樓市調(diào)整期往往是從促銷或者“假摔”開始,，而堅挺的北京樓市則是重要的風向標,。
21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，北京一些樓盤已經(jīng)開始率先采取促銷或者暗降等方式進行調(diào)整,。其中，典型降價主要來自亦莊和臺湖這兩個被過度炒作的區(qū)域,。這兩個區(qū)域由于地價虛高,、產(chǎn)品多定位改善型需求，剛需產(chǎn)品面對房山和天宮院完全沒有競爭優(yōu)勢,，高端產(chǎn)品面對市區(qū)總價400萬-500萬/套的二手房也無競爭力,。
此外，典型降價項目從企業(yè)層面來看,，主要來自東亞和萬科共7個項目,。與此同時，一些尾盤,、滯銷盤也有促銷行為,。
多個項目降價
21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計目前北京樓市15個典型樓盤開盤情況發(fā)現(xiàn)，價格調(diào)整主要表現(xiàn)在低價開盤,、團購,、加大折扣力度、尾盤促銷,、特價房以及精裝變毛坯等減少配置方式,。
金融街·金色漫香苑屬于典型的尾房促銷項目。近期,，該項目對外宣布稱,，其精裝現(xiàn)房調(diào)整為25000元/平起�,？傆嫹吭�56套,，其中3居15套，每套3萬抵30萬;4/5居總計41套,，每套4萬抵40萬,。
而此前，該項目對外售價為3居均價31000元/平米,，5居均價28000元/平米,。該項目負責人表示，此次價格調(diào)整主要是為了清盤,。
北京城建海梓府屬于以團購方式降價的典型樓盤,。該樓盤近期則推出“移動支付1元享團購價28800元/平方米”，而此前,，該樓盤售價均價在35000元/平方米,。
住總?cè)f科橙則屬于典型低于預期入市的項目。該樓盤在今年3月份21000元/平方米毛坯房入市,，開盤價格低于此前宣傳的預期價格,。此后，萬科方面回應稱,，低價入市主要是為了響應北京市住建委的號召,。
一些樓盤采取小幅度降價促銷試探市場的同時，也有樓盤為了引起市場關(guān)注采用一些“噱頭”營銷方式,。比如,，近期備受關(guān)注的珠江四季悅城
“零首付”置業(yè)計劃。
該項目銷售人員介紹稱,，正在舉辦“告別首付,，無壓力購房筑家計劃”促銷計劃，通過該計劃,，購房者可以獲取金融支持,。此外，珠江四季悅城還推出了10套指定房源,，這些房源在享受該促銷計劃的同時,，還可獲得其他金融服務的優(yōu)惠。據(jù)該項目負責人介紹,，所謂“零首付”置業(yè)計劃實際上是與某網(wǎng)站合作的無抵押貸款服務,。
數(shù)據(jù)上也能反映出北京樓市價格走低的趨勢。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至5月18日,，剔除保障房，5月內(nèi)新建住宅合計簽約2373套,，簽約面積為26.41萬平方米,，簽約均價為24858元/平方米，簽約均價是最近7個月來的最低點,。不過,，簽約均價出現(xiàn)降溫還存在另外一個因素就是成交結(jié)構(gòu)變化，剛需項目開始大規(guī)模推盤,。
但中原地產(chǎn)分析師張大偉稱,，整體市場成交價格全面停漲，市場處于博弈過程中,，大部分項目去化速度放緩,，5月以來，全北京純商品房僅簽約65.6億,。全月有可能首次完整月份不足百億,。
鏈家地產(chǎn)分析師張旭也注意到,，在市場進入持續(xù)性調(diào)整的情況下，部分開發(fā)商或通過調(diào)整銷售模式,、價格策略以及給予打折優(yōu)惠來打動觀望的需求,。總體來說,，今年以來供應持續(xù)放量,，供需矛盾較去年明顯緩和。
市場的寒意也表現(xiàn)在開發(fā)商加快開盤上,。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，預期在5月入市的項目達到了40個，預期合計供應住宅套數(shù)將超過萬套,。
張大偉認為,，這主要是由于政府推出的自住房對市場影響很大。據(jù)他統(tǒng)計,，已經(jīng)入市的自住房項目已經(jīng)達到了9個,，合計供應住宅高達15000套。對市場的影響明顯在加大,。按照1：5的比例,，4萬套自住房將在今年鎖定20萬剛需。在這種市場背景下,，開發(fā)商普遍對下半年樓市不樂觀,，所以紛紛抓緊2季度的市場出貨窗口。
供需已發(fā)生實質(zhì)變化
北京并不屬于價格調(diào)整的先鋒城市,，全國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了普遍調(diào)整跡象,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自2月以來,，受信貸緊縮,、消費者觀望情緒加重等因素影響，大中城市房價增速明顯放緩,，房價環(huán)比上升的城市個數(shù)逐月減少,，4月份更是跌至50市以下，為2012年11月以來最低值,。結(jié)合具體城市來看,，杭州、寧波,、無錫等存量較高,，房企去化壓力較高的城市，在房企“降價潮”波及下，4月份房價指數(shù)均有不同程度的環(huán)比下滑,。
對于樓市開始發(fā)生的促銷降價現(xiàn)象,，張大偉分析認為，從春節(jié)過后這2個多月時間看,，當前房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化,。在信貸收緊、兩會言論,、自住房供應等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向,，購房者觀望情緒增多,，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經(jīng)悄然生變,。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為,，近期，從政策層面的
“央五條”的出臺釋放了一個積極的信號,，首套自住商品住房信貸環(huán)境或有放松,，對于市場信心也有所增強。但是,，由于當前資金成本高,，貨幣流動性趨緊沒有得到改善，信貸政策在短期內(nèi)大幅放松的可能性不大,。市場量價過程調(diào)整將繼續(xù),，由于市場的觀望情緒依然較濃，短期內(nèi)項目的整體銷售壓力不會有明顯改善,。
不過,，對于市場出現(xiàn)的小幅調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士也有不同的看法,。高策機構(gòu)董事長,、總裁陶紅兵在朝北8080售樓處開放當天表示，樓市降價確實只是少數(shù)項目,。在整個市場銀根比較緊的情況下,，開發(fā)商只有通過銷售來回款，這是正常的銷售決策,，不要放大到整個行業(yè),，現(xiàn)在的主流房企并沒有跟進。以北京為例,，萬科被炒作降價,，實際是政府干預的結(jié)果，現(xiàn)在項目拿預售證，政府還要審批價格,。他認為,，如果北京市場進入了下行渠道，政府就不會再限價,。之所以限價,，就說明市場還有強勁的需求，要客觀理性看待房地產(chǎn)市場,。
陶紅兵認為,，現(xiàn)在未必是開發(fā)商降價跑量的最佳時機。他認為,，如果開發(fā)商缺錢就趕快跑量,，不缺錢的話就繼續(xù)等，因為現(xiàn)在拿地的成本和價格很高,，房價還是會回漲的,。