年末，房地產(chǎn)市場悄然變得冷清,。多家機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,，今年第四季度熱點城市樓市成交量持續(xù)下滑。隨之而來的是一二線城市部分區(qū)域的房價“跳水”,。樓市似乎正從此前的火熱狀態(tài)迅速降溫,。
這種市場異動引發(fā)了外界猜想：隨著熱點城市調(diào)控政策收緊，房地產(chǎn)市場是否進入下行周期?多位分析人士強調(diào),，近期樓市降溫是地方調(diào)控政策密集出臺和季節(jié)因素綜合作用的結(jié)果,。從供需基本面來看，供不應(yīng)求的狀態(tài)仍未明顯改善,，樓市仍有上行動力,。因此,，當(dāng)前的市場異動屬于“假性降溫”。
盡管年末一系列重要會議強調(diào)市場化思路,，但短期看,，熱點城市仍將承受政策的高壓。整體看,，明年房地產(chǎn)市場或轉(zhuǎn)入低速運行,，房價漲幅可能放緩，未來市場難出現(xiàn)大起大落,。
多因素致市場降溫
中國證券報記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn),，進入12月，北京朝陽區(qū)和大興區(qū)部分小區(qū)的二手房源報價出現(xiàn)下滑,，個別房源的價格降幅甚至達(dá)到20萬元左右,。盡管中介業(yè)務(wù)員表示，報價下降是業(yè)主急于出手的結(jié)果,，但近期京城二手房價格漲幅乏力卻是不爭的事實。
中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，今年11月北京二手房掛牌均價每平方米3.45萬元,，相比10月3.5萬元的掛牌均價出現(xiàn)了輕微下調(diào)。12月以來,，北京二手房的報價調(diào)整到每平方米3.35萬元,。
新房市場同樣也在降溫。鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，進入12月,，北京純商品房項目的入市量和成交量均有小幅提升，但新房成交均價普遍走低,。
這種情況已成為一二線熱點城市樓市的縮影,。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，截至上周,，全國54個主要城市的成交量已經(jīng)連續(xù)四周出現(xiàn)回落,，明顯低于9月和10月的水平。預(yù)計12月,，樓市整體成交量將明顯下滑,。
對于出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因，多數(shù)機構(gòu)認(rèn)為是綜合因素導(dǎo)致,，這與當(dāng)前的時間節(jié)點密不可分,。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉將其歸結(jié)為兩個主要原因：一是政策收緊，影響了主要城市的供應(yīng)量,，也對部分需求有影響;二是大部分房企年度任務(wù)已經(jīng)完成,，推盤不積極,。
還有專家提出，季節(jié)因素的影響不可忽略,。由于天氣和節(jié)日因素的影響,，冬天本就是供應(yīng)和銷售淡季，若無政策因素影響,，四季度的房屋供應(yīng)量和成交量往往是全年低點,。
“我們有足夠庫存可售，但更希望放到年后,，來沖擊明年的業(yè)績,，并維持一定的增長率�,！蹦成鲜蟹科鬆I銷負(fù)責(zé)人表示,，由于今年的銷售目標(biāo)已提前完成，企業(yè)無意在年末增加供應(yīng),。加之一線城市普遍出臺限價政策,，對新房入市有著諸多限制，因此市場供應(yīng)更為低迷,。
而在需求端,，除熱點城市限購加力影響需求釋放之外，年末信貸供應(yīng)偏緊,，也在很大程度上影響成交量,。“市場需要對政策有個消化期,�,！鄙鲜龇科筘�(fù)責(zé)人稱，11月多地收緊政策之后,，未來兩個月市場會出現(xiàn)應(yīng)激反應(yīng),。
樓市上行動力未竭
在房價步步高升、市場泡沫累積的情況下,，樓市的異動引發(fā)了市場的猜想：此次市場波動究竟是短期行為,，還是意味著長期調(diào)整到來?
多數(shù)受訪者認(rèn)為，從供需基本面來看,，尚不能支持市場反轉(zhuǎn)的結(jié)論,。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月,，全國商品房銷售面積達(dá)到110807萬平方米,，同比增長20.8%。但同期,，全國房屋竣工面積僅為69420萬平方米,，增長2.5%,。新增供應(yīng)規(guī)模和增幅明顯低于消化速度。
分城市來看,，一線城市和部分熱點二線城市的市場成交始終居于高位,。雖然今年市場供應(yīng)端有所改善，但尚不足以緩解供不應(yīng)求的大勢,。此外,，盡管三四線城市供應(yīng)量普遍充足，但總體市場仍存在供應(yīng)壓力,。
“從這個意義上說,，當(dāng)前的市場異動屬于短期的‘假性降溫’，而非長期調(diào)整的先兆,�,！币晃唤咏〗ú康膶＜冶硎荆诠┎粦�(yīng)求的基本面短期難以改變,、推進新型城鎮(zhèn)化的背景下,，房地產(chǎn)市場仍有上行動力。
值得注意的是,，近日全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議傳遞出的信號顯示,，明年要強調(diào)調(diào)控的針對性，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況,，更加注重分類指導(dǎo),。其中,，北京,、上海,、廣州,、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴(yán)落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策,。
盡管高層在年末的多項會議上強調(diào)市場在資源配置中起決定作用的思路，但未來一段時間,，樓市調(diào)控政策的整體基調(diào)不會改變,。熱點城市樓市仍將承受一定的政策壓力,，尤其是以限購等行政手段為主的壓力不會消除。
同時,，樓市長效機制正在醞釀中,，但真正出臺尚需時日,，為避免出現(xiàn)政策“真空期”，現(xiàn)有的調(diào)控政策不會在短時間內(nèi)退出。
專家認(rèn)為,，這種壓力可能對房地產(chǎn)市場上行態(tài)勢起到一定的遏制作用,，但并不會造成供需形勢逆轉(zhuǎn),。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，行政手段在抑制房價快速上漲的同時,，也有可能影響供應(yīng)的累積,。
房價漲幅有望回落
雖然樓市異動給購房者帶來一定的心理影響,，但在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，這種局面不會長期存在,。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為,，隨著明年1月銀行放款恢復(fù)正常，有望帶動部分需求,，尤其是換房需求持續(xù)釋放,。明年初市場將會由目前偏冷有所轉(zhuǎn)向，2014年樓市有望實現(xiàn)溫和開局,。
張旭同時指出,，1月末為春節(jié)假期，長假前后成交活躍度會有所下降,。綜合看,，雖然年初的市場會有所升溫,，但難以對價格產(chǎn)生帶動作用，短期內(nèi)價格還將保持平穩(wěn)運行,。
值得關(guān)注的是,，盡管并不意味著供需關(guān)系的反轉(zhuǎn),，但近期市場異動很可能意味著房價將從高速上漲的狀態(tài)中回落,。
上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為,，雖然當(dāng)前房價漲幅處于高位,，但漲幅即將見頂,。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),，今年11月,，全國70個大中城市的新建商品住宅(不含保障房)價格同比平均上漲9.62%,，漲幅創(chuàng)今年新高，且北上廣深四城市的同比漲幅連續(xù)三個月超過20%,，為有統(tǒng)計以來首次出現(xiàn),。
這輪房價上漲的主要原因在于,，此前兩年土地供應(yīng)不足,，造成供需失衡。隨著今年土地交易量的回升,，這種局面有望得到緩解,。
根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù),，2013年北京成交住宅類地塊成交74宗,，規(guī)劃建筑面積為1326.4萬平方米,，較2012年同期增長117.9%。從全國來看,，今年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬平方米,，同比增長9.9%,，增幅為今年來首次轉(zhuǎn)正,。
多數(shù)專家認(rèn)為,，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策正在走向市場化和長效化,，這將有助于維護市場的平穩(wěn)運行,，避免出現(xiàn)大幅波動,。
“2014年房價漲幅放緩已經(jīng)成為市場共識�,！北本┲性禺a(chǎn)的分析報告指出,，從房地產(chǎn)投資、銷售等指標(biāo)上看,，明年增速都將放緩,，在經(jīng)歷這一短暫調(diào)整后,，樓市將可能進入“減速”運行的階段,。
調(diào)控倒逼房企轉(zhuǎn)型
擴充產(chǎn)品線大勢所趨
在推進城鎮(zhèn)化、土改加速等背景下,，一線房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀求轉(zhuǎn)型,。從萬科,、保利,、世茂等房企近期的動作來看，拓寬產(chǎn)品線,、豐富產(chǎn)品類型已成為最主要的轉(zhuǎn)型方向,。事實上，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率步入了下行通道,。分析人士認(rèn)為，產(chǎn)品的分化不僅是房地產(chǎn)企業(yè)自發(fā)調(diào)整的結(jié)果,，也是企業(yè)基于市場環(huán)境變化的考量,，這種調(diào)整是大勢所趨,。
利潤攤薄洗牌提速
房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率正在走低,。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計,，截至11月初，公布三季報的上市房企合計135家,，總營業(yè)收入達(dá)4675億元,，總利潤為835億元，行業(yè)利潤率只有17.9%,，凈利潤率只有13%,。
北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率在2013年上半年為19.2%,，2012年同期則為21.3%,，近年來出現(xiàn)了持續(xù)下滑。
分析人士認(rèn)為,，樓市調(diào)控政策擠出了相當(dāng)部分的投資需求,，是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)利潤率下滑的主因,。從事數(shù)據(jù)研發(fā)的中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理郝文嘉說，隨著房價不斷攀升,，在購房者消費及投資能力與房價相比不斷下降的情況下,，房地產(chǎn)價格暴利上漲趨勢已經(jīng)開始衰減,。該機構(gòu)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示,，近3年來，全國82個城市的住宅投資收益率與2009年相比明顯呈下降趨勢,。
成本提高、開發(fā)周期縮短也在壓縮該行業(yè)的利潤率,。據(jù)悉,，在房地產(chǎn)業(yè)的各項成本中，占據(jù)大部分比重的土地成本提升最快,，企業(yè)拿地難度加大,，在制約房企的開發(fā)規(guī)模和利潤率,。此外,，近幾年人力資源和資金成本也大幅攀升。
近日全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌在“第五屆地產(chǎn)中國論壇”上表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入到分化時代,，除不同城市之間的分化外,，企業(yè)也在分化,。即品牌公司正在做大做強,，集中度越來越高,，不少中小企業(yè)被淘汰或兼并，房地產(chǎn)行業(yè)進入資源整合的時代,。
蘭德咨詢發(fā)布的報告稱,，2013年房企關(guān)鍵詞是利潤攤薄,、競爭加劇、洗牌加快,。2013至2015年間,，至少將有30%的房企出局,，其中主要是中小企業(yè)。
專家認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品出現(xiàn)分化,，即產(chǎn)品更加細(xì)分并具有差異化特征。如商業(yè)地產(chǎn),、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等產(chǎn)品類型,，已吸引越來越多的資金投入,。這種差異化競爭的結(jié)果,，一方面促進了產(chǎn)品品質(zhì)升級,，同時使產(chǎn)品從物質(zhì)產(chǎn)品向服務(wù)產(chǎn)品轉(zhuǎn)變,。
龍頭房企謀劃轉(zhuǎn)型
面對利潤攤薄的形勢，近年來房地產(chǎn)企業(yè)頻繁在產(chǎn)品線上做出調(diào)整,，今年的動作尤其大,。
從2012年開始,，世茂地產(chǎn)就嘗試轉(zhuǎn)型,。在保持高質(zhì)量豪宅開發(fā)能力的基礎(chǔ)上,，世茂逐步增加針對城市青年群體基本住房需求和首次改善需求產(chǎn)品的比例,，將產(chǎn)品線從高端擴充至“中高端”,，增強了盈利能力,。
今年年初,，世茂成立戰(zhàn)略資源部,，主要目標(biāo)是做跨界資源整合,。按照世茂集團副總裁蔡雪梅的說法,，未來公司將不再局限于單一的業(yè)務(wù)，如蓋房子,、做花園,、做園林,、賣房子,，世茂的下一步發(fā)展目標(biāo)是做“城市進化的先行者”,。
蔡雪梅認(rèn)為,，靠土地盈利的模式已經(jīng)難以為繼,，未來的商業(yè)模式必須調(diào)整,。據(jù)悉，世茂旗下業(yè)務(wù)已經(jīng)涵蓋了住宅,、商業(yè),、酒店,、旅居等,。蔡雪梅表示,，住宅和商業(yè)占比最大，達(dá)到60%-70%;其次是旅居地產(chǎn)占到20%,，產(chǎn)業(yè)集群占10%,。至于如何調(diào)整,，世茂尚未做出具體的定位,，但旅居地產(chǎn)肯定是公司下一步要拓展的新領(lǐng)域。
星河灣則在本月推出“第一居所計劃”,，即無論是高端住宅還是剛需產(chǎn)品,，都在品質(zhì)上盡力滿足不同人群對房屋的宜居要求。同時,，根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)和生活方式的變化,，星河灣除了對原有250-350平方米經(jīng)典戶型優(yōu)化，還將增加120-150平方米的戶型,，擴充產(chǎn)品線,。
另外兩家龍頭房企的動作更引人注目。萬科的首個商業(yè)綜合體項目“金隅萬科廣場”于12月24日開業(yè),，其社區(qū)食堂和生活廣場產(chǎn)品也在今年面世,。按照萬科集團副總裁毛大慶的說法，這是萬科在“城市配套服務(wù)商”定位下的三條產(chǎn)品線,。
“未來的北京萬科,，會有一個全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，有商業(yè),、有酒店,、有住宅、有寫字樓,，還有很多意想不到的東西,�,！泵髴c表示，明年萬科將進一步拓展社區(qū)養(yǎng)老,。
保利地產(chǎn)近日宣布,，將全產(chǎn)業(yè)鏈進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造由機構(gòu)養(yǎng)老,、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國養(yǎng)老模式,。作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級的一部分，保利將在未來十年打造50個養(yǎng)老機構(gòu),。
分析人士認(rèn)為,，房地產(chǎn)企業(yè)的此輪調(diào)整，主要體現(xiàn)在對產(chǎn)品線的擴充,、實現(xiàn)產(chǎn)品的多元化,，這種調(diào)整主要基于對市場環(huán)境變化的考量，可能成為未來的大趨勢,。顧云昌認(rèn)為,，在未來企業(yè)的發(fā)展過程中，產(chǎn)品創(chuàng)新能力和資源整合能力將十分重要,，因為房地產(chǎn)涉及面很寬,，還有不小的增長空間。
改革+估值修復(fù)
明年地產(chǎn)股反彈行情可期
從年初的持續(xù)上攻,，再到年末的弱勢回調(diào),，2013年地產(chǎn)板塊的市場表現(xiàn)跌宕起伏。近期地產(chǎn)股表現(xiàn)疲弱,，申萬房地產(chǎn)指數(shù)持續(xù)下挫,，資本市場對于房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀情緒蔓延。分析人士表示,，展望2014年,，地產(chǎn)板塊遠(yuǎn)沒有部分投資者想像的那么悲觀，改革行情疊加估值修復(fù)有望推動地產(chǎn)股展開反彈行情,。
2013年先揚后抑
回顧2013年,，地產(chǎn)股走勢可謂跌宕起伏。從2012年末申萬房地產(chǎn)指數(shù)反彈開始,，這一波反彈行情一直延續(xù)到2013年上半年,，在此期間，申萬房地產(chǎn)指數(shù)一直處在相對高位,。板塊成分股中,，萬科A上半年累計上漲20.29%，金地集團上半年累計上漲10.40%，指數(shù)權(quán)重股的大幅反彈為地產(chǎn)指數(shù)提供了強力支撐,。
分析人士表示,，上半年房地產(chǎn)行業(yè)的基本面向好，房企積極推盤疊加房價上漲,，地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績大幅增長支撐了上半年地產(chǎn)股反彈,。半年報顯示，上半年保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入305.44億元,，同比增長51.34%;實現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤34.07億元,，同比增長35.7%。而中報披露的1143億元預(yù)收款則意味著,，保利地產(chǎn)已經(jīng)鎖定下半年的業(yè)績增長;萬科A今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入413.9億元,，同比增長34.7%。四大地產(chǎn)龍頭中,，除金地集團業(yè)績不佳外,，均實現(xiàn)業(yè)績突破。
進入下半年,，地產(chǎn)股則遭到投資者的拋棄,，申萬房地產(chǎn)指數(shù)大幅回調(diào)，期間累計下跌17.41%,，板塊中的龍頭地產(chǎn)股也踏上了漫漫回調(diào)路,。下半年萬科A、招商地產(chǎn),、保利地產(chǎn)和金地集團分別下跌34.89%,、30.24%、34.89%和21.38%,。分析人士表示，進入下半年,，地產(chǎn)調(diào)控未見松動,，房產(chǎn)稅呼聲不時響起，受政策面的影響,，地產(chǎn)股整體表現(xiàn)萎靡,。此外，下半年主題投資大行其道,，圍繞改革紅利這條主線的概念股受到資金熱捧,，資金無暇關(guān)注地產(chǎn)股的表現(xiàn)。
2014年估值修復(fù)可期
在經(jīng)歷了2013年跌宕起伏的市場行情后,，2014年地產(chǎn)板塊遠(yuǎn)沒有部分投資者想像的那么悲觀,，考慮到城鎮(zhèn)化加速、二胎政策有望逐步放開，地產(chǎn)行業(yè)的需求端增長可期,。此外,，經(jīng)過連續(xù)下跌后，部分地產(chǎn)股的估值已在低位,，短期有估值修復(fù)的需求,。
進入12月，地產(chǎn)股呈現(xiàn)加速下跌的趨勢,，申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計下跌7.64%,，期間更是出現(xiàn)6連陰的極弱行情。值得注意的是,，經(jīng)過連續(xù)下跌地產(chǎn)股的市盈率已經(jīng)降至11.3倍的歷史相對低位,。分析人士表示，2014年房企基本面是穩(wěn)定的,。即便由于2013年高基數(shù)原因,，2014年增速有所回落，但整個行業(yè)的高點可能尚未來臨,，預(yù)計部分地產(chǎn)股的業(yè)績依然向好,。在此背景下，地產(chǎn)股在2013年大幅下挫后,，在2014年有望迎來估值修復(fù)行情,。
2014年的關(guān)鍵詞是“改革”，改革春風(fēng)同樣會吹入地產(chǎn)板塊,。國泰君安證券指出,，首先，房地產(chǎn)的核心需求是“人”,，二胎政策放開預(yù)計能帶來年10%-30%的增量住房需求,。其次，近期城鎮(zhèn)化工作會議的召開意義重大,，以人為核心的城鎮(zhèn)化將推動房地產(chǎn)需求增長,。從人口流入角度來看，大都市圈及其周邊衛(wèi)星城市,、二三線中心城市逐漸形成的城市帶最具潛力,。再次，土地改革將讓擁有一線城市非住宅用地企業(yè)的價值大幅提升,，也將帶來行業(yè)利潤,、規(guī)模加速回升。最后,，國企改革將給房地產(chǎn)行業(yè)打開巨大的想象空間,。房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前共有上市國企55家,，推動國企改革對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響較大，房地產(chǎn)行業(yè)中的國企有望受到資金熱捧,。總體看,，改革行情疊加估值修復(fù)有望推動地產(chǎn)股在2014年出現(xiàn)反彈,。