“都3個(gè)多月了，買房的貸款還沒(méi)批下來(lái)”,。奔波了數(shù)月看房、買房,，本來(lái)已經(jīng)很近的“安居夢(mèng)”居然卡在了貸款上,，近來(lái),，鄭州的吳女士備感焦慮。
在“金九銀十”的樓市銷售旺季,，鄭州許多忙著看房的“剛需”族,，除了繼續(xù)感慨房?jī)r(jià)高外，房貸又成了新困擾,。原先利率8.5折,、9折的優(yōu)惠已經(jīng)難覓，取消優(yōu)惠,、甚至利率上浮10%成銀行房貸的主流政策,，而且申請(qǐng)辦理的周期延長(zhǎng)。不少房產(chǎn)中介以“錢不好貸”為由,，趁機(jī)從“剛需”族身上撈一筆,。這樣的“房貸難”讓鄭州的“剛需”族很受傷。
鄭州多家銀行表示,，從10月底開(kāi)始,，各銀行的房貸額度會(huì)更緊張，直至明年上半年才可能有所緩解,。有專家表示,，金融政策不能簡(jiǎn)單著眼于“一刀切”地抑制住房需求，而應(yīng)該致力于優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu),，才會(huì)減少對(duì)普通“剛需”購(gòu)房者的“連帶傷害”。
“8月提交申請(qǐng),，放款要等到明年元月”
今年7月初,，吳女士通過(guò)房產(chǎn)中介看中了一套價(jià)值24萬(wàn)元的小戶型房子，協(xié)商好價(jià)格后,，吳女士很快與中介簽訂了二手房購(gòu)房協(xié)議,，并把9萬(wàn)元首付款交給賣方。
然而,，在到鄭州花園路與農(nóng)業(yè)路的中國(guó)銀行辦理房貸時(shí),，盡管吳女士提交了完善證明材料，卻被銀行告知,，因今年貸款“額度用盡”,，需要等待一段時(shí)間才能放款。
“8月就提交了申請(qǐng),，也簽了借貸合同,，但至今3個(gè)多月過(guò)去也沒(méi)等來(lái)銀行的放款,。”吳女士說(shuō),，如果不能在約定時(shí)間內(nèi)付完全款,，她需要支付違約金，更糟糕的是,，購(gòu)房合同還可能被取消,。
給吳女士辦理貸款業(yè)務(wù)的中國(guó)銀行客戶經(jīng)理告訴記者，從7月開(kāi)始,，該銀行就開(kāi)始減少對(duì)個(gè)貸的審批,，審批流程的時(shí)間也延長(zhǎng)了�,！澳艿玫椒趴畹母�,，7月至9月就放了兩筆，10月一筆也沒(méi)有放”,。
該客戶經(jīng)理表示,，根據(jù)目前的情況，吳女士要想得到放款,，估計(jì)要等到明年元月了,。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不僅是中國(guó)銀行,，鄭州的多數(shù)股份制銀行都以“額度用盡”為由暫停房貸,，而大型國(guó)有銀行雖然沒(méi)有停貸，但以往利率8.5折,、9折的優(yōu)惠已經(jīng)難覓,，取消優(yōu)惠甚至利率上浮10%成為主流，而且辦理審批時(shí)間比以前長(zhǎng),。
為何出現(xiàn)“房貸荒”,，一位國(guó)有銀行內(nèi)部人士表示，銀行信貸額度一般是“年初松,、年底緊”,，加之上半年房地產(chǎn)貸款增速較快，也加劇了下半年房貸額度緊張,。
對(duì)此說(shuō)法,，央行公布的數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了這一說(shuō)法：今年上半年金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)類貸款1.3萬(wàn)億元，而2012年全年只增加1.35萬(wàn)億元,。正是上半年“用力過(guò)猛”,，導(dǎo)致了下半年的“力不從心”。
除了“沒(méi)錢貸”,，趨利的銀行“不愿貸”也是重要原因,。上述銀行內(nèi)部人士表示,，央行為商業(yè)銀行規(guī)定貸款額度以及存貸比限制，各銀行再根據(jù)市場(chǎng)情況分配房貸,、中小企業(yè)貸款,、大企業(yè)貸款的額度，而今年資金面偏緊,，利率市場(chǎng)化使凈息差收窄,，銀行更愿意將有限的貸款額度投放到收益較高的領(lǐng)域，例如利率上浮20%貸款周期更短的企業(yè)貸款,，相比之下,，基準(zhǔn)利率的房貸就顯得不劃算，不受銀行“待見(jiàn)”也就不足為奇,。
“貸款就58萬(wàn)元,，難道手續(xù)費(fèi)就要1萬(wàn)”
26歲的劉翔宇（化名）畢業(yè)后一直在鄭州工作，近3年的省吃儉用加上家里的支持,，劉翔宇終于湊夠了買房的首付,。
8月中旬，劉翔宇通過(guò)中介看中了一套90萬(wàn)元的二手房,，當(dāng)天他就與賣方,、中介簽訂了三方房屋買賣合同，并商定通過(guò)鄭州銀行,，以按揭貸款的方式支付房款,。
隨后，評(píng)估公司對(duì)劉翔宇購(gòu)買的二手房列出了評(píng)估報(bào)告,，將評(píng)估價(jià)定為88.46萬(wàn)元,，劉翔宇可向鄭州銀行貸款58萬(wàn)元。
然而,，房產(chǎn)中介的工作人員向劉翔宇列出的一份二手房交易費(fèi)用清單,，讓他備感詫異。
劉翔宇發(fā)現(xiàn),，在該清單中,，僅按揭費(fèi)用就包括7項(xiàng)收費(fèi),，包括評(píng)估費(fèi),、抵押服務(wù)費(fèi)、印花稅,、按揭服務(wù)費(fèi),、抵押代辦費(fèi)、征信查詢費(fèi),、擔(dān)保費(fèi),。此外,，劉翔宇還需另向鄭州銀行繳付貸款總額千分之三的保險(xiǎn)費(fèi)。
“我總共就貸款58萬(wàn),，難道手續(xù)費(fèi)就要1萬(wàn)多元嗎,？”當(dāng)劉翔宇提出異議時(shí)，房產(chǎn)中介告訴劉翔宇,，各家銀行都在鬧“錢荒”,，個(gè)人房貸會(huì)越來(lái)越不好申請(qǐng)，如果拖延的話,，房貸很可能就辦不下來(lái)了,。
記者注意到，中介公司給劉翔宇做的“二手房交易費(fèi)用清單”顯示,，房屋被估價(jià)88.46萬(wàn)元,，僅評(píng)估費(fèi)就4423元，是房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的5‰,。
“評(píng)估那天,，中介公司的人領(lǐng)著一個(gè)男子，說(shuō)是評(píng)估公司的,，男子在屋里拍了幾張照片,，不到兩分鐘就走了�,！眲⑾栌钫f(shuō)：“如此簡(jiǎn)單的評(píng)估,，竟要4423元�,！�
劉翔宇查閱資料發(fā)現(xiàn),，中介公司所稱“國(guó)家定有標(biāo)準(zhǔn)”，是指1995年《國(guó)家計(jì)委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》,，而早在2008年11月,，河南省政府就下文對(duì)房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出了調(diào)整，規(guī)定房地產(chǎn)總額在100萬(wàn)元以下按4‰收取,。
“多收1‰就多收近1000元,，二手房中介還虛列了諸多名目的手續(xù)費(fèi)�,！眲⑾栌顭o(wú)奈地說(shuō),，“銀行鬧"錢荒"，貸款不好辦,。為了能辦下貸款,，只能任人宰割。”
劉翔宇通過(guò)另一家中介得知,，其實(shí),，房產(chǎn)中介只需向銀行支付兩三千元，就能給客戶辦好按揭貸款手續(xù),�,？墒牵瑸榱双@得更高的利潤(rùn),，中介就抓住“房貸荒”的機(jī)會(huì),，羅列多個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目，收取高額的手續(xù)費(fèi),。
有中介公司工作人員說(shuō),，由于多數(shù)客戶購(gòu)買二手房經(jīng)歷較少，又委托房介公司幫其辦理按揭貸款手續(xù),，其中很難察覺(jué)按揭貸款的高額返點(diǎn)秘密,。“即使客戶有疑問(wèn),，就說(shuō)銀行貸款不好貸,。”
銀行“錢荒”誤傷“剛需”族
對(duì)于銀行鬧“錢荒”的形勢(shì),，房地產(chǎn)專家楊紅旭在接受媒體采訪時(shí)曾分析說(shuō),，短期來(lái)看，在年底之前,，首套利率優(yōu)惠取消甚至上浮的情況仍將持續(xù),，甚至幅度會(huì)進(jìn)一步增加；但房貸吃緊現(xiàn)象具有周期性,，如果購(gòu)房需求在今年透支,，明年房?jī)r(jià)的熱度會(huì)有所降溫，再加上明年銀行信貸額度“年初松”,，“房貸荒”現(xiàn)象將會(huì)在明年上半年才有所緩解,。
“鄭州有很多外來(lái)人口，有固定正當(dāng)職業(yè)者存在安家需求,�,！编嵵荽髮W(xué)建筑學(xué)院黨委書記賈志峰說(shuō)，據(jù)估算,，首次置業(yè)人群中70%左右是通過(guò)貸款購(gòu)房,，而改善型置業(yè)人群的這一比例在30%左右。也就是說(shuō),，“房貸荒”打擊最大的購(gòu)房群體正是“剛需”族,。
鄭州一大型國(guó)有銀行內(nèi)部人士表示，即使銀行取消首套房的利率優(yōu)惠,，“剛需”族還是要買房,，畢竟房貸利率漲幅導(dǎo)致多出來(lái)的購(gòu)房成本，仍低于目前的房?jī)r(jià)漲幅,，“剛需”族寧愿付出更多的利息成本也要先買下房,，以提前鎖定購(gòu)房總成本，但這實(shí)際上的確增加了“剛需”族的月供壓力,。
該內(nèi)部人士還舉例稱,，以首套房貸款100萬(wàn)元按揭20年“等額本息”還款為例，如果是8.5折利率優(yōu)惠,，購(gòu)房者只需支付利息款66萬(wàn)元,，每月還款6900元左右。如按照央行基準(zhǔn)利率計(jì)算,，購(gòu)房者需支付利息款80萬(wàn)元,，每月還款7500元左右。也就是說(shuō),，基準(zhǔn)利率與8.5折相比,，多出來(lái)的約14萬(wàn)元利息款，以及每月多出來(lái)600元左右的月供壓力,，對(duì)于“剛需”族就是真金白銀的血汗錢,。
對(duì)此，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員楊濤認(rèn)為,，由于多年地產(chǎn)調(diào)控的“連帶傷害”,，以及房地產(chǎn)金融體系過(guò)度依賴商業(yè)銀行，使得普通“剛需”購(gòu)房者也受到負(fù)面影響,。從住房需求來(lái)看,，高收入者存在投機(jī)沖動(dòng)，而中低收入者則由于財(cái)務(wù)約束而受到抑制,，要解決這樣的矛盾,，同樣需要利用金融政策來(lái)實(shí)現(xiàn)住房需求結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。
楊濤表示,，金融政策不能簡(jiǎn)單地著眼于“一刀切”地抑制住房供給和需求,，而應(yīng)該致力于優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)。同時(shí),，房地產(chǎn)金融體系建設(shè)要改變過(guò)于依賴商業(yè)銀行的扭曲狀況,，通過(guò)大力發(fā)展非銀行融資模式，來(lái)探索健康的資金配置與風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制,。