國務院發(fā)展研究中心近日再次向社會公開了其為十八屆三中全會提交的“383”改革方案，其中涉及的允許集體土地入市引起不小關注,，此舉或將為未來房地產土地供應模式帶來巨大變化,。業(yè)內人士指出，未來供地模式或從單軌變雙軌,，將緩解房地產市場供地不足的局面,，同時伴隨集體土地的入市，將會給擁有大量土儲的大型房企帶來不同程度的影響,。
方案提出,，在規(guī)劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場,，形成權利平等,、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系,。知名地產評論人徽湖告訴新華網記者,，近幾年，地價一直是推動房價的重要因素,。理論上說,，巨大土地供應的增加，將有助于抑制地價的增長從而遏制房價的上漲,。
“383方案”或致土地供應單軌變雙規(guī)
方案提出,，在規(guī)劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場,，形成權利平等,、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系,。完善土地租賃,、轉讓、抵押二級市場,。隨著農村集體建設用地直接入市,，相應收縮政府征地范圍，逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應,。
“以前的供地方式是國有用地單一的單軌制供地模式,，現在383改革最重要的突破是土地供應從單一變成雙軌，這是最根本的改變,�,！被蘸硎尽�
伴隨著中國經濟升級的大背景,，房地產行業(yè)不斷被催熱,，加之城鎮(zhèn)化進程的不斷推進,，原本的供地模式和節(jié)奏已經不能滿足當下房地產行業(yè)對土地的需求，隨之而來的是征地制度遇到難以為繼的挑戰(zhàn)和障礙,，土地市場的供地模式遭遇前所未有的瓶頸,。
關于集體土地入市的話題，早在兩年前或者更早時間,，已經有人提出,，為何這次這個時機再被拿出熱議，足以說明了當前土地市場面臨的重大問題,。中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文曾表示,，農村集體土地的主要問題不是入市問題,，而是在保證其權利的基礎上，對其用途要有嚴格限定,。
公開資料顯示,，深圳市此前便允許農村集體土地入市交易，盡管對相關范圍和條件都有所設定,，未來對于市場的效力如何也不得而知,，但這種土地出讓制度的改革創(chuàng)新，或許在不久的將來,，對經濟健康發(fā)展起到不小作用,。
“土地制度的改變一定要跟中央地方的財稅體制同步變化，不然會執(zhí)行不了,，因為會涉及很多利益分配的問題,。”徽湖表示,，這其實就是中央和地方的博弈過程,。
或將緩解供地不足 大型囤地房企將受沖擊
當前房地產市場如此之熱，主要原因還在于土地供應上,，一線城市表現尤其明顯,。民革中央此前的一份調查報告顯示，全國城鎮(zhèn)建成區(qū)只有5700萬畝,，而農村集體建設用地卻有2.84億畝,，是前者的5倍。業(yè)內人士分析認為,，如果這部分集體建設用地可以直接入市,，意味著房地產市場增加了一個龐大的資源供應渠道。
21世紀不動產集團市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰分析,，允許集體建設用地直接入市,，享有與國有建設用地同等權利,，房地產市場將增加巨量土地供應，將根本上緩解長期以來土地有效供應不足的問題,。
“允許集體土地入市,，表明政府要加大供地的渠道和模式，目的就是為了緩解供地不足的局面,，”
徽湖表示,，對房地產行業(yè)的影響不排除整個房價下降的結果，當然一線城市除外,，尤其像北京這種一線城市高城市化率的,，幾乎沒有集體用地帶來的影響不會明顯。但是,，對于省市城市的沖擊將非常大,。
“對房地產行業(yè)，將有利于增強市場競爭力,，活躍市場環(huán)境,。對房企來說，存有大量土地的大型房企來說,，或是災難性的影響,。”徽湖分析,，之前40個億買的地,，現在如果集體土地上市，旁邊的集體用地也許10或20個億就能買到,。
一旦集體土地入市,，將給地方土地財政帶來不可小覷的影響。因此,，從當前地方政府過度依賴土地財政的環(huán)境來看,，這種土地出讓方式，不可能完全放開,，應該是漸變式的,，可能某些城市先試點，再逐步擴大,。不可能一蹴而就,，否則對房地產行業(yè)的打擊將是致命的。
農業(yè)部政策法規(guī)司原司長郭書田日前向媒體表示,，土地制度改革涉及到部門的利益,，涉及到地方政府的利益，阻力很大，但是一定要動真格,，要保護農民的土地利益,，最根本的還是要打破政府對土地一級市場的壟斷，允許農村土地直接進入市場,，由市場調節(jié)土地供應,，政府負責制定規(guī)則以及監(jiān)督。