為住房按揭貸款焦灼的不僅僅是購房人,，還有商業(yè)銀行,。
“其實對于銀行來說，住房按揭貸款保持在基準(zhǔn)利率就已經(jīng)沒什么賺頭了，大面積打折幾乎是不可能的”,，某上市銀行相關(guān)人士對《證券日報》記者表示,，“目前調(diào)整房貸信貸政策的主要是原本貸款利率上浮比較多的銀行，其他銀行多數(shù)都沒有調(diào)整空間”,。
《證券日報》記者近日調(diào)查了解到,，距離雖然監(jiān)管部門的“窗口指導(dǎo)”已經(jīng)過了一個多月，但是北京地區(qū)多數(shù)銀行并沒有下調(diào)住房按揭貸款的利率,，目前基準(zhǔn)利率仍是多數(shù)銀行給首套房貸款開出的價碼,，僅有少數(shù)幾家銀行能夠提供貸款利率優(yōu)惠”。鏈家地產(chǎn)位于北京市豐臺區(qū)的中介人士告訴本報記者,，目前銀行提供的為數(shù)不多的9折利率都是附條件的,，不過“農(nóng)業(yè)銀行和匯豐銀行給予首套房貸款的9.5折優(yōu)惠基本沒什么過多的限制”。
監(jiān)管“喊話”
5月12日,，人民銀行劉士余副行長主持召開住房金融服務(wù)專題座談會,，研究落實差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作,。工商銀行,、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行,、建設(shè)銀行,、交通銀行等15家商業(yè)銀行參加了會議。會議對進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作提出以下要求：一是合理配置信貸資源,，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求,；二是科學(xué)合理定價，綜合考慮財務(wù)可持續(xù),、風(fēng)險管理等因素,，合理確定首套房貸款利率水平；三是提高服務(wù)效率,，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款,；四是有效防范信貸風(fēng)險，嚴(yán)格執(zhí)行個人住房貸款各項管理規(guī)定,，加強(qiáng)對住房貸款風(fēng)險的監(jiān)測分析,；五是建立信息溝通機(jī)制，對社會關(guān)注的熱點問題,，及時給予回應(yīng),。
央行的喊話或者說窗口指導(dǎo)顯然也是“事出有因”的。
今年以來,，多個城市個人住房貸款并未出現(xiàn)往年“年初放松,、額度充�,！钡默F(xiàn)象，而是反常地延續(xù)著去年年底的普遍收緊趨勢,，尤其是北京,、上海、廣州,、深圳等一線城市,，多家銀行個人住房貸款總體依然趨緊,。部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了銀行大面積將首套房房貸利率上浮10%的情況,。
利率優(yōu)惠難得
如今距離監(jiān)管部門喊話或者說窗口指導(dǎo)已經(jīng)過了逾一個月，但本報記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn),，原本已經(jīng)實行基準(zhǔn)利率的銀行多數(shù)并沒有改變貸款利率政策,，僅有少數(shù)曾經(jīng)上浮利率的銀行有小幅度的調(diào)降舉措。
記者近日走訪了包括城商行,、股份制銀行和國有銀行在內(nèi)的多家銀行,，獲得的答案多是“本行的房貸政策并未調(diào)整”。
記者了解到,，目前農(nóng)業(yè)銀行和匯豐銀行可以提供9.5折的貸款利率優(yōu)惠,，不過這兩家銀行的利率優(yōu)惠并非近期才提供的，相關(guān)人士也對記者表示“總行并沒有出臺新政策”,。而工商銀行,、北京銀行、招商銀行,、渤海銀行,、南京銀行等都是執(zhí)行基準(zhǔn)利率。
不過,，銀行確實在努力加快放款速度,。“我們銀行一般兩周左右,、最慢三周就可以實現(xiàn)放款”,，南京銀行一位信貸經(jīng)理對記者表示。
鏈家地產(chǎn)的有關(guān)人士也印證了基準(zhǔn)利率當(dāng)?shù)赖挠^點,，“近一個月銀行的房貸利率大多沒什么變化,，而且?guī)缀跛械你y行對于額度都比較吝惜，即便是同一家銀行對于不同二手房中介給出的審批額度也不同,，此外,，被市場熱切關(guān)注的9折貸款都是附條件的，并不具有代表性”,。
以北京農(nóng)商行為例,，該行面向大多數(shù)客戶的房貸利率是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上享受9.5折的優(yōu)惠,，但必須滿足三個條件：以家庭為單位的首套房、貸款者月收入大于月供,、無不良征信記錄等,。“但是,，北京市豐臺區(qū)的二手房購房人可以在北京農(nóng)商行享受到9折的利率優(yōu)惠,，前提是在該行做資金監(jiān)管”，上述中介人士介紹,，“該行在房山地區(qū)甚至對部分資質(zhì)特別好的購房人提供8.5折的貸款利率,，不過成功審批還是比較難的”。
而另一家提供9折貸款的是中信銀行,，該行與偉業(yè)我愛我家集團(tuán)簽訂合作協(xié)議,，約定我愛我家客戶可從中信銀行獲得專項信貸額度保障，還針對北京地區(qū)推出首套房貸利率9折優(yōu)惠,。中信銀行消費(fèi)金融部副總經(jīng)理奚國光表示,，“中信銀行將首套房利率下浮10%，得益于與我愛我家合作,。雙方資源共享,，能產(chǎn)生一些超額利潤，并將超額利潤轉(zhuǎn)交給客戶,�,！�
另據(jù)記者了解，還有部分銀行通過“捆綁銷售”的模式提供9折貸款利率優(yōu)惠,，例如在貸款的同時需要購買該銀行的保險箱服務(wù),，收費(fèi)約為兩、三千元,。
當(dāng)然,，也并非所有的銀行都沒有動作，“原本利率高,、賺得相對多些的銀行肯定要讓一些利潤的”,，某股份制銀行有關(guān)人士對記者表示，“監(jiān)管部門的要求也是涉及民生的貸款,，銀行應(yīng)該少賺一點”,。
本報記者注意到，一些曾經(jīng)將首套房貸款利率上浮10%的銀行確實下調(diào)了上浮比例,、甚至是回歸了基準(zhǔn)利率,，而且下調(diào)恰恰發(fā)生下央行“喊話”的一周后。
從央行公布數(shù)據(jù)來看,，5月份住戶中長期貸款增加2021億元,。也就是說,，央行“喊話”后，雖然個人房貸利率沒有大面積下調(diào),，但是發(fā)放速度還是有所提升,，總量有所增加。
房貸難 難在哪,？
值得一提的是,，雖然監(jiān)管部門要求“不能停貸”，但目前仍有部分股份制銀行和外資銀行以沒有額度為理由暫停該項業(yè)務(wù),。房貸難,，究竟難在哪？
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，房貸收緊的背后其實是銀行貸款額度審批方式的變化以及銀行資金成本的上升,。
“我們銀行沒有停止貸款，一切工作還在正常進(jìn)行,，不過我們銀行每個月住房按揭貸款的貸款額度都是有限的，所以一般到每月中旬也就發(fā)放完畢了,，下半個月貸款人要等待其他人還款并置換出額度來”,，某城商行有關(guān)人士對本報記者表示。
記者通過與多家銀行交流發(fā)現(xiàn),，以往銀行房貸規(guī)模往往采取總額控制,，因此各銀行大多是“年初松、年底緊”,，但去年下半年以來,，央行對于銀行的信貸控制采取按月審批額度的方式，于是銀行對住房貸款的額度審批也變成了每個季度,、每個月進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制,，因此今年年初并沒有出現(xiàn)往年房貸偏松的情況。此外,，由于去年“年初寬松,、下半年按月審批”的“轉(zhuǎn)軌后遺癥”，今年一季度多家銀行還需要為去年審批的貸款“還債”,。
從銀行吸儲的資金成本來看,，目前房貸基準(zhǔn)利率為6.55%，而銀行五年期的存款利率絕大多數(shù)已"一浮到頂"至5.225%,，也就是說,，存貸差僅為1.325%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行綜合凈息差,，如果房貸利率再打折,，那么存貸差將跌破1%,。這還沒有考慮銀行目前很大一部分的資金來自理財產(chǎn)品，這部分資金的成本更高,，尤其目前臨近年中考核,，預(yù)期收益收益率超過6%的銀行理財產(chǎn)品并非個案。而且,，由于目前房地產(chǎn)市場量價齊跌,，不良貸款的風(fēng)險加大，銀行房貸業(yè)務(wù)的利率還必須注意覆蓋可能產(chǎn)生的風(fēng)險,�,！�
“住房按揭業(yè)務(wù)是充分市場化的業(yè)務(wù)，但又是涉及民生關(guān)注的業(yè)務(wù),，因此銀行也很為難”,，上述股份制銀行人士表示，“畢竟,，銀行也是上市公司,，還得兼顧股東的利益，不可能賠本賺吆喝,�,！�