4月21日晚,，金地集團(tuán)(600383)發(fā)布公告稱，收到生命人壽通知,，其通過二級(jí)市場(chǎng)交易，累計(jì)持有金地總股本的19.8087%,。這是從2013年1月開始,，生命人壽第六次通過二級(jí)市場(chǎng)交易買入金地股份。在此前的4月10日晚間,，金地方面確認(rèn),，生命人壽已成為公司第一大股東。同一時(shí)間舉牌金地的另一家險(xiǎn)資安邦保險(xiǎn)所持金地股權(quán)比例則悄然增至10%,，而原大股東福田投資方面共持有金地8.023%股權(quán),，實(shí)際已退居第三大股東。除了入駐金地,，此前生命人壽還曾聯(lián)合佳兆業(yè)直接拿地,，保險(xiǎn)系企業(yè)頻繁進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，是否地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)對(duì)險(xiǎn)資的禁令已經(jīng)全面解除?將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來什么樣的影響?
金地背后的大股東之爭(zhēng)
一山難容二虎,，或是擔(dān)憂安邦保險(xiǎn)“篡位”,，已奪取金地集團(tuán)大股東寶座的生命人壽又傳出繼續(xù)加倉金地集團(tuán)，以鞏固其大股東地位,。生命人壽上位金地集團(tuán)大股東僅11天,，金地集團(tuán)就牽涉六筆神秘大宗交易。據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)來看,，六筆交易共涉及1.73億股,，斥資9.37億元。而頗讓人玩味的是,，買方一欄都是機(jī)構(gòu)席位,。
正在業(yè)內(nèi)紛紛猜測(cè)是生命人壽增持之時(shí)，生命人壽卻對(duì)外澄清,，該大宗交易并非生命人壽所為,。那斥資近10億元入股金地集團(tuán)的神秘買家究竟是何來歷?對(duì)此，一位接近生命人壽不愿署名的人士向北京商報(bào)記者表示,，如果隱身大宗交易平臺(tái)背后的買家不是生命人壽,，那么就很可能是安邦保險(xiǎn)。通過過往記錄,，安邦保險(xiǎn)較常利用大宗交易平臺(tái)進(jìn)倉,，去年12月舉牌招商銀行就是典型的例子。但截至發(fā)稿時(shí),，北京商報(bào)記者并未得到安邦保險(xiǎn)是否加入金地大股東爭(zhēng)奪戰(zhàn)的相應(yīng)回復(fù),。
而生命人壽的再加倉似乎說明這點(diǎn)。4月21日與神秘大宗交易幾乎同時(shí),，金地集團(tuán)發(fā)公告表示,，21日收到生命人壽通知，生命人壽通過二級(jí)市場(chǎng)交易累計(jì)持有公司股份數(shù)達(dá)8.86億股,，占公司總股本19.81%,。其中，具有股東表決權(quán)股份數(shù)達(dá)6.71億股,，占公司總股本15%,。
事實(shí)上，生命人壽在金地集團(tuán)奪權(quán)過程中的確是一波三折,。資料顯示,，2013年的1月25日，生命人壽第一次公布舉牌金地集團(tuán),，到2013年11月1日,，生命人壽旗下兩款產(chǎn)品已合計(jì)持有金地集團(tuán)7.85%股權(quán)，以極細(xì)微的優(yōu)勢(shì)超過金地集團(tuán)第一大股東深圳市福田投資發(fā)展公司,。
2013年11月5日,，福田投資聯(lián)合自然人何大江成一致行動(dòng)人，合計(jì)持股比例至8.02%,，暫時(shí)保住了第一大股東位置,。但生命人壽并未就此止步。僅耗費(fèi)十個(gè)交易日,，到2013年11月15日,，生命人壽將持股比例增加至8.009%，再度逼近福田投資及其一致行動(dòng)人,。就在控股權(quán)之爭(zhēng)愈演愈烈之際,，生命人壽“以退為進(jìn)”，上演了“讓渡”表決權(quán)一幕：將所持2.15億股(占比為4.808%)全權(quán)授予福田投資行使股東表決權(quán),，期限截至2014年6月30日,。
一邊，暫時(shí)穩(wěn)住金地集團(tuán)原大股東;而另一邊,，生命人壽又開始了增持計(jì)劃,。2013年11月27日，生命人壽持有金地集團(tuán)的股份表決權(quán)已達(dá)5%;今年2月11日,，生命人壽的股份表決權(quán)達(dá)到10%,。就在4月10日，金地集團(tuán)公告稱,，生命人壽持有公司股份表決權(quán)已經(jīng)達(dá)到12.865%,，并奪取了金地集團(tuán)大股東地位。但至此,，剛坐上第一大股東之位的生命人壽顯然不能高枕無憂,。截至4月8日,，安邦人壽通過安邦人壽保險(xiǎn)傳統(tǒng)賬戶購買金地集團(tuán)股份累計(jì)達(dá)到2.23億股，占上市公司總股本的5%,。加上安邦保險(xiǎn)旗下另一家子公司安邦財(cái)險(xiǎn)5%的持股比例,，安邦保險(xiǎn)合計(jì)持有金地集團(tuán)達(dá)4.47億股，占上市公司總股本的10%,。在前十大股東排名中,，位列生命人壽之后。
政策松綁加速投資步伐
險(xiǎn)資投資收益率連續(xù)下降,，監(jiān)管層醞釀對(duì)險(xiǎn)資投資領(lǐng)域和范圍進(jìn)一步松綁,，刺激險(xiǎn)資入局房地產(chǎn)領(lǐng)域的步伐明顯加快。
今年2月,，保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)保險(xiǎn)資金運(yùn)用比例監(jiān)管的通知》,，其中規(guī)定險(xiǎn)企投資于不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)的賬面余額，合計(jì)不高于本公司上季末總資產(chǎn)的30%,，保險(xiǎn)業(yè)等來新一輪政策紅利,。
最新數(shù)據(jù)顯示，截至4月8日,，安邦保險(xiǎn)通過安邦人壽保險(xiǎn)傳統(tǒng)賬戶購買金地集團(tuán)股份累計(jì)達(dá)到2.23億股,，占上市公司總股本的5%。加上安邦保險(xiǎn)旗下另一家子公司安邦財(cái)險(xiǎn)5%的持股比例,，安邦保險(xiǎn)合計(jì)持有金地集團(tuán)達(dá)4.47億股,，占上市公司總股本的10%。在前十大股東排名中,，位列生命人壽之后,。
而以股權(quán)投資方式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，不僅僅是生命人壽和安邦保險(xiǎn)舉牌金地集團(tuán),，還包括險(xiǎn)資入股萬科A,、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、佳兆業(yè),、華僑城等眾多房企,。公開資料顯示，熱衷于投資房地產(chǎn)上市公司的生命人壽,，目前還持有港股房產(chǎn)公司佳兆業(yè)9.12%的股份,。而壽險(xiǎn)龍頭中國人壽自2010年開始不斷認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份，直至2013年9月,，認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行的股票共計(jì)6.36億股,，中國人壽在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)持股比例達(dá)到29%，繼續(xù)位居遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東地位。
去年6月初,，華僑城旗下的香港上市平臺(tái)華僑城亞洲曾宣布,，為籌集營(yíng)運(yùn)資金發(fā)展商業(yè)平臺(tái)，擬進(jìn)行配股融資,。在這次融資動(dòng)作中,，華僑城亞洲提出引入新華人壽和中再資產(chǎn)兩家保險(xiǎn)公司進(jìn)行股權(quán)投資認(rèn)購。
此外,，2013年8月，中國太平保險(xiǎn)集團(tuán)與華僑城集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,，合作協(xié)議內(nèi)容涵蓋代理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合作,、資金融通業(yè)務(wù)合作、金融投資合作等多個(gè)領(lǐng)域,。當(dāng)時(shí),，中國太平還進(jìn)一步表示，將積極推進(jìn)與華僑城在一攬子保險(xiǎn)服務(wù)領(lǐng)域的合作,，比如深入研究以債權(quán)投資或項(xiàng)目資產(chǎn)支持的形式,。
事實(shí)上，從2010年8月保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》至今,，監(jiān)管層對(duì)險(xiǎn)資投資領(lǐng)域和范圍已經(jīng)進(jìn)行多次松綁,。而在監(jiān)管層放松地產(chǎn)投資的背景下，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在地產(chǎn)上的資金配置愈加靈活多樣,，包括投資成熟商業(yè)地產(chǎn),、寫字樓及養(yǎng)老社區(qū)等，在各大城市近幾年的大宗物業(yè)投資中,，險(xiǎn)資是最主要的投資者,。
抄底背后另有目的
房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的投資領(lǐng)域,。保險(xiǎn)企業(yè)為何要進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?是為了多元化布局,，還是另有所謀?保險(xiǎn)公司身上鮮明的資本屬性，使得外界不得不懷疑,，保險(xiǎn)公司進(jìn)入房地產(chǎn)只是尋求短期的財(cái)務(wù)投資,，“賺一把就撤”。
有熟知險(xiǎn)資投資的業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報(bào)記者,，當(dāng)前險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn),，分為不動(dòng)產(chǎn)投資和股權(quán)投資兩大類。其中,，不動(dòng)產(chǎn)投資分為基礎(chǔ)設(shè)施類,、非基礎(chǔ)設(shè)施類以及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品，股權(quán)投資則分為直接和間接兩種�,！半U(xiǎn)資投資地產(chǎn)最常見的模式是投資地產(chǎn)項(xiàng)目,，比如寫字樓、商業(yè)地產(chǎn),、物業(yè)公司等,，以期獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)�,！睒I(yè)內(nèi)人士稱,，險(xiǎn)資介入房地產(chǎn)企業(yè)后，通常會(huì)以投資股東或管理股東身份存在,，慢慢向管理職業(yè)經(jīng)理人的管理架構(gòu)轉(zhuǎn)換,。生命人壽資產(chǎn)管理公司的人士就表示，未來是否會(huì)插手經(jīng)營(yíng),，還需要公司總部的資產(chǎn)管理中心研究再定奪,。“我們只是負(fù)責(zé)執(zhí)行,�,！�
險(xiǎn)企進(jìn)入房地產(chǎn)，和其資金實(shí)力及投資結(jié)構(gòu)有關(guān),，房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)也吸引險(xiǎn)資踏入,。比如投資商業(yè)地產(chǎn)，可獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的高回報(bào)率租金收益,，相對(duì)于保險(xiǎn)公司5.5%的投資收益假設(shè),，商業(yè)地產(chǎn)的投資收益假設(shè)一般都在8%左右。這樣的收益,，一來為保險(xiǎn)資金的保值增值做準(zhǔn)備,，二則可以優(yōu)化此類險(xiǎn)資的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。而舉牌標(biāo)桿房企以獲得控制權(quán),，則是險(xiǎn)資的進(jìn)一步訴求,。
以生命人壽為例，不僅是生命置地,，早在2012年,，“生命金融城”就已經(jīng)在長(zhǎng)春、襄陽,、東莞,、揚(yáng)州、西安等多個(gè)城市開花,。隨后,，“生命金融城”被指是生命人壽“圈地游戲”的消息會(huì)偶見于報(bào)端。以東莞項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目是生命人壽2011年4月獲得,，為松山湖高新區(qū)所管轄的三宗“科研設(shè)計(jì)”地塊,，產(chǎn)業(yè)類型為“研究與試驗(yàn)發(fā)展”。按照規(guī)劃,，項(xiàng)目將相繼建成16棟6-33層不等的辦公樓,。有報(bào)道稱，生命人壽打著建設(shè)金融城的旗號(hào)拿下大片的科研用地,，實(shí)則用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),。
德佑地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理陸騎麟分析表示，生命人壽實(shí)際控制人張峻旗下控制的“富德系”早年是房地產(chǎn)開發(fā)起家,，現(xiàn)在涉足保險(xiǎn),、證券等金融領(lǐng)域。此次控股金地,，更多的可能是地產(chǎn)和金融的業(yè)務(wù)整合。而針對(duì)生命人壽旗下資金一直采取的激進(jìn)投資策略,，坊間盛傳這或與“明天系”有關(guān),。
據(jù)了解，生命人壽注冊(cè)于2004年4月12日,，初始股東為彭思棋,、尚世駿、姜兵,，原本只持有生命人壽9.94%的股權(quán),。2012年10月，與“明天系”關(guān)系密切的張峻出任生命人壽法定代表人,、總經(jīng)理,、董事長(zhǎng)一職。
某房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示,，不動(dòng)產(chǎn)此前就是險(xiǎn)資資金池投入的重心,，保險(xiǎn)企業(yè)不甘心只做項(xiàng)目投資，而且希望從股權(quán)控制的角度進(jìn)行布局,。當(dāng)前,，房地產(chǎn)行業(yè)低潮期顯現(xiàn)，房地產(chǎn)公司估值較低,，險(xiǎn)企善于尋找估值低的投資標(biāo)的,，抄底再運(yùn)用長(zhǎng)線投資策略。
“當(dāng)前金地股權(quán)分散,，生命人壽和安邦保險(xiǎn)或增持到一定程度后成為金地大股東,，進(jìn)而對(duì)金地的經(jīng)營(yíng)管理做出一定控制的考慮，也不排除僅是出于看好未來房地產(chǎn)投資空間”，嚴(yán)躍進(jìn)表示,。
率先醞釀養(yǎng)老地產(chǎn)泡沫
萬科總裁郁亮就曾公開稱,，目前內(nèi)地有上千家房地產(chǎn)國企，而混合制改革可能自北京,、上海慢慢開始,，“我們很愿意跟這些機(jī)構(gòu)合作，能夠持有一些股權(quán),，把它們從國企改制為混合所有制企業(yè),，這是機(jī)會(huì)，也在跟不少機(jī)構(gòu)洽談”,。對(duì)于險(xiǎn)資大規(guī)模流入,，房地產(chǎn)可謂是喜憂參半。被險(xiǎn)企輕松拿下大股東控制權(quán)的金地,，就傳出聲音表示,，愿意從產(chǎn)權(quán)制度改革的角度去看待生命人壽和安邦保險(xiǎn)的進(jìn)駐，大股東易主,，并不意味著公司會(huì)發(fā)生動(dòng)蕩,，反而是對(duì)公司有利的改變。
基于對(duì)股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的考量,，不少開發(fā)商對(duì)險(xiǎn)資欲拒還迎,。嚴(yán)躍進(jìn)表示，險(xiǎn)資進(jìn)入房企,，在一定程度上緩和了目前房企資金狀況緊張的格局,。從整個(gè)行業(yè)角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資主體多元化對(duì)于增進(jìn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,、促成市場(chǎng)交易理性化等具備積極意義,。對(duì)于一些具備高成長(zhǎng)性的房企，未來也不排除會(huì)被此類險(xiǎn)企收購,。有業(yè)內(nèi)人士稱,，險(xiǎn)資進(jìn)入后，可能引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的變革,。因?yàn)楫?dāng)前開發(fā)商采用的是“建筑-銷售”的短期模式,，而保險(xiǎn)公司往往采取長(zhǎng)線投資，它們希望一處地產(chǎn)能提供至多20年的現(xiàn)流,，這將催生對(duì)投資級(jí)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的需求,。
房地產(chǎn)行業(yè)一直處高壓宏觀調(diào)控的狀態(tài)下，險(xiǎn)資的涌入,，是否會(huì)推高房?jī)r(jià)預(yù)期,，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫放大,，從而加速其破滅，都成為普遍擔(dān)憂,。北京商報(bào)記者了解到,，由于《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》允許保險(xiǎn)企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資形式進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)，因此在這份《辦法》出臺(tái)的同時(shí),，保險(xiǎn)企業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)“圈地”運(yùn)動(dòng)也同時(shí)展開,。目前，包括泰康保險(xiǎn),、新華保險(xiǎn),、太平保險(xiǎn)、中國人壽,、平安保險(xiǎn),、合眾人壽、中國平安等多家險(xiǎn)企都在做養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目,。
“險(xiǎn)企更多是地產(chǎn)投資商的角色”,，南開大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)學(xué)系教授江生忠表示，不動(dòng)產(chǎn)投資比例按照保監(jiān)會(huì)規(guī)定是將近10%-20%之間,，規(guī)模大的公司這方面的投資資產(chǎn)規(guī)模會(huì)很大,。但是從國際經(jīng)驗(yàn)來看，美國是3%,，日本是5%,，現(xiàn)在中國達(dá)到了20%,，確實(shí)存在很大風(fēng)險(xiǎn),，應(yīng)當(dāng)引起管理機(jī)構(gòu)和險(xiǎn)企的警惕。
養(yǎng)老地產(chǎn)有“只租不售”的特質(zhì),，開發(fā)者無法做到資金盡早回籠,，需要將大量資金長(zhǎng)時(shí)間耗費(fèi)在一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)上，因此并不受房企熱捧,，而保險(xiǎn)公司則對(duì)這一業(yè)務(wù)十分熱衷,。“從國際經(jīng)驗(yàn)來看,，沒有一家保險(xiǎn)公司像中國的保險(xiǎn)公司,，從拍地、開發(fā),、投資,、運(yùn)營(yíng)什么都做，持續(xù)時(shí)間至少需要30年,，這種投資模式并非是可持續(xù)的,�,！苯冶硎尽�
有消息稱,，從2010年起險(xiǎn)企發(fā)起的養(yǎng)老地產(chǎn)跑馬圈地已經(jīng)告一段落,。隨著地方政府收緊城市周邊土地資源，進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的保險(xiǎn)公司再不像過去那樣能輕松拿到地,，如上海周邊及長(zhǎng)三角地區(qū),，多地政府從2013年下半年起就不再向保險(xiǎn)企業(yè)出讓養(yǎng)老建設(shè)用地，原因是險(xiǎn)企在這些地區(qū)拿地的成本過低,，而政府更傾向于以商業(yè)地產(chǎn)或住宅地產(chǎn)的用地標(biāo)準(zhǔn)對(duì)外出售土地,。