)不演繹著類(lèi)似的套利交易風(fēng)險(xiǎn),。
當(dāng)前京版細(xì)則隱現(xiàn)而出的限價(jià)功能,，如實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率，對(duì)定價(jià)過(guò)高,、預(yù)計(jì)增值額過(guò)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提高土地增值稅預(yù)征率,。然而，究竟如何匡定定價(jià)過(guò)高,，預(yù)計(jì)增值額過(guò)大,，顯然沒(méi)有確切答案。如北京房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示,，房?jī)r(jià)高低主要依靠社會(huì)上的一般認(rèn)知和大多數(shù)購(gòu)房人的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力,。然而，何為社會(huì)一般認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)和大多數(shù)購(gòu)房人實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力,？如即便月收入1萬(wàn)的居民也不一定具有實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力,，因?yàn)橐紤]高收入者是否具有實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力還需看其實(shí)際消費(fèi)支出和自身對(duì)房貸周期等諸多因素。同時(shí),，如何確定開(kāi)發(fā)商成本,，也非容易之事。畢竟,，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，不僅包含土地、建安成本,，還包括灰色成本,、管理成本、財(cái)務(wù)成本等,。顯然,，這些是無(wú)法用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化模式測(cè)算的。鑒于此,，限價(jià)令或?qū)⒃趯?shí)際執(zhí)行中由于眾口難調(diào)而不可行,。
至于京版細(xì)則加大對(duì)保障房的開(kāi)發(fā)，如計(jì)劃在今年新建,、改建,、購(gòu)買(mǎi)，長(zhǎng)期租賃20萬(wàn)套,，租賃補(bǔ)貼2萬(wàn)戶(hù),，竣工保障房10萬(wàn)套。我們認(rèn)為,，即便北京政府重力推進(jìn)保障房建設(shè),，那么究竟以公共廉租房為主，還是經(jīng)適房和雙限房等為主,，不同的保障房體系存在著不同的博弈格局和激勵(lì)相容機(jī)制,。如針對(duì)不同收入群體的出售性保障房，最大的保障特征就是價(jià)格優(yōu)勢(shì),，這無(wú)疑是在市場(chǎng)形成了政策性房?jī)r(jià)與市場(chǎng)房?jī)r(jià)的條塊分割——經(jīng)適房?jī)r(jià)要低于雙限房,，而雙限房?jī)r(jià)要低于商品房，而由此形成的級(jí)差房?jī)r(jià),，無(wú)疑將在實(shí)際中產(chǎn)生套利空間,。顯然，要有效杜絕這種套利交易并不可能,，緩解這種套利交易將需較高的行政執(zhí)行成本,，從而使管理層在實(shí)際執(zhí)行中難以為繼。
當(dāng)前促進(jìn)房市健康發(fā)展,，管理層更需要著力的是房市的制度性規(guī)范,，清除妨礙房市交易的各種制度性障礙。同時(shí),，促使貨幣政策中性回歸,。畢竟，當(dāng)前過(guò)剩貨幣流動(dòng)性,、儲(chǔ)蓄負(fù)利率,，以及金融系統(tǒng)與各類(lèi)企業(yè)傾向于把資源更多地向房市配置,，最終導(dǎo)致房市成為了吸附中國(guó)過(guò)剩貨幣流動(dòng)性的主要土壤，造成了目前的“頑疾”,。
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