央行近日要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求。分析人士表示，商業(yè)銀行對(duì)住房信貸的調(diào)整可能是大概率事件,，但調(diào)整很可能僅限于首套房貸利率,，一線城市的限購(gòu)和房貸首付比例這兩條“紅線”將不會(huì)突破。
調(diào)整料僅限于首套房貸利率
針對(duì)央行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求”的表述,，上海（樓盤）易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,，在實(shí)際操作中，部分商業(yè)銀行對(duì)首套商品住宅按揭貸款的要求過(guò)于苛刻,，與支持首套自住普通商品住房的精神相違背,。因此，央行對(duì)其予以適當(dāng)引導(dǎo)的做法,，符合分類調(diào)控,、差別調(diào)控的思路,。
目前,，盡管部分區(qū)域房?jī)r(jià)有所下降，但自去年以來(lái),，個(gè)人住房按揭貸款利率普遍上調(diào),，部分銀行甚至提高至基準(zhǔn)利率以上，相當(dāng)多購(gòu)房者的實(shí)際成本不但沒有降低,，反而有所提高,。因此，如果商業(yè)銀行響應(yīng)央行的要求,，下調(diào)個(gè)人住房按揭貸款利率,，既支持了個(gè)人首套住房需求，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存的消化,。
楊紅旭表示,，去年下半年以來(lái)，商業(yè)銀行資金成本上升,，即便個(gè)人住房按揭貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率,，仍屬微利。要想讓銀行更多地支持首套自住普通商品住房的,，央行和銀監(jiān)會(huì)需給予銀行額外的“好處”,。所以，盡管下半年個(gè)人住房按揭貸款可能不再像此前那樣收緊,，但也不可奢望有多寬松,。
分析人士表示，盡管外界對(duì)銀行適當(dāng)放松個(gè)人房貸的期待頗高,，但在實(shí)際操作中,，很可能僅限于調(diào)整首套房貸利率，二套房和多套房的信貸限制不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。此外,，中金公司的研究報(bào)告認(rèn)為,，開發(fā)貸不會(huì)是監(jiān)管鼓勵(lì)對(duì)象。因此,，央行的表態(tài)不能簡(jiǎn)單地理解為支持房地產(chǎn)信貸,。
微調(diào)城市或增多
分析人士表示，盡管銀行信貸的調(diào)整力度不會(huì)很大,，但央行的此番表態(tài)將給地方的房地產(chǎn)調(diào)控的微調(diào)行動(dòng)帶來(lái)信心,。
就在央行公布上述表態(tài)之前，廣西南寧,、安徽銅陵,、天津?yàn)I海新區(qū)等多地傳出放松住房限購(gòu)的消息。業(yè)內(nèi)人士表示,，隨著政策信號(hào)的變化,，跟風(fēng)效仿的城市可能增多。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控可能松綁的領(lǐng)域主要有6個(gè),，包括非戶籍資格審查放松、限購(gòu)范圍放松,、調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn),、限價(jià)政策放松、提供購(gòu)房落戶及優(yōu)惠等刺激性手段,、公積金政策松動(dòng),。
值得注意的是，在未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的調(diào)整中,，兩條“紅線”將暫時(shí)不會(huì)突破,，一是一線城市的限購(gòu)不會(huì)松動(dòng)，二是個(gè)人住房按揭貸款的首付比例不允許擅自下調(diào),。
對(duì)于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向,，分析人士表示，如果個(gè)人住房按揭貸款利率有實(shí)質(zhì)性下調(diào),，樓市成交量將有一定程度的回升,，但升幅不會(huì)太大。由于整體市場(chǎng)的供需關(guān)系正在趨于平衡,，全年的成交量不會(huì)超過(guò)去年,。