2013年剩下的日子已屈指可數(shù)，但這一年來,，北京樓市這一曲高亢激昂的歌卻還意猶未盡,，反而在最后一小節(jié)開秀花腔：土地拖長音、成交飆高音,、推盤加入裝飾音……這一支將如何收尾?2014的北京樓市又將譜出什么樂章?
宅地成交大縮水 明年1月有望重振
11月,，北京土地市場創(chuàng)下“兩高”——其一是成交量。當月共有34宗土地成功交易,，土地出讓收入為396.98億元,，為自2007年以來除2010年12月外的單月次高水平。其中包含住宅類土地18宗,，累計規(guī)劃建筑面積315.59萬平米,，是2011年以來的新高。許是“用力過猛”,，12月的土地市場明顯露出“疲態(tài)”：12月24日,，本年度北京的最后4塊土地花落各家。至此,，12月北京土地市場共成交12宗地塊,，其中住宅地塊占一半，共137.34萬平方米,，環(huán)比上月分別下降了66.7%和56.5%,。
回溯過去兩年的同期宅地出讓量，可發(fā)現(xiàn)今年12月的住宅用地并不比往年少，可說基本持平(2011,、2012年12月的住宅用地成交量分別是9宗和6宗),。但亞豪機構副總經理高姍分認為，目前房企對土地仍處“饑渴”狀態(tài),。她分析：今年銷售市場整體呈現(xiàn)的上揚趨勢,，讓房企的現(xiàn)金流驟然粗猛;而庫存卻日益瘦削，各房企補倉意愿強烈,，對土地的渴求程度達到頂點,。另外，自住型商品房的推出也直接且極大地沖擊了土地市場：純商品住宅數(shù)量和面積不斷受到擠壓,，地價也在競爭中被“爆炒”得外焦里嫩,。以上各因素都使得開發(fā)商們在拿地上受制重重、十分被動,，只能但凡有地推出,，就挺胸壯膽沖上去“拼了”。
雖然今年政府在推地上不遺余力,，甚至超額完成了住宅用地供應計劃,。但從2010年起連續(xù)三年的土地供應缺口，及房企“回流”一線城市的大潮,，都令北京住宅用地持續(xù)處于“供不上”的狀況。而根據(jù)北京市土地儲備整理中心官網顯示：目前正在交易中的經營性用地尚有22宗,，大部分將于2014年1月成交,，其中住宅地塊13宗，規(guī)劃建筑面積達244萬平方米,。
高姍判斷：三中全會對于未來調控“市場化”的定調,，預示了明年北京仍將保持較大的供地力度，以通過增量“面粉”,，穩(wěn)定面包的價格及人們對面包不夠的恐慌,。而來年伊始，就有包括東壩,、百子灣幾宗自住型商品房熱門地塊開標,。以點帶面，預計明年的土地市場又將是個豐收年,。
收官月再度“翹尾” 自住型商品房短期內作用有限
據(jù)亞豪機構統(tǒng)計顯示：截至12月24日,，本月北京全市商品住宅共實現(xiàn)成交9484套、面積95.66萬平方米,，還有一周才結束12月,，但相比11月全月，兩數(shù)據(jù)已分別上漲了29%和22%。若按12月前24天日均395套的成交量計算,，本月全月成交有望突破1.2萬套,，成為繼今年3月和9月后，今年第三個月度成交小高峰,。
高姍表示：12月成交量的“翹尾”實際是“前人栽樹后人乘涼”,，得益于11月共有25個項目開盤，8000多套實際房源,，是今年供量最多的一個月份,。由于成交的滯后性，才都顯現(xiàn)在12月,。
而被業(yè)內人士一直寄予厚望能平抑房價的自住型商品房,，雖然無論在土地出讓還是房屋申購步驟上都效率很高，但項目運作周期在一定時間內,，因此至少在明年下半年以前,，都無法對當前實際購房需求形成有效分流。而在地價的熱傳導效應下,，當前房價上漲預期仍較為強烈,，購房需求仍前仆后繼地涌入市場。在這股勁頭下,，2013年北京樓市以高位收官幾成定局,。
12月商住、改善樓盤搶得主力旗 明年純商品房市場或增更多“高大上”
本月,，盡管不乏亦莊金茂悅,、首創(chuàng)伊林郡、領秀·翡翠山等一些熱銷樓盤,，但畢竟已是年終歲尾,，整體市場在推盤上明顯開始“收功”。亞豪機構數(shù)據(jù)顯示：截至12月24日,，北京樓市共有17個項目入市,，本周末還將有旭輝·御錦、長陽光合作用,、珠江四季悅城等樓盤計劃入市,，預計全月開盤項目個數(shù)將在20個左右，新增供量5000余套,，或將是今年下半年以來月度推盤量最少的一個月份,。
分析本月開盤項目的類型，記者發(fā)現(xiàn)中高端項目及商住項目的總占比居然達到了75%!中高端改善項目多為單價在3.5—4萬元/平方米的樓盤,，包括中信府世家,、中海金石公館、亦莊金茂悅、金第萬科·金域東郡,、北京城建·海梓府等;都聰明定價于4萬元限價線下,，以比其他競品搶得入市先機。
商住項目則獨領25%的風騷,，遠高于今年前11個月16%的平均占比率,。何時賣都是良時的剛需項目，在今年已然賺得盆滿缽滿,，所以暫停推盤坐待過年,。而商住及中高端項目則正好見縫插針地在這時填進市場占位。另外,，剛需項目年底供應的斷檔,，也是促使部分剛需“移情”商住項目的因素之一，而商住項目還具不限購的優(yōu)勢身份,，因此也更容易通過較高的售價來沖刺一下年終業(yè)績,。
高姍認為：時時懸在中國房企頭上的政策劍，令他們練就了反應快速,、應對機敏的本事,。未來的住宅市場，將以自住型商品房的規(guī)�,；l(fā)展,，和純商品房的集約化發(fā)展為兩個主力方向。在今明兩年7萬套自住型商品房的“大軍壓境”威脅下,，明年房企對于剛需產品的供應或將再提速,。而與自住商品房“搭售”的純商品房地塊與公建地塊，或將更多衍化成為高端產品及商住項目,，成為房企提升利潤的砝碼,，并成為未來純商品住宅市場的主力供應產品,。