持續(xù)低迷的房地產(chǎn)銷售市場已經(jīng)影響到了地市。截至4月底，40個城市中已有多個城市出現(xiàn)土地流標(biāo)現(xiàn)象;與此同時,，地方債償還高峰將至,，多個對土地財政依賴較大的城市面臨巨大壓力。
進(jìn)入5月，越來越多的地方城市加入了限購松綁的陣營。而在中央層面，房地產(chǎn)調(diào)控的力度也有所放松,，央行甚至召開座談會向銀行喊話，希望銀行支持首套房貸,。
這是不是又一次的房地產(chǎn)救市?地方救市的力度和影響將會如何?是否會帶來2009,、2012年的回暖和大漲?
各項(xiàng)指標(biāo)和數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)市場不容樂觀,，壓力較大,。
據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，前4月，房屋新開工面積大幅下降,，商品房銷售面積和銷售額降幅分別達(dá)6.9%和7.8%,，幅度較一季度繼續(xù)擴(kuò)大。
樓市成交壓力下,，土地市場也受到很大影響,。截至4月，中原地產(chǎn)監(jiān)測40個城市中三四線城市累計土地流標(biāo)率為26%,，較去年年末大幅上升10個百分點(diǎn),，二線城市亦增長3%，而一線城市則自5%縮減至3%,。溢價率方面,，僅有二線城市溢價率與去年月均水平持平，一線及三四線均有1成左右的回落,。
房企的購地意愿也在降低,。2014年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8130萬平方米,，同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴(kuò)大5.6個百分點(diǎn);土地成交價款2214億元,，增長9.6%,，增速回落1.8個百分點(diǎn);而從重點(diǎn)企業(yè)拿地狀況來看，4月其拿地面積環(huán)比下降46%,，同比下降80%以上,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，去年下半年土地市場的火爆現(xiàn)象難以延續(xù),，各線城市土地均有所降溫,，并已開始產(chǎn)生分化;房企受到銷售不佳，資金鏈趨緊的影響,，雖然對一線城市地塊仍有一定渴求,，但購地已趨于謹(jǐn)慎及理性，而對于二線及三四線城市,，尤其是目前成交量疲乏,、庫存量偏高、樓市降價預(yù)期較高的城市,，房企拿地意愿普遍減弱,，從而致使流標(biāo)地塊增多。
同時,，各地政府亦在房地產(chǎn)市場降溫之際放緩?fù)频夭椒�,，推出地塊難以以較高溢價成交，從而導(dǎo)致溢價率同比回落。
土地市場的低迷直接影響土地出讓金的回收,，而這大大加劇了地方政府的財政緊縮,。與此同向構(gòu)成壓力的是，根據(jù)審計署數(shù)據(jù),，截至2013年6月,，全國地方政府債務(wù)總額已增至17.9萬億元，其中2014年部分地方面臨償債高峰的來臨,。
用益信托數(shù)據(jù)顯示,，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類集合信托全年到期規(guī)模高達(dá)3309.7億元，而在該類信托中,，剔除礦產(chǎn)類信托產(chǎn)品,，其余皆屬于地方政府性債務(wù)融資類信托，今年約有1680.53億元到期,。
就發(fā)行區(qū)域來看,，今年5月份到期的平臺信托主要集中在中東部的沿海地區(qū)。其中,，江蘇省到期規(guī)模高達(dá)44.6億元,。位居其后的是天津和內(nèi)蒙古，到期規(guī)模分別是8.23億和6.99億元,。
地方“土地財政”危機(jī)
世聯(lián)行研究總監(jiān)吳志輝指出,，對于地方政府而言，房地產(chǎn)低迷帶來的主要影響是土地出讓收入銳減,，這會減少地方政府固定資產(chǎn)投資,，增加其債務(wù)風(fēng)險。
如果以土地出讓金收入占當(dāng)年一般預(yù)算財政收入來簡單衡量地方對于土地財政的依賴度,，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示,，45個樓市限購城市的土地財政依賴度較高的(超過80%)共13個城市，其中,，杭州,、佛山、南京,、長沙4個城市超過100%,，杭州為45個樓市限購城市的土地財政依賴度最高的城市，土地財政依賴度高達(dá)156.4%,。
經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的一線城市目前對于土地財政的依賴也仍然較大,。深圳對土地財政依賴度只有27%，但是,，北京,、上海和廣州的土地財政依賴度仍然在50%-60%之間,。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，土地出讓金和房地產(chǎn)稅收一般能占到地方政府財政收入的50%-60%,，不論是房市降溫還是地市降溫,，都會對地方財政帶來很大影響。同時,，他也指出,，“樓市降溫之后，還會影響到其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，這將給地方經(jīng)濟(jì)的增長帶來很大的困難,。”
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出,，二三線城市的土地流標(biāo)和房屋銷售不利,，將直接影響到地方的償債水平或市政工程等推進(jìn)力度，甚至可能引發(fā)階段性土地財政危機(jī),，而這將成為誘發(fā)松綁樓市“限購令”的主要原因,，“研究放寬限購政策”或許成為相關(guān)部門短期內(nèi)擺脫這種還債險局的探索之路。
楊紅旭表示,，由于中央分類施策的總體原則和地方政府償債的驅(qū)動力,，未來庫存量偏大、價格漲幅小的三四線城市,，將加快出臺“托市”甚至“救市”的政策,。
壓力之下，近期已有數(shù)個城市出臺相關(guān)政策刺激樓市,。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，二季度截至目前,，地方政府出臺寬松調(diào)控政策的已有寧波,、無錫、杭州蕭山,、天津?yàn)I海,、銅陵、鄭州,、揚(yáng)州7個城市,。另外，天津,、廣州南沙,、佛山高明、常州和福建也都傳出過調(diào)控松動的傳聞,。
根據(jù)明確出臺樓市松綁政策城市看,，當(dāng)前樓市寬松的調(diào)整方向主要有限購部分放寬,、住房貸款放松、降低房企資金壓力三個方面,。政策調(diào)整的城市所在,，除鄭州和天津外，都處于“長三角”輻射區(qū)域,。