“都3個多月了,,買房的貸款還沒批下來”。奔波了數(shù)月看房,、買房,,本來已經(jīng)很近的“安居夢”居然卡在了貸款上,,近來,鄭州的吳女士備感焦慮。
在“金九銀十”的樓市銷售旺季,,鄭州許多忙著看房的“剛需”族,,除了繼續(xù)感慨房價高外,房貸又成了新困擾,。原先利率8.5折,、9折的優(yōu)惠已經(jīng)難覓,,取消優(yōu)惠,、甚至利率上浮10%成銀行房貸的主流政策,而且申請辦理的周期延長,。不少房產(chǎn)中介以“錢不好貸”為由,,趁機從“剛需”族身上撈一筆。這樣的“房貸難”讓鄭州的“剛需”族很受傷,。
鄭州多家銀行表示,,從10月底開始,各銀行的房貸額度會更緊張,,直至明年上半年才可能有所緩解,。有專家表示,金融政策不能簡單著眼于“一刀切”地抑制住房需求,,而應該致力于優(yōu)化房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu),,才會減少對普通“剛需”購房者的“連帶傷害”。
“8月提交申請,,放款要等到明年元月”
今年7月初,,吳女士通過房產(chǎn)中介看中了一套價值24萬元的小戶型房子,協(xié)商好價格后,,吳女士很快與中介簽訂了二手房購房協(xié)議,,并把9萬元首付款交給賣方。
然而,,在到鄭州花園路與農(nóng)業(yè)路的中國銀行辦理房貸時,,盡管吳女士提交了完善證明材料,卻被銀行告知,,因今年貸款“額度用盡”,,需要等待一段時間才能放款。
“8月就提交了申請,,也簽了借貸合同,,但至今3個多月過去也沒等來銀行的放款�,!眳桥空f,,如果不能在約定時間內(nèi)付完全款,她需要支付違約金,更糟糕的是,,購房合同還可能被取消,。
給吳女士辦理貸款業(yè)務的中國銀行客戶經(jīng)理告訴記者,從7月開始,,該銀行就開始減少對個貸的審批,,審批流程的時間也延長了�,!澳艿玫椒趴畹母�,,7月至9月就放了兩筆,10月一筆也沒有放”,。
該客戶經(jīng)理表示,,根據(jù)目前的情況,吳女士要想得到放款,,估計要等到明年元月了,。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),不僅是中國銀行,,鄭州的多數(shù)股份制銀行都以“額度用盡”為由暫停房貸,,而大型國有銀行雖然沒有停貸,但以往利率8.5折,、9折的優(yōu)惠已經(jīng)難覓,,取消優(yōu)惠甚至利率上浮10%成為主流,而且辦理審批時間比以前長,。
為何出現(xiàn)“房貸荒”,,一位國有銀行內(nèi)部人士表示,銀行信貸額度一般是“年初松,、年底緊”,,加之上半年房地產(chǎn)貸款增速較快,也加劇了下半年房貸額度緊張,。
對此說法,,央行公布的數(shù)據(jù)也驗證了這一說法:今年上半年金融機構(gòu)新增房地產(chǎn)類貸款1.3萬億元,而2012年全年只增加1.35萬億元,。正是上半年“用力過猛”,,導致了下半年的“力不從心”。
除了“沒錢貸”,,趨利的銀行“不愿貸”也是重要原因,。上述銀行內(nèi)部人士表示,央行為商業(yè)銀行規(guī)定貸款額度以及存貸比限制,,各銀行再根據(jù)市場情況分配房貸,、中小企業(yè)貸款,、大企業(yè)貸款的額度,而今年資金面偏緊,,利率市場化使凈息差收窄,,銀行更愿意將有限的貸款額度投放到收益較高的領域,例如利率上浮20%貸款周期更短的企業(yè)貸款,,相比之下,,基準利率的房貸就顯得不劃算,不受銀行“待見”也就不足為奇,。
“貸款就58萬元,,難道手續(xù)費就要1萬”
26歲的劉翔宇(化名)畢業(yè)后一直在鄭州工作,近3年的省吃儉用加上家里的支持,,劉翔宇終于湊夠了買房的首付,。
8月中旬,,劉翔宇通過中介看中了一套90萬元的二手房,,當天他就與賣方、中介簽訂了三方房屋買賣合同,,并商定通過鄭州銀行,,以按揭貸款的方式支付房款。
隨后,,評估公司對劉翔宇購買的二手房列出了評估報告,,將評估價定為88.46萬元,劉翔宇可向鄭州銀行貸款58萬元,。
然而,,房產(chǎn)中介的工作人員向劉翔宇列出的一份二手房交易費用清單,讓他備感詫異,。
劉翔宇發(fā)現(xiàn),,在該清單中,僅按揭費用就包括7項收費,,包括評估費,、抵押服務費、印花稅,、按揭服務費,、抵押代辦費、征信查詢費,、擔保費,。此外,劉翔宇還需另向鄭州銀行繳付貸款總額千分之三的保險費,。
“我總共就貸款58萬,,難道手續(xù)費就要1萬多元嗎?”當劉翔宇提出異議時,房產(chǎn)中介告訴劉翔宇,,各家銀行都在鬧“錢荒”,,個人房貸會越來越不好申請,如果拖延的話,,房貸很可能就辦不下來了,。
記者注意到,中介公司給劉翔宇做的“二手房交易費用清單”顯示,,房屋被估價88.46萬元,,僅評估費就4423元,是房產(chǎn)評估價的5‰,。
“評估那天,,中介公司的人領著一個男子,說是評估公司的,,男子在屋里拍了幾張照片,,不到兩分鐘就走了�,!眲⑾栌钫f:“如此簡單的評估,,竟要4423元�,!�
劉翔宇查閱資料發(fā)現(xiàn),,中介公司所稱“國家定有標準”,是指1995年《國家計委建設部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》,,而早在2008年11月,,河南省政府就下文對房產(chǎn)評估費收費標準做出了調(diào)整,規(guī)定房地產(chǎn)總額在100萬元以下按4‰收取,。
“多收1‰就多收近1000元,,二手房中介還虛列了諸多名目的手續(xù)費�,!眲⑾栌顭o奈地說,,“銀行鬧"錢荒",貸款不好辦,。為了能辦下貸款,,只能任人宰割�,!�
劉翔宇通過另一家中介得知,,其實,房產(chǎn)中介只需向銀行支付兩三千元,,就能給客戶辦好按揭貸款手續(xù),�,?墒牵瑸榱双@得更高的利潤,,中介就抓住“房貸荒”的機會,,羅列多個收費項目,收取高額的手續(xù)費,。
有中介公司工作人員說,,由于多數(shù)客戶購買二手房經(jīng)歷較少,又委托房介公司幫其辦理按揭貸款手續(xù),,其中很難察覺按揭貸款的高額返點秘密,。“即使客戶有疑問,,就說銀行貸款不好貸,。”
銀行“錢荒”誤傷“剛需”族
對于銀行鬧“錢荒”的形勢,,房地產(chǎn)專家楊紅旭在接受媒體采訪時曾分析說,,短期來看,在年底之前,,首套利率優(yōu)惠取消甚至上浮的情況仍將持續(xù),,甚至幅度會進一步增加;但房貸吃緊現(xiàn)象具有周期性,,如果購房需求在今年透支,明年房價的熱度會有所降溫,,再加上明年銀行信貸額度“年初松”,,“房貸荒”現(xiàn)象將會在明年上半年才有所緩解。
“鄭州有很多外來人口,,有固定正當職業(yè)者存在安家需求,。”鄭州大學建筑學院黨委書記賈志峰說,,據(jù)估算,,首次置業(yè)人群中70%左右是通過貸款購房,而改善型置業(yè)人群的這一比例在30%左右,。也就是說,,“房貸荒”打擊最大的購房群體正是“剛需”族。
鄭州一大型國有銀行內(nèi)部人士表示,,即使銀行取消首套房的利率優(yōu)惠,,“剛需”族還是要買房,畢竟房貸利率漲幅導致多出來的購房成本,,仍低于目前的房價漲幅,,“剛需”族寧愿付出更多的利息成本也要先買下房,,以提前鎖定購房總成本,但這實際上的確增加了“剛需”族的月供壓力,。
該內(nèi)部人士還舉例稱,,以首套房貸款100萬元按揭20年“等額本息”還款為例,如果是8.5折利率優(yōu)惠,,購房者只需支付利息款66萬元,,每月還款6900元左右。如按照央行基準利率計算,,購房者需支付利息款80萬元,,每月還款7500元左右。也就是說,,基準利率與8.5折相比,,多出來的約14萬元利息款,以及每月多出來600元左右的月供壓力,,對于“剛需”族就是真金白銀的血汗錢,。
對此,中國社會科學院研究員楊濤認為,,由于多年地產(chǎn)調(diào)控的“連帶傷害”,,以及房地產(chǎn)金融體系過度依賴商業(yè)銀行,使得普通“剛需”購房者也受到負面影響,。從住房需求來看,,高收入者存在投機沖動,而中低收入者則由于財務約束而受到抑制,,要解決這樣的矛盾,,同樣需要利用金融政策來實現(xiàn)住房需求結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。
楊濤表示,,金融政策不能簡單地著眼于“一刀切”地抑制住房供給和需求,,而應該致力于優(yōu)化房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)。同時,,房地產(chǎn)金融體系建設要改變過于依賴商業(yè)銀行的扭曲狀況,,通過大力發(fā)展非銀行融資模式,來探索健康的資金配置與風險分散機制,。