2013年底國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》提出，要開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，即“以房養(yǎng)老”,。分析認(rèn)為,，“以房養(yǎng)老”是政府�,；局獾囊环N市場(chǎng)行為，本質(zhì)上是一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，屬于商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)，有條件的老年人可以自由選擇,。然而，借“以房養(yǎng)老”概念,，部分地區(qū)出現(xiàn)了以“養(yǎng)老”名義,，游說(shuō)老年人抵押個(gè)人住房進(jìn)行消費(fèi)貸款，貸款購(gòu)買(mǎi)無(wú)金融從業(yè)牌照的私人企業(yè)發(fā)行的“理財(cái)產(chǎn)品”,，獲取“分紅”,，疑似非法集資的行為。專家提醒,，這樣的行為暗藏群體性,、道德性等三重風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)引起重視并強(qiáng)化監(jiān)管,。
無(wú)牌公司游說(shuō)老人抵押房產(chǎn)“理財(cái)”
重慶尊享老年產(chǎn)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“尊享公司”)就是推出了“既能保留產(chǎn)權(quán),，又能獲得收益”的“養(yǎng)老產(chǎn)品”：老人將名下住房抵押，獲得貸款可自己處理,，也可交由尊享公司“理財(cái)”；公司承諾每月定時(shí)為老人償還銀行利息,，并每月回報(bào)理財(cái)額度千分之五(年化收益6%)的“紅利”回報(bào),；理財(cái)?shù)狡诤螅窘饸w還銀行,，住房產(chǎn)權(quán)重新回到老人手中,。
業(yè)務(wù)人員游說(shuō)，“以房養(yǎng)老”是國(guó)家明確支持的項(xiàng)目,，而該公司是政府授牌的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)單位,。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該公司的“試點(diǎn)”牌匾由重慶市老年基金會(huì)發(fā)放,，該基金會(huì)沒(méi)有政府職能,。記者查詢得知，重慶尊享養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司成立于2013年12月20日,，經(jīng)營(yíng)范圍為“養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā),；利用企業(yè)自有資金從事對(duì)外投資(不得從事銀行、證券,、保險(xiǎn)等需要取得許可或?qū)徟慕鹑跇I(yè)務(wù))”,。經(jīng)多部門(mén)查詢,，尊享公司并未獲得重慶轄區(qū)內(nèi)金融服務(wù)營(yíng)業(yè)資質(zhì)。按照《非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)取締辦法》等法律法規(guī)規(guī)定,，未經(jīng)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn),，任何單位或者個(gè)人不得從事銀行、證券,、保險(xiǎn)等需要取得許可或?qū)徟慕鹑跇I(yè)務(wù),。
無(wú)獨(dú)有偶，北京,、杭州等地均出現(xiàn)了類似項(xiàng)目,，借“以房養(yǎng)老”政策概念的推出，引導(dǎo)老年人將房產(chǎn)抵押變現(xiàn)后投入借貸平臺(tái),、理財(cái)項(xiàng)目等,。雖然未得到許可，但在收獲紅利的同時(shí),，仍能持有住房的產(chǎn)權(quán),，這一看似兩全的方法引起了眾多中老年產(chǎn)權(quán)人興趣。年近6旬的劉冠平告訴記者,，“以前也聽(tīng)說(shuō)過(guò)‘以房養(yǎng)老’,，但是老了要把房子給銀行，怕女兒不樂(lè)意,，這樣一來(lái),，既能自己有點(diǎn)余錢(qián)，又能把房子給女兒,，我挺愿意的,。”
尊享公司業(yè)務(wù)員還給記者打起“強(qiáng)心針”,，稱公司以房養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目得到了保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)保障,，“本金有保證”并出示了一份太平洋保險(xiǎn)保單，但記者短信咨詢太平洋保險(xiǎn)重慶分公司,，該公司明確,，該財(cái)產(chǎn)性保險(xiǎn)第一受益人為重慶尊享老年產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，并未為老人個(gè)人提供風(fēng)險(xiǎn)覆蓋,。
“押房理財(cái)”存三重風(fēng)險(xiǎn)
專家認(rèn)為,，“以房養(yǎng)老”是經(jīng)國(guó)家審批的保險(xiǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品，有保險(xiǎn)公司信用背書(shū),；而類似尊享公司的“押房理財(cái)”則是無(wú)資質(zhì)公司的自發(fā)“理財(cái)”,，本質(zhì)上是完全不同的項(xiàng)目，將“押房理財(cái)”冠以“以房養(yǎng)老”，是對(duì)概念的故意混淆,，將導(dǎo)致三重風(fēng)險(xiǎn),。
一是老人面臨居無(wú)定所，債務(wù)乃至法務(wù)風(fēng)險(xiǎn),。一旦公司經(jīng)營(yíng)不善倒閉,，老人將面臨房屋產(chǎn)權(quán)被凍結(jié)；而根據(jù)相關(guān)規(guī)定違反申請(qǐng)用途的“消費(fèi)貸款”申請(qǐng)人將被銀行訴訟追責(zé),，平靜安穩(wěn)的老年生活將被擾亂,。二是銀行面臨抵押不足風(fēng)險(xiǎn)。銀行業(yè)人士告訴記者,，這一類模式的風(fēng)險(xiǎn)在于,，根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，被執(zhí)行人生活所必須的居住房屋,，人民法院可以查封,，但不能拍賣(mài)變現(xiàn)或抵債，這可能導(dǎo)致銀行債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn),。三是經(jīng)營(yíng)方涉嫌非法集資風(fēng)險(xiǎn),。最高人民法院主要依據(jù)非法性、利誘性,、不特定社會(huì)公眾性等規(guī)則判斷是否存在集資行為,，這類“兩全”模式與熟人社會(huì)的民事借貸關(guān)系不同，通過(guò)了一定方式向社會(huì)公眾進(jìn)行了宣傳,，存在違涉嫌非法吸收公眾存款的法律風(fēng)險(xiǎn),。
重慶大學(xué)法學(xué)院經(jīng)濟(jì)法研究中心副主任陳晴認(rèn)為，穩(wěn)健而非收益是考量養(yǎng)老金管理的第一要素,，這類公司不具備金融從業(yè)資質(zhì),，從事的是“押房理財(cái)”，卻打著“以房養(yǎng)老”的名號(hào),，實(shí)質(zhì)上是混淆了政策概念,，一旦經(jīng)營(yíng)不善,，將給老年人帶來(lái)“老無(wú)所居”的風(fēng)險(xiǎn),。對(duì)于此類機(jī)構(gòu)，地方金融監(jiān)管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管,，避免造成不良影響,。
以房養(yǎng)老實(shí)為反向抵押
“以房養(yǎng)老”最早出現(xiàn)在20世紀(jì)80年代美國(guó)，實(shí)質(zhì)上是一種“以產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金”的金融產(chǎn)品創(chuàng)新,，因資金流向與傳統(tǒng)商品房抵押貸款相反,，又被稱為反抵押。傳統(tǒng)的住房分期抵押貸款，是買(mǎi)房者在支付賣(mài)房者一定的房款后,，其差額款通過(guò)以所購(gòu)房屋作抵押向銀行貸款支付給賣(mài)房者,，然后由買(mǎi)房者在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分期償還給銀行。
而反向抵押貸款剛好相反,。所謂以房養(yǎng)老,，是一種產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金的模式，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人,，把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行,、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)綜合評(píng)估借款人的年齡,、預(yù)計(jì)壽命,、健康狀況、房屋的現(xiàn)在價(jià)值及未來(lái)的增值折舊等因素后,，將房屋的價(jià)值化整為零,，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢(qián)，一直到房主去世為止,。
在整個(gè)抵押期間,，房主將繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)，并負(fù)責(zé)維修,。當(dāng)房主去世后,，相應(yīng)地，金融機(jī)構(gòu)將獲得房屋的產(chǎn)權(quán),，并對(duì)房屋進(jìn)行處置,，可以銷售、出租或拍賣(mài),，所得用來(lái)償還貸款的本息,，金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房屋的升值部分。值得注意的是,，無(wú)論正反向抵押貸款,，均為產(chǎn)權(quán)人直接與金融機(jī)構(gòu)發(fā)生借貸關(guān)系。國(guó)內(nèi)最早研究“以房養(yǎng)老”反向抵押學(xué)者,、浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授柴效武認(rèn)為,，反抵押貸款為老年人的養(yǎng)老提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金來(lái)源，可大大提高老年人的生活質(zhì)量,，同時(shí)對(duì)于盤(pán)活社會(huì)沉淀資產(chǎn),、實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的更優(yōu)配置。