新一輪“限購(gòu)”大幕正在開啟,。16日,，北京落實(shí)“國(guó)八條”的樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)。被業(yè)界稱為空前嚴(yán)厲的“京十五條”再次提高外地人購(gòu)房門檻,，規(guī)定擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,、無法提供連續(xù)5年(含)以上個(gè)稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停對(duì)其售房,。同時(shí),，暫停對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭售房。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專家普遍認(rèn)為,，從“國(guó)八條”開始的此輪涉及限購(gòu),、二套房貸收緊等方面的調(diào)控，給持續(xù)火爆的樓市澆了一盆冷水,，多數(shù)業(yè)主和開發(fā)商陷入新一輪觀望,，整個(gè)2月的成交量將出現(xiàn)較大幅度下滑，這將在一定程度上增加樓市降價(jià)的可能,。
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北京朝陽(yáng)區(qū)一處建設(shè)中的住宅樓,。新華社記者 趙琬微
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調(diào)控加碼 “限購(gòu)潮”洶涌襲來
有消息稱，住建部已經(jīng)初步擬定了第三批執(zhí)行“限購(gòu)令”的城市名單,，主要包括已出臺(tái)“限購(gòu)令”城市之外的大中型城市以及交易比較活躍的三線城市,。
在公眾普遍關(guān)注的限購(gòu)方面,，北京版細(xì)則要求,，自通知發(fā)布次日起，對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭,、持有有效《北京市工作居住證》的家庭,，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭,，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房),；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭,，暫停在本市向其售房。
此外,，京版“國(guó)八條”還規(guī)定,，實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率，對(duì)定價(jià)過高、預(yù)計(jì)增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提高土地增值稅預(yù)征率,，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理,，總結(jié)本市“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的經(jīng)驗(yàn),，并在中低價(jià)位普通商品住房用地供應(yīng)中全面施行等,。
“鏈家地產(chǎn)”副總裁林倩認(rèn)為，北京出臺(tái)的“京十五條”措施空前嚴(yán)厲,，再次提高外地人購(gòu)房門檻,，精準(zhǔn)打擊外地炒房。同時(shí),，京版“限購(gòu)”以“認(rèn)房”為標(biāo)準(zhǔn)顯得更加合理,。避免了一刀切情況的發(fā)生。一方面進(jìn)一步抑制了投機(jī)性需求的進(jìn)入,，另一方面也適當(dāng)?shù)乇Ｗo(hù)了以換房為目的的改善性需求,。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)認(rèn)為，對(duì)北京二手房市場(chǎng)來說,，“納稅證明不滿五年的非戶籍人口禁止購(gòu)房”的限購(gòu)細(xì)則將至少影響1/3的購(gòu)房人群,。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，目前北京二手房市場(chǎng)的購(gòu)房人群中,，純戶籍人口占35.5%，占64.5%的非戶籍購(gòu)房人群中,，能夠提供5年納稅證明的不超過5成,，所以，二手房市場(chǎng)將有1/3的購(gòu)房人群受此影響而暫時(shí)無法買房,。
在北京之前,，青島、上海,、濟(jì)南,、成都等地已出臺(tái)了細(xì)化政策，在限購(gòu)方面也進(jìn)一步升級(jí),，比如上海便要求,，已有2套及以上住房的戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭均不可再新購(gòu)住房,。
根據(jù)“國(guó)八條”,，尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市,、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高,、上漲過快的城市，要在2月中旬之前出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。這意味著未來幾天內(nèi),，限購(gòu)令將在更多城市密集落地,，新一輪樓市“限購(gòu)潮”正洶涌襲來。
博弈升級(jí) 開發(fā)商仍在觀望
受“限購(gòu)潮”波及,，一些熱點(diǎn)城市成交量恢復(fù)乏力,。中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵表示，作為前兩輪調(diào)控政策的延續(xù),，“三次調(diào)控”在限購(gòu),、營(yíng)業(yè)稅、二套房貸等方面全面加強(qiáng)調(diào)控力度,，終于給持續(xù)火爆的國(guó)內(nèi)樓市澆上一盆冷水,。“在調(diào)控重拳之下,，多數(shù)開發(fā)商和小業(yè)主們都選擇了觀望”,，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說。
北京鏈家地產(chǎn)一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者,，現(xiàn)在一些手持多套房產(chǎn)的業(yè)主已開始了新一輪的觀望,，“調(diào)控比較嚴(yán)的話，他們就轉(zhuǎn)賣為租了,，一般不會(huì)急于拋售,，會(huì)選擇看看接下來的市場(chǎng)行情”。徐楓認(rèn)為,，目前多數(shù)業(yè)主比之前要成熟許多,，他們已對(duì)政策及其可能產(chǎn)生的效果有了一定預(yù)期。
相當(dāng)一部分開發(fā)商也未有濃重的悲觀情緒,�,！拔覀兞私獾揭恍╅_發(fā)商仍在‘賭’這一波政策，并沒有做出明顯的應(yīng)對(duì),�,！毙鞐鞅硎荆糠址科笳J(rèn)為幾個(gè)月之后便可以避過調(diào)控政策的“風(fēng)頭”,，因此現(xiàn)在選擇了觀望,。
部分業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，限購(gòu),、限貸等政策如果得到認(rèn)真落實(shí)的話,，會(huì)較大程度上迫使房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下滑，但此輪調(diào)控政策在長(zhǎng)期性和持續(xù)性上尚存在不確定性,，一段時(shí)間后,，有些城市可能會(huì)在執(zhí)行上出現(xiàn)打折扣等現(xiàn)象。
雖然開發(fā)商力“賭”政策回暖，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為今年的調(diào)控政策不僅不會(huì)放松而且有可能更加嚴(yán)格,。廣州證券最近的一份研究報(bào)告預(yù)測(cè),，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控仍將持續(xù)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)未達(dá)到政府的調(diào)控目標(biāo),，后續(xù)再度加碼調(diào)控的可能性較大,。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)季如進(jìn)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，此輪調(diào)控政策的出臺(tái)已透露了這樣一個(gè)信號(hào),，即政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是有決心的,，也是有辦法的，部分人認(rèn)為限購(gòu)等政策是短期行為,，但在他看來,，至少在今后一段時(shí)期內(nèi)，限購(gòu)等政策在部分熱點(diǎn)城市有可能還會(huì)堅(jiān)持下去,。
中原地產(chǎn)認(rèn)為,，鑒于“三次調(diào)控”所產(chǎn)生的強(qiáng)有力影響，未來國(guó)內(nèi)樓市的走勢(shì)將由不同城市供求對(duì)比狀況,、地方政府政策執(zhí)行力度強(qiáng)弱,、各個(gè)城市樓市本身發(fā)展特點(diǎn)等因素來決定，但總體來看,，市場(chǎng)正在向有利于購(gòu)房者的方向傾斜,。
未來走勢(shì) 成交縮量或成降價(jià)前兆
記者了解到，“國(guó)八條”出臺(tái)以后,，各地樓市市場(chǎng)供求量銳減,，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，若新政效應(yīng)持續(xù)蔓延,、地方政府嚴(yán)格執(zhí)行和落實(shí)新政的話,，未來樓市可望步入降價(jià)通道,。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，2月第一周(1月31日至2月6日)受節(jié)日等因素影響,，監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中,，九成城市樓市成交量下跌。其中近五成城市跌幅超過90%,。重點(diǎn)城市均呈現(xiàn)成交量下滑態(tài)勢(shì),，上海、深圳和杭州成交量環(huán)比下滑90%以上,，其中深圳跌幅更是超過95%,。
進(jìn)入第二周，各地樓市成交量開始有所恢復(fù)，重點(diǎn)城市中,，深圳和成都成交量回升較為迅速,，成都商品住宅成交量基本恢復(fù)至春節(jié)前的水平。其余城市成交量恢復(fù)力度相對(duì)較小,。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示,，春節(jié)及春節(jié)前后的兩周(1月31日至2月13日)時(shí)間里，北京期房,、現(xiàn)房住宅的累計(jì)簽約量?jī)H為1217套,，僅相當(dāng)于“國(guó)八條”出臺(tái)前一周(1月24日至1月30日)樓市成交量的一半。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，在“國(guó)八條”和加息的雙重抑制下,，上周(2月7日至2月13日)樓盤成交已經(jīng)出現(xiàn)普降，僅有不到20個(gè)樓盤的單周成交量超過10套,。
和一手商品房的表現(xiàn)相類似,，二手房市場(chǎng)供求量銳減，市場(chǎng)開始步入觀望期,。據(jù)中原地產(chǎn)2011年2月統(tǒng)計(jì),，國(guó)內(nèi)五大城市的中原三級(jí)市場(chǎng)門店新增客源和盤源數(shù)量近期都有大幅度下降。2月第一周五大城市新增客源和盤源為1月周平均水平的一成左右,，同2010年4月新政剛剛出臺(tái)后的市場(chǎng)形勢(shì)大致相仿,。具體表現(xiàn)在：業(yè)主們開始惜售，購(gòu)房客戶開始觀望,。
中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理瞿安新預(yù)計(jì),，國(guó)內(nèi)五大城市二手住宅2月市場(chǎng)的成交量可能僅達(dá)到1月兩成的水平。鑒于此次限購(gòu)等新政的影響,，各地樓市將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的低迷狀態(tài),，歷年來農(nóng)歷春節(jié)后的樓市“小陽(yáng)春”現(xiàn)象也將難以出現(xiàn)。此外,，在各地二手市場(chǎng)成交量持續(xù)下跌形勢(shì)下,，二手住宅市場(chǎng)價(jià)格可望出現(xiàn)一定幅度的松動(dòng)。