隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展以及調(diào)控的日益升級(jí),,融資能力成為房企應(yīng)對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力之一,。近日,,住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的《2013年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告》顯示,,雖然受我國(guó)以銀行資金為主的金融制度背景和特殊的房地產(chǎn)開發(fā)制度安排等因素制約,,在我國(guó)房企的資金結(jié)構(gòu)中,,以銀行貸款為主的間接融資方式仍居主導(dǎo)地位,,但直接融資所占比重連續(xù)多年來(lái)一直處在不斷攀升的狀態(tài),。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),,直接融資所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%,,資金總額在8年間增長(zhǎng)高達(dá)6.5倍。
“隨著我國(guó)金融制度的發(fā)展以及房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用,,房企逐步探索和發(fā)展多元化融資,。除傳統(tǒng)的銀行貸款、證券融資之外,,目前還出現(xiàn)了信托融資,、房地產(chǎn)私募基金等新型融資方式。”住建部政策研究中心主任秦虹指出,,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了直接融資時(shí)代,。
高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫稱,受地產(chǎn)信貸緊縮政策影響,,2012年,,房地產(chǎn)直接融資占比快速上升,房地產(chǎn)信托余額為6800億元,,房地產(chǎn)基金達(dá)到1000億元到2000億元,。“未來(lái)要做大房地產(chǎn)就必須關(guān)注直接融資方式,�,!�
不過(guò),截至目前,,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)和銷售階段仍高度依賴銀行貸款,。“這種單一格局在未來(lái)將很難持續(xù),,房地產(chǎn)市場(chǎng)融資必然將逐步呈現(xiàn)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化格局,,直接融資比例提高�,!鼻睾绫硎�,,房企發(fā)展多元化的直接融資,具有投資人,、政策和市場(chǎng)等三大機(jī)會(huì),。
而在當(dāng)前投資渠道有限、民間資本投資領(lǐng)域尚未完全放開的情況下,,房地產(chǎn)投資仍是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的較安全投資方式,。“由于投資者個(gè)人資產(chǎn)配置的要求,,未來(lái)部分投資者可能會(huì)改變慣有房地產(chǎn)實(shí)物投資偏好,,在傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)地產(chǎn)投資之外,,逐步配置房地產(chǎn)私募基金以及證券化產(chǎn)品,。”蘇鑫認(rèn)為,,在這種背景下,,越來(lái)越多的成熟投資人出現(xiàn)以及機(jī)構(gòu)投資者范圍擴(kuò)大,,將為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展直接融資創(chuàng)造基礎(chǔ)性條件,。
此外,住宅去投資化趨勢(shì),為房企發(fā)展直接融資提供了良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì),�,!白≌拶�(gòu)、限貸等需求調(diào)控政策,,較好地抑制了住宅投機(jī)需求,。從中長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看,我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過(guò)程中,,住宅供應(yīng)優(yōu)先滿足自住性需求,,支持合理改善性需求�,!鼻睾缯J(rèn)為,,控制住宅投機(jī)需求的政策將長(zhǎng)期堅(jiān)持。