庫存高,、去化緩,、房價(jià)跌、觀望濃……2014年樓市上半場在一片低迷中走向尾聲,。伴隨著市場下行,，2014上半年樓市調(diào)控政策也有了新的變化,。3月初，中央提出“分類調(diào)控”大思路;之后,，地方政府頻頻微調(diào)政策以救市,，“限購松綁”成為熱門話題;5月底，央行“喊話”力挺首套房貸款需求,，貸款政策被稱定向?qū)捤?6月上旬,，央行宣布定向降準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)預(yù)期或波及房地產(chǎn)……
與十余年來不斷翻新“國幾條”的樓市調(diào)控不同,，今年上半年中央并沒有出臺(tái)具體的調(diào)控政策,，只是針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)采取了一些“微刺激”措施。而在“分類調(diào)控”思想指導(dǎo)下,，地方政府自主性加大,，“限購松綁”等調(diào)控動(dòng)作頻繁,，但成效并不明顯。專家預(yù)測(cè),，如果經(jīng)濟(jì)層面繼續(xù)下滑,，下半年中央在微刺激方面調(diào)控力度將會(huì)加大。
政策空窗
地方成樓市調(diào)控新主角
3月5日,，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在兩會(huì)政府工作報(bào)告中提出了“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”的指導(dǎo)思想,，這是10年來政府工作報(bào)告中首次沒有強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控”。之后,，也并未有相關(guān)具體調(diào)控政策出臺(tái),。有業(yè)內(nèi)分析，與以往動(dòng)輒出世的“國幾條”相比,，今年上半年中央調(diào)控可謂處于“空窗期”,。
大調(diào)控政策不見，地方樓市政策微調(diào)卻不斷,。在進(jìn)入馬年連續(xù)幾個(gè)月的樓市低迷行情后,，不少開發(fā)商開始降價(jià)跑量，多地政府也開始坐立不安,。在“分類調(diào)控”趨勢(shì)下,，多個(gè)二三線城市“限購松綁”的傳聞不斷涌現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，今年以來,，已有安徽、杭州,、無錫,、天津、沈陽,、廣州等至少16個(gè)城市采取或直接放松限購條件,、或放寬落戶條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進(jìn)樓市走量,。近日,，沈陽、廣州,、福建等地,，更被報(bào)道已事實(shí)上放開限購，但“只做不說”,。
值得注意的是，與過去兩年一有地方試探放松限購就被叫停不同,，這一次中央在一定程度上給予了默許,。不過,，不少限購松綁的城市仍在媒體追問中予以否認(rèn)，沈陽限購放開緊維持一日便是其中一例,�,！暗胤秸词褂形⒄{(diào)的意愿和政策，但也是遮遮掩掩的,，一方面是社會(huì)輿論的壓力,，另一方面在前兩年中央政府對(duì)限購松綁約談、問責(zé),、叫停時(shí)有發(fā)生,，地方政府不敢拿自己的政治生命開玩笑�,！�
原社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道說,。
針對(duì)上半年樓市調(diào)控政策，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長顧云昌在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示,，今年上半年中央政府已提出進(jìn)行‘分類調(diào)控’,，并沒有再出臺(tái)具體政策，之后無論是5月央行“喊話”力挺首套房貸,，還是6月上旬定向降準(zhǔn),，都主要針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)大層面，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言屬于“微刺激”,。
顧云昌認(rèn)為,，上半年更多的是一些地方城市政策的調(diào)整，而這也是上半年樓市調(diào)控政策不同于往年的全新轉(zhuǎn)變,。的確,，回顧十余年來不斷翻新“國幾條”的樓市調(diào)控歷程，像2014年上半年這樣的中央調(diào)控出現(xiàn)“空窗期”,、地方政策調(diào)整活躍的情形還是首次,。
成效微弱
樓市下行周期延長
經(jīng)歷了上半年多地政策的微調(diào)，樓市仍以多項(xiàng)數(shù)據(jù)下滑落定：前5月全國商品房銷售面積,、金額均同比下降,，降幅環(huán)比擴(kuò)大;庫存面積同比增加近兩成;新房、二手房價(jià)格70城中半數(shù)城市下跌,。
“部分地方政策調(diào)整的微刺激被過度解讀了,，這種政策性刺激心理作用更強(qiáng)，但市場作用并不會(huì)很明顯,�,！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示。住建部政策研究中心綜合研究處處長趙路興也認(rèn)為，限購放松的市場效應(yīng),，仍然需要較長的反應(yīng)期和消化期,。
顧云昌向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道指出，在上半年宏觀政策層面變化不大,，定向降準(zhǔn)以及保障首套房貸款到位等都還有待落實(shí)的情況下,，樓市調(diào)控效果并不會(huì)很明顯。
事實(shí)上,，在央行“喊話”支持首套房貸款一個(gè)多月后,，銀行首套房貸政策并無明顯松動(dòng)，利率優(yōu)惠難尋蹤跡,，多以執(zhí)行基準(zhǔn)利率或上浮5%為主,，個(gè)別銀行房貸利率不降反升。而定向降準(zhǔn)更被多數(shù)業(yè)內(nèi)認(rèn)為：對(duì)樓市沒多大影響,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，目前房地產(chǎn)下行趨勢(shì)明確，樓市已經(jīng)開始周期性調(diào)整,，而本次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的因?yàn)椤胺钦咭蛩亍睂?dǎo)致的市場蕭條,。在此背景下，分析人士指出,，樓市調(diào)整將會(huì)耗時(shí)更久,。《南方都市報(bào)》援引北京福盛德經(jīng)濟(jì)咨詢有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮建林分析稱,，與往年相比,，此次樓市調(diào)整幅度可能更大，調(diào)整時(shí)間可能要2年或更長時(shí)間,。
業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)
下半年政策走向看市場
談及2014下半年樓市調(diào)控政策走向,，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長顧云昌指出，這要看宏觀經(jīng)濟(jì)及樓市發(fā)展如何,�,！耙凑麄�(gè)經(jīng)濟(jì)層面的情況，經(jīng)濟(jì)走穩(wěn)房地產(chǎn)便不會(huì)采取更大的措施,，如果經(jīng)濟(jì)層面繼續(xù)下滑,，中央在微刺激方面調(diào)控力度還會(huì)加大�,！�
顧云昌認(rèn)為,，目前決定房地產(chǎn)走向?qū)嶋H上是兩方面政策：一是中央的貨幣政策，一是地方的政策,，兩方面要結(jié)合起來,。
“今年以來,，中央還未出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，但一些部門的政策已陸續(xù)發(fā)布,，比如六個(gè)城市作為共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn),、不動(dòng)產(chǎn)信息登記等,�,！痹谠缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞看來，這些也是房地產(chǎn)政策的一個(gè)組成部分,，也會(huì)對(duì)未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生一定影響,。
6月23日，保監(jiān)會(huì)宣布,，從7月1日起將在北京,、上海、廣州,、武漢四個(gè)城市開展為期兩年的“住以房養(yǎng)老”
試點(diǎn),。諸如此類非調(diào)控政策對(duì)樓市所起的作用，還需假以時(shí)日進(jìn)行觀察,。
“不要把很多希望寄托在中央出臺(tái)宏觀調(diào)控上,，松綁也好，出手救市也好,，這個(gè)口號(hào)要慎用”,，牛鳳瑞認(rèn)為，以后市場將在住房資源的配置上發(fā)揮決定性作用,�,！耙獪p少政府的不必要干預(yù)。限價(jià),、限貸,、審批、限購之類,，可以逐步退出調(diào)控政策的范疇,。”