為住房按揭貸款焦灼的不僅僅是購房人,，還有商業(yè)銀行,。
“其實(shí)對(duì)于銀行來說,，住房按揭貸款保持在基準(zhǔn)利率就已經(jīng)沒什么賺頭了,，大面積打折幾乎是不可能的”,，某上市銀行相關(guān)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，“目前調(diào)整房貸信貸政策的主要是原本貸款利率上浮比較多的銀行,，其他銀行多數(shù)都沒有調(diào)整空間”,。
《證券日?qǐng)?bào)》記者近日調(diào)查了解到,，距離雖然監(jiān)管部門的“窗口指導(dǎo)”已經(jīng)過了一個(gè)多月,，但是北京地區(qū)多數(shù)銀行并沒有下調(diào)住房按揭貸款的利率，目前基準(zhǔn)利率仍是多數(shù)銀行給首套房貸款開出的價(jià)碼,，僅有少數(shù)幾家銀行能夠提供貸款利率優(yōu)惠”,。鏈家地產(chǎn)位于北京市豐臺(tái)區(qū)的中介人士告訴本報(bào)記者，目前銀行提供的為數(shù)不多的9折利率都是附條件的,，不過“農(nóng)業(yè)銀行和匯豐銀行給予首套房貸款的9.5折優(yōu)惠基本沒什么過多的限制”,。
監(jiān)管“喊話”
5月12日,，人民銀行劉士余副行長主持召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，研究落實(shí)差別化住房信貸政策,、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作,。工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行,、中國銀行,、建設(shè)銀行、交通銀行等15家商業(yè)銀行參加了會(huì)議,。會(huì)議對(duì)進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作提出以下要求：一是合理配置信貸資源,，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；二是科學(xué)合理定價(jià),，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù),、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平,；三是提高服務(wù)效率,，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款；四是有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn),，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款各項(xiàng)管理規(guī)定,，加強(qiáng)對(duì)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)分析；五是建立信息溝通機(jī)制,，對(duì)社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題,，及時(shí)給予回應(yīng)。
央行的喊話或者說窗口指導(dǎo)顯然也是“事出有因”的,。
今年以來，多個(gè)城市個(gè)人住房貸款并未出現(xiàn)往年“年初放松,、額度充�,！钡默F(xiàn)象，而是反常地延續(xù)著去年年底的普遍收緊趨勢(shì),，尤其是北京,、上海、廣州,、深圳等一線城市,，多家銀行個(gè)人住房貸款總體依然趨緊。部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了銀行大面積將首套房房貸利率上浮10%的情況,。
利率優(yōu)惠難得
如今距離監(jiān)管部門喊話或者說窗口指導(dǎo)已經(jīng)過了逾一個(gè)月,，但本報(bào)記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原本已經(jīng)實(shí)行基準(zhǔn)利率的銀行多數(shù)并沒有改變貸款利率政策,，僅有少數(shù)曾經(jīng)上浮利率的銀行有小幅度的調(diào)降舉措,。
記者近日走訪了包括城商行、股份制銀行和國有銀行在內(nèi)的多家銀行，獲得的答案多是“本行的房貸政策并未調(diào)整”,。
記者了解到,，目前農(nóng)業(yè)銀行和匯豐銀行可以提供9.5折的貸款利率優(yōu)惠，不過這兩家銀行的利率優(yōu)惠并非近期才提供的,，相關(guān)人士也對(duì)記者表示“總行并沒有出臺(tái)新政策”,。而工商銀行、北京銀行,、招商銀行,、渤海銀行、南京銀行等都是執(zhí)行基準(zhǔn)利率,。
不過,，銀行確實(shí)在努力加快放款速度�,！拔覀冦y行一般兩周左右,、最慢三周就可以實(shí)現(xiàn)放款”，南京銀行一位信貸經(jīng)理對(duì)記者表示,。
鏈家地產(chǎn)的有關(guān)人士也印證了基準(zhǔn)利率當(dāng)?shù)赖挠^點(diǎn),，“近一個(gè)月銀行的房貸利率大多沒什么變化，而且?guī)缀跛械你y行對(duì)于額度都比較吝惜,，即便是同一家銀行對(duì)于不同二手房中介給出的審批額度也不同,，此外，被市場熱切關(guān)注的9折貸款都是附條件的,，并不具有代表性”,。
以北京農(nóng)商行為例，該行面向大多數(shù)客戶的房貸利率是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上享受9.5折的優(yōu)惠,，但必須滿足三個(gè)條件：以家庭為單位的首套房,、貸款者月收入大于月供、無不良征信記錄等,�,！暗牵本┦胸S臺(tái)區(qū)的二手房購房人可以在北京農(nóng)商行享受到9折的利率優(yōu)惠,，前提是在該行做資金監(jiān)管”,，上述中介人士介紹，“該行在房山地區(qū)甚至對(duì)部分資質(zhì)特別好的購房人提供8.5折的貸款利率,，不過成功審批還是比較難的”,。
而另一家提供9折貸款的是中信銀行，該行與偉業(yè)我愛我家集團(tuán)簽訂合作協(xié)議,，約定我愛我家客戶可從中信銀行獲得專項(xiàng)信貸額度保障,，還針對(duì)北京地區(qū)推出首套房貸利率9折優(yōu)惠,。中信銀行消費(fèi)金融部副總經(jīng)理奚國光表示，“中信銀行將首套房利率下浮10%,，得益于與我愛我家合作,。雙方資源共享，能產(chǎn)生一些超額利潤,，并將超額利潤轉(zhuǎn)交給客戶,。”
另據(jù)記者了解,，還有部分銀行通過“捆綁銷售”的模式提供9折貸款利率優(yōu)惠,，例如在貸款的同時(shí)需要購買該銀行的保險(xiǎn)箱服務(wù)，收費(fèi)約為兩,、三千元,。
當(dāng)然，也并非所有的銀行都沒有動(dòng)作,，“原本利率高,、賺得相對(duì)多些的銀行肯定要讓一些利潤的”，某股份制銀行有關(guān)人士對(duì)記者表示,，“監(jiān)管部門的要求也是涉及民生的貸款,，銀行應(yīng)該少賺一點(diǎn)”。
本報(bào)記者注意到,，一些曾經(jīng)將首套房貸款利率上浮10%的銀行確實(shí)下調(diào)了上浮比例,、甚至是回歸了基準(zhǔn)利率，而且下調(diào)恰恰發(fā)生下央行“喊話”的一周后,。
從央行公布數(shù)據(jù)來看,，5月份住戶中長期貸款增加2021億元。也就是說,，央行“喊話”后,，雖然個(gè)人房貸利率沒有大面積下調(diào)，但是發(fā)放速度還是有所提升,，總量有所增加。
房貸難 難在哪,？
值得一提的是,，雖然監(jiān)管部門要求“不能停貸”，但目前仍有部分股份制銀行和外資銀行以沒有額度為理由暫停該項(xiàng)業(yè)務(wù),。房貸難,，究竟難在哪？
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，房貸收緊的背后其實(shí)是銀行貸款額度審批方式的變化以及銀行資金成本的上升,。
“我們銀行沒有停止貸款,，一切工作還在正常進(jìn)行，不過我們銀行每個(gè)月住房按揭貸款的貸款額度都是有限的,，所以一般到每月中旬也就發(fā)放完畢了,，下半個(gè)月貸款人要等待其他人還款并置換出額度來”，某城商行有關(guān)人士對(duì)本報(bào)記者表示,。
記者通過與多家銀行交流發(fā)現(xiàn),，以往銀行房貸規(guī)模往往采取總額控制，因此各銀行大多是“年初松,、年底緊”,，但去年下半年以來，央行對(duì)于銀行的信貸控制采取按月審批額度的方式,，于是銀行對(duì)住房貸款的額度審批也變成了每個(gè)季度,、每個(gè)月進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制，因此今年年初并沒有出現(xiàn)往年房貸偏松的情況,。此外,，由于去年“年初寬松、下半年按月審批”的“轉(zhuǎn)軌后遺癥”,，今年一季度多家銀行還需要為去年審批的貸款“還債”,。
從銀行吸儲(chǔ)的資金成本來看，目前房貸基準(zhǔn)利率為6.55%,，而銀行五年期的存款利率絕大多數(shù)已"一浮到頂"至5.225%，也就是說,，存貸差僅為1.325%,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行綜合凈息差，如果房貸利率再打折,，那么存貸差將跌破1%,。這還沒有考慮銀行目前很大一部分的資金來自理財(cái)產(chǎn)品，這部分資金的成本更高,，尤其目前臨近年中考核,，預(yù)期收益收益率超過6%的銀行理財(cái)產(chǎn)品并非個(gè)案。而且,，由于目前房地產(chǎn)市場量價(jià)齊跌,，不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)加大，銀行房貸業(yè)務(wù)的利率還必須注意覆蓋可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),�,！�
“住房按揭業(yè)務(wù)是充分市場化的業(yè)務(wù)，但又是涉及民生關(guān)注的業(yè)務(wù),，因此銀行也很為難”,，上述股份制銀行人士表示,，“畢竟，銀行也是上市公司,，還得兼顧股東的利益,，不可能賠本賺吆喝�,！�