央行發(fā)話支持首套房貸三周后,，記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一線城市如上海等變化不大,；二線城市停貸銀行有所減少,，審核與放款的速度有所提升，但首套商業(yè)住房貸款利率仍多是基準(zhǔn)利率或上浮10%,，并未出現(xiàn)商業(yè)銀行信貸政策的調(diào)整和優(yōu)惠方案,；三、四線城市房貸仍趨于收緊,，甚至出現(xiàn)一些扭曲的怪現(xiàn)象,。
“九折優(yōu)惠的貸款還能批下來嗎？”小李研究生畢業(yè),，去年10月份看中南京江寧區(qū)一套保利四室兩廳的房子,，首付近七成,，但至今房貸仍未下來,。
去年以來,，在銀行資金成本上升、流動(dòng)性管理難度加大的情況下,，購房按揭貸款從優(yōu)質(zhì)的“香饃饃”變成了無味“雞肋”。5月12日,，央行召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，要求銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”,，“合理確定首套房貸利率水平”,，“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”,。
三個(gè)星期過去,，央行喊話的效果如何？記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),，一線城市如上海,，變化不大；二線城市停貸銀行有所減少,，審核與放款的速度有所提升,，但是首套商業(yè)住房貸款的利率仍多是基準(zhǔn)利率或上浮10%，并未出現(xiàn)商業(yè)銀行信貸政策的調(diào)整和優(yōu)惠方案,。三、四線城市房貸仍趨于收緊,，甚至一些扭曲的怪現(xiàn)象仍在潛伏。
放貸速度快了
央行喊話后,，各銀行相繼表態(tài),，將提高個(gè)人住房貸款的審查審批效率。但在房貸利率上,，作為獨(dú)立商業(yè)主體,，優(yōu)惠政策尚未出現(xiàn)。
“上海房貸從3月份到現(xiàn)在首套房都是基準(zhǔn)利率,，銀行根據(jù)購買房子的房齡,、買房人的資質(zhì)看利率是否上浮，大部分就是基準(zhǔn)利率,。一般21天審核,，10天多放款。現(xiàn)在速度都蠻快的,。建行放款會(huì)慢一些,，不過建行可以接受房齡在89年之前的房子�,！鄙虾Ｎ覑畚壹椅飿I(yè)顧問陳開河告訴記者,。
“上海的二手房還是好賣的，一個(gè)星期在塘橋有十多套房子成交,，以學(xué)區(qū)房三,、四十平方米為主�,！标愰_河告訴記者,。
然而，傳統(tǒng)“紅五月”的樓市并未如期而至,。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，截至5月27日，5月以來上海全市一手商品住宅成交量為50.4萬平方米,，新增供應(yīng)量為68.1萬平方米,，批售比達(dá)到1.35：1。
無錫在5月1日起實(shí)施新政，將落戶的門檻從70平方米降為60平方米,。
“無錫的房貸是基準(zhǔn)利率,，個(gè)別銀行有所上浮10%。一般4個(gè)工作日左右可以審批,，將他項(xiàng)權(quán)證等交給銀行當(dāng)天或三天內(nèi)就可以放款,。一般貸款的金額50多萬吧，所以批的也快,�,！倍∈现脴I(yè)的小陳告訴記者。
“杭州房貸市場(chǎng)有所松動(dòng),。工行,、中行審批速度有所加快。一般七個(gè)工作日審批,，三四天放款,�,！焙贾菸覑畚壹抑脴I(yè)顧問彭萍萍告訴記者,。
剛需房貸的發(fā)放和利率水平對(duì)于房地產(chǎn)商而言是很重要的，可以釋放出一部分購買需求,，華宇集團(tuán)董秘華欣表示,。
“降價(jià)現(xiàn)象出現(xiàn)，一方面是需求減弱,，觀望情緒濃重,；另一方面受信貸收緊影響，房企資金鏈繃緊,，流動(dòng)性不足,，期望走量實(shí)現(xiàn)緩解資金壓力�,！比�360金融搜索平臺(tái)的信貸專家徐瑾表示,。
“如果房貸能夠使需求完全有效釋放，這會(huì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,，對(duì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行會(huì)有好處,。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示,。
三,、四線城市房貸怪現(xiàn)象
在房貸額度比較緊張的情況下，銀行房貸市場(chǎng)出現(xiàn)了一些怪現(xiàn)象,，且操作隱蔽,。
據(jù)融360透露，貸款搭售理財(cái)產(chǎn)品、保險(xiǎn)（放心保）,，收取額度費(fèi),、擔(dān)保費(fèi)等各種違規(guī)行為開始出現(xiàn)。目前貸款搭售多被轉(zhuǎn)移到地下操作較為隱蔽,，還有的銀行甚至將貸款額度扣留20%作為存款,，不放給客戶。消費(fèi)者接受附加條件越多越容易放款,，如果不接受相關(guān)銀行搭售,，甚至可能會(huì)要求上浮貸款利率，對(duì)此很多購房者只能無奈接受,。
在三,、四線城市，房貸是五花八門,，開發(fā)商迫于資金壓力,，不得不接受銀行的變相調(diào)價(jià)。江西某中小房地產(chǎn)商告訴記者：“在放款方面,，銀行對(duì)企業(yè)提出各種變相條件,。按揭房貸款從銀行給到房地產(chǎn)開發(fā)商的過程理應(yīng)是在貸款申請(qǐng)辦理好、客戶拿到房之后,，開發(fā)商就應(yīng)該拿到房子的錢,。但銀行卻開出條件要求開發(fā)商保證隨時(shí)存款保證銀行業(yè)績(jī)，否則就會(huì)有提高首付比例,、推遲放款的可能,。”
第二個(gè)怪現(xiàn)象是,，銀行在放按揭房貸款時(shí),，要求相關(guān)開發(fā)商向與銀行無關(guān)的中介公司變相收取3%的咨詢費(fèi)，這不排除落入私人腰包的可能,。
第三個(gè)怪現(xiàn)象是銀行按揭房貸的額度少,，一般只有幾十萬、幾百萬的額度,，還常常會(huì)推遲放款時(shí)間,，例如，當(dāng)時(shí)要轉(zhuǎn)付給開發(fā)商的房款可能以暫時(shí)沒有錢等理由拖延付款時(shí)間,。
“這些現(xiàn)象即使在當(dāng)?shù)貒写笮豌y行也常有發(fā)生,，農(nóng)商行幾乎沒有什么額度�,！痹摲康禺a(chǎn)商告訴記者,。
“政府期望房地產(chǎn)走入良性境地,，央行、銀監(jiān)局支持房地產(chǎn)的剛需房貸,，但是房地產(chǎn)行業(yè)里的酸甜苦辣是很難為外界知道的,。銀行在按揭房貸上的怪招增加了開發(fā)商的成本，這也會(huì)影響到房?jī)r(jià)和消費(fèi)者的利益,�,！币患抑行》康禺a(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)告訴記者。
銀行緣何不喜房貸
商業(yè)銀行從去年四季度就流露出不待見個(gè)人住房按揭貸款的意思,。在此情形下,，近期央行的“落實(shí)住房信貸政策、改進(jìn)個(gè)人金融服務(wù)”的窗口指導(dǎo)效果有限,。
“2002年至2013年伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,，銀行投放了大量房地產(chǎn)的貸款。去年的按揭房貸發(fā)放占新增貸款也達(dá)到30%左右,。今年有所減少,，也是每個(gè)銀行有自己的發(fā)展階段和放貸側(cè)重�,！敝袊缈圃航鹑谒y行研究室主任曾剛表示,。
數(shù)據(jù)顯示，今年前四個(gè)月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金3.72萬億元,，同比增長(zhǎng)4.5%,，但定金及預(yù)收款下降7.8%,，個(gè)人按揭貸款下降3.1%。
究其原因,，商業(yè)銀行在商業(yè)銀行盈利核心與社會(huì)公共服務(wù)組織的身份沖突,、支持剛需與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)潛伏的交織、短期資金來源與長(zhǎng)期房貸期限的不匹配（即“短借長(zhǎng)用”的流動(dòng)性錯(cuò)配）,，表內(nèi)業(yè)務(wù)與出表業(yè)務(wù)的資本充足率考核權(quán)衡下,，房貸利率呈現(xiàn)出不盡如人意的扭曲現(xiàn)象。
利潤(rùn)是商業(yè)銀行的首要考慮,�,！吧虡I(yè)銀行作為獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，以利潤(rùn)為核心,。除了對(duì)國有企業(yè)的信貸支持,，過去房地產(chǎn)處于上升周期，個(gè)人房貸5%至6%是銀行最優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)資源,。但是,，現(xiàn)在受到利率市場(chǎng)化和金融創(chuàng)新的影響,，銀行存款流失、資金來源高成本,。5年期個(gè)人房貸基準(zhǔn)利率為6.55%,，銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)利差不足3%，而且占用大量人力成本,，若扣除管理和人工成本,、拉存款成本，盈利空間非常小,。而小微貸,、消費(fèi)貸和表外（同業(yè)和通道）等業(yè)務(wù)的利潤(rùn)水平則高很多�,！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心李宇嘉指出,。
此外，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)面臨銀行“短借長(zhǎng)用”的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),。近年來,，以同業(yè)和理財(cái)為代表的非存款短期負(fù)債占比越來越大，同業(yè)和理財(cái)占銀行負(fù)債的比例在20%左右,，中小銀行占比超過三分之一,。以短期低成本流動(dòng)性來“滾資產(chǎn)”，已成銀行應(yīng)對(duì)資金來源成本上升的重要策略,，這就要求銀行具備高超的流動(dòng)性管理能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力,。而房貸有10至30年的期限。
同時(shí),，巴塞爾協(xié)議Ⅲ給銀行資本充足率達(dá)標(biāo)的壓力越來越大,。銀行傾向于不占用資本的中間業(yè)務(wù)和表外業(yè)務(wù)。
“銀行在房地產(chǎn)上升期發(fā)放的大量個(gè)人貸款,，由于個(gè)人房貸無法出表,，房?jī)r(jià)上漲收益為開發(fā)商和購房者享有。銀行無法分享收益,，卻要承擔(dān)房地產(chǎn)下行周期的風(fēng)險(xiǎn),。這也是銀行對(duì)于房貸的保守原因�,！崩钣罴沃赋�,。
房貸傳導(dǎo)鏈
房貸的松緊不僅對(duì)購房者需求釋放有影響。
事實(shí)上,，銷售回款（首付款+按揭貸款）占開發(fā)商資金來源的40%至50%,，是開發(fā)商主要的融資渠道。個(gè)人房貸的低利率補(bǔ)貼了開發(fā)商的融資成本,。對(duì)于開發(fā)商而言,，及時(shí)低成本的現(xiàn)金流是生命線,。
“一般而言，銀行存款利率走高,，貸款利率自然也會(huì)走高,。流動(dòng)性弱的房貸，利率自然應(yīng)該高,。當(dāng)這個(gè)利率在一定社會(huì)約束下不能夠提高的情況下,，自然就會(huì)出現(xiàn)"房貸荒"的現(xiàn)象�,！边B平表示,。
嚴(yán)控房貸風(fēng)險(xiǎn)仍是今年銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管重點(diǎn)。銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示,，銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、個(gè)人住房貸款、土地儲(chǔ)備貸款等關(guān)于房地產(chǎn)貸款的有關(guān)政策,。
“目前以土地或房產(chǎn)為抵押的貸款占銀行總貸款的40%至50%,。隨著樓市漸漸進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)期，銀行不得不追加大量的壞賬撥備和資本補(bǔ)充,，這意味著銀行正在為房地產(chǎn)下行風(fēng)險(xiǎn)買單,。”李宇嘉指出,。
市場(chǎng)上越是需要資金來緩解壓力的中小房企越是基本得不到銀行的開發(fā)貸款,，如果房貸不能及時(shí)到位，開發(fā)商無疑陷入困境,。
房貸的扭曲引發(fā)購房者觀望,、開發(fā)商承壓，從需求端減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金補(bǔ)給,，與開發(fā)貸一同收緊的中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條,，中小房地產(chǎn)企業(yè)通過信托、影子銀行周轉(zhuǎn)的路徑亦被切斷,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩極分化將會(huì)出現(xiàn)，而這并非房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性發(fā)展的題中之義,。