商業(yè)地產(chǎn)的熱潮仍在繼續(xù),。2013年,，萬(wàn)科、保利,、華遠(yuǎn)等房企一改此前策略,，紛紛有了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張計(jì)劃和動(dòng)作,。
據(jù)盈石研究中心數(shù)據(jù)顯示,，2013年前11個(gè)月同比增速達(dá)27.6%，總量達(dá)到10739億元,。這也就意味著,，商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資的年增長(zhǎng)速度有望連續(xù)第5年超過(guò)住宅開(kāi)發(fā)投資。
不得不做的“功課”
曾對(duì)商業(yè)地產(chǎn)持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度的萬(wàn)科,，在2013年也有了較大動(dòng)作,。11月27日，位于北京昌平區(qū)的金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)開(kāi)始試營(yíng)業(yè),。而試營(yíng)業(yè)的一個(gè)月之后,，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石到訪，并給予了“充分肯定”,。
據(jù)萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮透露,，萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)最初源于“被動(dòng)”——現(xiàn)在已經(jīng)拿不到“干凈”的地(即只有住宅,，不需建其他配套設(shè)施的地塊),。
不得不在商業(yè)地產(chǎn)“狠狠做功課”的還有恒大�,！澳壳拔覀�?cè)跒楹愦髺|壩地塊的商業(yè)部分提供增值服務(wù),。”盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理張平向新華網(wǎng)記者透露,。而服務(wù)的內(nèi)容包括如何確定租售比,，如何統(tǒng)一管理等。
兩個(gè)月前,，恒大以51.35億元以及配建1.69萬(wàn)平限價(jià)商品房,、11.2萬(wàn)平自住型商品的條件，拿下朝陽(yáng)區(qū)東壩南區(qū)地塊,，刷新了今年總價(jià)地王紀(jì)錄,。
有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，恒大牽手盈石的動(dòng)因顯然很簡(jiǎn)單——拉高利潤(rùn),�,！皷|壩地塊中大面積的限價(jià)房和自住型商品房利潤(rùn)有限，恒大只能從不限價(jià)的產(chǎn)品(包括商業(yè)部分)中形成對(duì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)形成的有效補(bǔ)充,�,！�
事實(shí)上，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)也迫使萬(wàn)科,、保利等不得不涉足商業(yè),。“住宅市場(chǎng)不可能永遠(yuǎn)增長(zhǎng)下去,，不出10年我們會(huì)看到行業(yè)的天花板,�,！庇袅聊曛袝r(shí)曾表示。
當(dāng)下人們議論紛紛的是,，萬(wàn)科“地產(chǎn)一哥”可能不保,。誰(shuí)最有可能取而代之?答案最多是綠地和萬(wàn)達(dá)，這兩家均為以商業(yè)地產(chǎn)為主的企業(yè),。
“轉(zhuǎn)型以及擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)份額已逐漸成大型房企的發(fā)展趨勢(shì),，企業(yè)紛紛提出未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃，并將不斷擴(kuò)大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入,�,！盋RIC研究中心沈曉玲表示。
城市消化力不足或致運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
但沈曉玲也提醒,，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí),，必須意識(shí)到諸多不定性因素或?qū)е碌慕?jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。比如,，城市消化力不足帶來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
“許多二線(xiàn)城市商業(yè)均已出現(xiàn)趨于飽和的態(tài)勢(shì),，價(jià)值城市消化力不足，供大于求的市場(chǎng)環(huán)境將急劇增加企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的難度,�,！�
沈以杭州為例分析稱(chēng)，2013年包括萬(wàn)達(dá),、華潤(rùn),、綠地、復(fù)地等多家企業(yè)均在杭州集中購(gòu)入純商業(yè)用地,，但杭州無(wú)論住宅還是商業(yè)均已出現(xiàn)趨于飽和的態(tài)勢(shì),，價(jià)值城市消化力不足，因此供大于求的市場(chǎng)環(huán)境將急劇增加企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的難度,。
張平告訴記者,，一個(gè)城市究竟需要多大量的商業(yè)體，其實(shí)很難科學(xué)的測(cè)算,。但一些二線(xiàn)城市比如成都的供應(yīng)量的確太大了,，這也可能跟集中供應(yīng)有關(guān)系。
“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該因地制宜,，要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平發(fā)展,、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、普通老百姓的消費(fèi)能力等因素相匹配,，不同地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的布局和結(jié)構(gòu)都值得房企認(rèn)真研究,。”沈曉玲表示,。
“我們需要那么大的餐飲比重嗎?”
張平更為擔(dān)憂(yōu)的是,，商業(yè)地產(chǎn)面臨的同質(zhì)化依然非常嚴(yán)重,。“現(xiàn)在很多購(gòu)物中心都在蜂擁增加餐飲比例,，但好的體驗(yàn)不等于提高餐飲,，我們需要那么大的餐飲比例嗎?”
據(jù)世聯(lián)商業(yè)的專(zhuān)題研究，源自22個(gè)城市103個(gè)購(gòu)物中心的統(tǒng)計(jì)分析,，103個(gè)購(gòu)物中心中,，餐飲店鋪數(shù)量占14%。除此,，增加玩樂(lè)也成為商業(yè)地產(chǎn)打造體驗(yàn)的途徑,。
這種千篇一律的增加體驗(yàn)方式她似乎并不贊同。張平認(rèn)為,，應(yīng)該更注重以體驗(yàn)打造差異化,。臺(tái)灣誠(chéng)品書(shū)店便以文化生活式的體驗(yàn)，吸引了人們潮涌前往,。但目前國(guó)內(nèi)很少有這種獨(dú)特體驗(yàn)的商業(yè)項(xiàng)目,。
當(dāng)然如果反過(guò)來(lái)看，這也意味著商業(yè)地產(chǎn)還有很多機(jī)會(huì),�,！半S著技術(shù)運(yùn)用的推陳出新,，未來(lái)的購(gòu)物中心將邁入更為科技化的時(shí)代,。”張平表示,。