今年的樓市陡然下行,，回款速度放緩使得房企的資金鏈緊繃,，而銀行房地產(chǎn)貸款的收緊加劇了房企“錢緊”的現(xiàn)實(shí),。在資金壓力,、銷售壓力諸多因素的重壓之下,，去年市場(chǎng)上行時(shí)不惜血本拿下的地王面臨困局,。從廣州地王降價(jià)甩貨到南京地王分割銷售,，再到北京地王定位尷尬等,，“地王”,，尤其是非核心區(qū)域地王困難重重。業(yè)內(nèi)稱,，在目前降溫的市場(chǎng)情況下,，高周轉(zhuǎn)與高定價(jià)不可能同時(shí)出現(xiàn)，拿地王的企業(yè)可能面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn),。
穗,、寧地王現(xiàn)入市難題
5月30日晚間，中國(guó)中冶發(fā)布公告稱,，中冶置業(yè)將把南京金名城置業(yè)有限公司100%股權(quán)以約25.39億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給北京龍湖中佰置業(yè)有限公司,。公告顯示，龍湖地產(chǎn)接盤的金名城置業(yè)的資產(chǎn)是6塊地,，規(guī)劃建筑面積達(dá)到了38.3萬多平方米,。以此計(jì)算，龍湖地產(chǎn)所拿地塊平均樓面價(jià)僅為6527元/平方米,，而中冶置業(yè)2010年9月份拿下的1號(hào)地的平均樓面地價(jià)為5929元/平方米,。這意味著，從中冶拿地至今近4年的時(shí)間里,，中冶該地塊每平方米升值空間僅600元左右,。至此，中冶耗資256億元拿下的南京下關(guān)巨無霸地王項(xiàng)目被肢解,，1號(hào)地分多塊轉(zhuǎn)讓,，2號(hào)地遭政府收回，3號(hào)地自己開發(fā),。
地王面臨困境的不僅僅是南京,，日前，廣州的地王項(xiàng)目,，位于番禺的超級(jí)大盤亞運(yùn)城降價(jià),，其“山海灣”組團(tuán)于5月31日推出70套130-160平方米的低密度大戶型特價(jià)戶型，均價(jià)僅為10000元/平方米,，較項(xiàng)目去年15000元-16000元/平方米的售價(jià)降幅超過30%,。據(jù)悉,，2009年12月22日，廣州亞運(yùn)城以255億元的成交價(jià)躋身“全國(guó)總價(jià)地王”,。
廣州地王降價(jià),、南京地王分拆，只是這幾年風(fēng)起云涌的地王項(xiàng)目的縮影,，在出貨不暢的情況下,，包括北京在內(nèi)的多個(gè)城市地王項(xiàng)目均面臨著入市難題。
北京地王前景未卜
位于北京萬柳區(qū)域的知名住宅地塊已經(jīng)成交近兩年,，但仍未能入市,。據(jù)內(nèi)部人士透露，他們的樣板間一直在“做了砸,，砸了再做”的循環(huán)之中,。該公司的相關(guān)人員也表示，目前其項(xiàng)目仍在磨礪之中,，還沒有達(dá)到期望中“藝術(shù)品”而非“工藝品”的標(biāo)準(zhǔn),，入市時(shí)間還暫未確定，預(yù)計(jì)售價(jià)會(huì)超過13.5萬元/平方米,。
無獨(dú)有偶,，融創(chuàng)去年摘得的農(nóng)展館地王項(xiàng)目依然悄無聲息。去年9月4日,，融創(chuàng)力壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，以21億的總價(jià)，加異地建27.8萬平米醫(yī)院的出價(jià)奪得北京農(nóng)展館地塊,，折合樓面價(jià)73099元/平米,，成為北京新單價(jià)地王。此后,，融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌表示,，該項(xiàng)目地價(jià)并不貴，最高將賣到30萬元一平方米,。
曾令業(yè)界嘩然的孫河地王同樣陷入尷尬,。2013年7月24日，中糧以23.6億元總價(jià)拿下孫河地王,，剔除保障房,，商品房部分樓面價(jià)高達(dá)4.84萬元/平方米。而此前進(jìn)入該區(qū)域的龍湖,、泰禾,、首開所拿的同類地塊，上述三家拿地企業(yè)樓面地價(jià)分別約為2萬元/平方米、2.9萬元/平方米,、2.6萬元/平方米,。泰禾、龍湖的項(xiàng)目均已在拿地半年后入市,，并且很快開始銷售,，目前銷售價(jià)格在6萬元-7萬元/平方米。但中糧拿下孫河地塊已經(jīng)近一年,，依然沒有入市消息。
更有甚者,，合景泰富高價(jià)摘得的崇文門菜市場(chǎng)地塊已近3年,，現(xiàn)今依然只有一個(gè)大坑，被媒體爆出“囤地”嫌疑,。2011年6月,，北京崇文門菜市場(chǎng)商業(yè)金融用地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，最終合景泰富力爭(zhēng)以7.1億元的總價(jià)成交,，折合樓面地價(jià)4萬元/平以上,，刷新北京單價(jià)地王紀(jì)錄。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,，和住宅地塊不同,，商業(yè)項(xiàng)目需要大量的資金支撐，而合景泰富2012年才進(jìn)入百億陣容,，開發(fā)該項(xiàng)目有一定的資金壓力,。
市場(chǎng)行情下行加劇地王入市難度
地王之所以陷入困局與今年的市場(chǎng)情形不無關(guān)系，今年以來的市場(chǎng)成交情況讓不少房企倒吸了一口冷氣,。據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，北京不少項(xiàng)目的售樓處門可羅雀，市場(chǎng)觀望情緒濃厚,。
鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2014年以來，房地產(chǎn)行業(yè)整體回落,，市場(chǎng)日益下行,。新建商品住宅期房市場(chǎng)成交量明顯下降，網(wǎng)簽率走低,，項(xiàng)目的去化速度明顯減緩,。截至6月4日，年內(nèi)已有98個(gè)北京新建商品房項(xiàng)目(按照預(yù)售證)入市,，總供應(yīng)30721套住宅,。這些項(xiàng)目截至目前網(wǎng)簽9126套，整體網(wǎng)簽率為29.7%。具體來看,，網(wǎng)簽率低于平均水平的項(xiàng)目占比為63.2%,，項(xiàng)目的去化速度從二季度開始明顯變慢，一是在當(dāng)月入市當(dāng)月有成交的項(xiàng)目越來越少,，項(xiàng)目的去化周期在拉長(zhǎng);二是這些有網(wǎng)簽記錄的項(xiàng)目各自的網(wǎng)簽率也在明顯降低,，3月有網(wǎng)簽記錄的項(xiàng)目平均網(wǎng)簽率為50.1%，4月為30.9%,，5月為5.0%,。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，從具體的項(xiàng)目看,，各項(xiàng)目的去化速度在減緩,，去化周期在拉長(zhǎng)，熱銷時(shí)期“日光盤”的案例難再現(xiàn),，開發(fā)商面臨較大的庫存壓力,。從上游的供應(yīng)來看，2012年下半年至2013年上半年是土地供應(yīng)高峰,，按照從拿地到開盤的正常周期1-1.5年來算,，項(xiàng)目高供應(yīng)還將持續(xù)一段時(shí)間，短期內(nèi)項(xiàng)目去化率低,，成交周期長(zhǎng)將難以改善,。另外，去年成交的高價(jià)地塊將在下半年陸續(xù)入市,，市場(chǎng)低迷下還將面臨較大的價(jià)格壓力,。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，目前市場(chǎng)已經(jīng)明顯處于調(diào)整,，這種情況下,，老地王壓力巨大，地王項(xiàng)目可能面臨集體困境,。
高周轉(zhuǎn)高定價(jià)難兩全
值得注意的是,，土地市場(chǎng)和銷售市場(chǎng)存在著時(shí)間差，如果以去年下半年的市場(chǎng)情況作為參考來拿地,，那么今年的市場(chǎng)無疑讓房企的希望化為泡影,。雖然有前車之鑒，但市場(chǎng)上行之時(shí),，房企依然是野心勃勃,。在去年銷售向好之時(shí)，各地地王頻出,。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2013年下半年以來,，在全國(guó)一二線城市合計(jì)40個(gè)城市出現(xiàn)了總價(jià)及單價(jià)地王合計(jì)60宗，特別是以北京為代表的一線城市,，出現(xiàn)的地王數(shù)量更是超過30宗,。北京從2013年下半年開始，更是出現(xiàn)了土地價(jià)格全面接近或者超過之前其余水平,。
而隨著時(shí)間推移,，北京去年的地王項(xiàng)目將陸續(xù)進(jìn)入銷售周期，不過,，目前的市場(chǎng)情況顯然無法實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)與高定價(jià)的兩全,。
張大偉告訴記者，2013年下半年出現(xiàn)的全國(guó)各地地王整體陷入入市難,，特別是之前認(rèn)為相對(duì)市場(chǎng)空間比較大的一線城市,，價(jià)格也出現(xiàn)了上漲乏力。與此同時(shí),，地王對(duì)市場(chǎng)要求高，相比一般項(xiàng)目,，地王的高土地價(jià)格決定了企業(yè)必須快周轉(zhuǎn),。這種情況下，按照目前降溫的市場(chǎng)情況下,，房企今年很難推動(dòng)地塊入市,，而一旦進(jìn)入2015年，資金成本又會(huì)上漲,，而對(duì)2015年的市場(chǎng)預(yù)期目前也很難太樂觀,。“2013年下半年拿下地王的企業(yè),，預(yù)期相對(duì)樂觀,，認(rèn)為2014年房?jī)r(jià)還有起碼30%以上的上漲，目前看這一現(xiàn)象已經(jīng)不可能出現(xiàn),�,！�
不過，張大偉也指出,，地王項(xiàng)目也是有區(qū)別的,，對(duì)于小部分核心位置的地王項(xiàng)目來說，因?yàn)閰^(qū)位稀缺,，體量不大,，相比剛需區(qū)域的地王來說，難度相對(duì)小一些,。而對(duì)于2013年下半年開始的系列剛需地塊地王看,，目前市場(chǎng)剛需已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性觀望，這種情況下，剛需產(chǎn)品的去化放緩,，價(jià)格調(diào)整將加速,。
張大偉預(yù)計(jì)，2013年下半年系列出現(xiàn)的全國(guó)地王,，基本都將面臨無利潤(rùn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),，其中有很大部分如果資金成本高，很可能被迫選擇低價(jià)入市,。