專家認(rèn)為，銀行資金成本在不斷加大,，從自身盈利模式考量,，需要采取有針對性的利率優(yōu)惠措施。而從目前銀行對房貸優(yōu)質(zhì)客戶的界定標(biāo)準(zhǔn)來看,，一方面考慮的是客戶的還款能力,、資質(zhì)、產(chǎn)生違約風(fēng)險的大�,�,；另一方面還考慮，客戶能否帶動銀行其他業(yè)務(wù)的發(fā)展,，能否產(chǎn)生一些衍生的收入,。
“首套房貸款利率近期沒有調(diào)整”，農(nóng)行北京海淀某支行工作人員22日告訴記者,。此時距離金融監(jiān)管部門“合理確定首套房貸款利率水平”窗口指導(dǎo)發(fā)布時間整整過去十天,。記者走訪北京多家銀行后發(fā)現(xiàn)，首套房貸款利率基本與此前保持一致,。
值得一提的是,，曾被廣泛報道已經(jīng)消失的八五折首套房貸款利率目前依然存在。建行北京某支行信貸部門負(fù)責(zé)人向記者證實,，首套房八五折利率仍然可以申請到,，但門檻較高，主要面向本行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)客戶,。與此同時,，記者了解到，對于大多數(shù)客戶來講,，在建行可享受到的首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮5%,。
具體來說，以目前5年期以上貸款利率6.55%計算,，如果打折,，貸款年利率為5.5675%；如上浮5%,，則為6.8775%,。
首套房房貸“選擇性”優(yōu)惠也出現(xiàn)在其他銀行機(jī)構(gòu)。上述農(nóng)行員工告訴記者,，目前首套房放貸利率執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率,，但也有極少數(shù)客戶可享受九五折優(yōu)惠利率。
事實上,，有首套房貸款利率優(yōu)惠的不僅是建行和農(nóng)行,，記者了解到，中信銀行(601998,股吧),、北京農(nóng)商行都可以申請到九折優(yōu)惠利率,，而且面向的是普通客戶群。鏈家房地產(chǎn)中介公司工作人員向記者透露,，通過他們向北京農(nóng)商行申請貸款,，還可享受到八五折利率。
而對于首套房房貸的“選擇性”優(yōu)惠,，中國銀行國際金融研究所研究員李佩珈表示,，銀行資金成本在不斷加大,，從自身盈利模式考量，需要采取這種有針對性的利率優(yōu)惠措施,。而從目前銀行對房貸優(yōu)質(zhì)客戶的界定標(biāo)準(zhǔn)來看,，一方面考慮的是客戶的還款能力、資質(zhì),、產(chǎn)生違約風(fēng)險的大�,。涣硪环矫孢�要考慮客戶能否帶動銀行其他業(yè)務(wù)的發(fā)展,，能否產(chǎn)生一些衍生的收入,。
在金融監(jiān)管部門在進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”后，北京地區(qū)部分銀行也采取了具體行動以回應(yīng),。如興業(yè)銀行(601166,股吧)將首套房貸款利率由此前的基準(zhǔn)利率上浮10%下降到上浮5%,，民生銀行也于近日重新啟動個人房貸業(yè)務(wù)。
更多銀行尚無明顯行動——首套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率,，這其中就包括工行,、中行、招商銀行(600036,股吧),、浦發(fā)銀行(600000,股吧),、北京銀行(601169,股吧)等多家銀行。
此外,，部分銀行工作人員透露,，首付比例不同，申請到的貸款利率也有所差異,，如首付三成,，利率可能要在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮5%～10%；首付四成,，貸款利率便執(zhí)行基準(zhǔn)利率,。貸款利率不同，放款時間也有所差異,。利率越高,，放款時間越短；反之則越長,。貸款門檻也有所差別,。如建行要求，房齡+借款年限小于39年,；花旗銀行,、匯豐銀行要求貸款金額在100萬元以上。
對于普通購房者來說，或許最關(guān)心的是不同貸款利率所負(fù)擔(dān)的購房成本有何差異,。某購房者告訴記者,，如貸款100萬元買首套房，貸款期限為20年,，選擇等額本息還款方式還款,�,？紤]到5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率為6.55%,，按照基準(zhǔn)利率八五折來算，每月還款約6900元,；執(zhí)行基準(zhǔn)利率,，月還款需要7500元，每月多還500余元,；上浮10%,，月還款接近7900元。
放貸速度緩慢,，放貸時間延長也是今年房地產(chǎn)市場比較明顯的一個表現(xiàn),。金融監(jiān)管部門也在此次“窗口指導(dǎo)”中明確提到“提高按揭發(fā)放效率”。某房地產(chǎn)中介人員告訴記者,，首套房貸款審批時間往往較快,，一般在2至7天內(nèi)。而放款時間仍較長,，與4月份沒有變化,。相比較而言，外資銀行放款時間相對較短,，大概在30天之內(nèi),；國內(nèi)的銀行則在45天左右。
實際上,，金融監(jiān)管部門對“首套房貸政策”予以重點表示并非第一次,，早在2012年初，監(jiān)管部門也曾明確提及滿足首次購房家庭的貸款需求,。但此后,，銀行機(jī)構(gòu)在首套房房貸政策上多有或松或緊的、頻次較高的反復(fù)調(diào)整,。那么未來首套房貸款利率將是什么樣的走向,？
李佩珈認(rèn)為，每次房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅波動時,，金融監(jiān)管部門會出臺穩(wěn)定預(yù)期的政策,。對此，銀行機(jī)構(gòu)特別是大型銀行還是配合的，但是力度有多大,？與過去相比,，在銀行資金成本高企的背景下，對首套貸利率下浮很大不太現(xiàn)實,。
社科院財經(jīng)與戰(zhàn)略研究所博士高廣春多次向記者表示,，落實差別化信貸政策，特別是解決首套房利率波動問題,，不僅是銀行的責(zé)任,，政府也要有所承擔(dān)。必須形成一個長期有效的制度安排,。建議政府可通過財政補(bǔ)貼的方式,，提高銀行對執(zhí)行差別化信貸政策的積極性，從而穩(wěn)定首套房信貸政策,。
相對于銀行機(jī)構(gòu)在執(zhí)行首套房房貸政策時頻繁調(diào)整,，二套房貸款政策則顯穩(wěn)定。目前多家銀行采取的是首付七成,，貸款利率上浮10%的政策,。具體來說，對于第二套房房貸,，工農(nóng)中建等銀行普遍采取“認(rèn)房有認(rèn)貸”的判定標(biāo)準(zhǔn),。如家庭已有一套住房，房貸只能貸三成,；如無房但有過按揭貸款則房貸可貸到四成,。深圳市民張先生告訴記者，他最近接到多家地方城商行詢問是否需要房貸的電話,，其中,，北京某城商行給出的5年期以上房貸利率是7.2%,以張先生教師的身份可貸到200萬元。寧波銀行(002142,股吧)則表示,，二套房房貸利率為7.9%,。
李佩珈認(rèn)為，無論是從風(fēng)險還是收益的考量,，二套房貸款都是銀行業(yè)務(wù)的一個盈利點,。這是因為，由于二套房要首付7成,，因此,，銀行的貸款風(fēng)險很小,；同時上浮10%,，盈利的空間又有保障,。