北京土地市場(chǎng)似乎開始向著一個(gè)好的方面發(fā)展,。
10月16,、17日，北京市國土局再次掛出四塊配建限價(jià)房地塊,，其中豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)魏各莊地塊的掛牌文件中要求,，15.5萬平方米的建設(shè)用地全部用來建設(shè)“限價(jià)17000元/平方米的商品住房”,。
10月15日，萬科聯(lián)合三家房企斥資7億拿下延慶縣沈家營鎮(zhèn)東王化營村西側(cè)地塊,，共16.6萬平方米的建設(shè)用地中,，有7萬平米用來建設(shè)限價(jià)商品房。
再回溯到10月9日,，北京市國土局叫�,！按簖埖赝酢表樍x新城第21街區(qū)地塊。
一邊是叫停的地王,，另外一邊是頻頻推出建設(shè)限價(jià)房,、自住型商品房的土地，頻頻出招的土地市場(chǎng),，似乎正在為亟待出爐的房地產(chǎn)長效機(jī)制鋪路,。
月內(nèi)15地連出 均涉及限價(jià)類商品房
“增加土地供應(yīng)，改變目前的供需關(guān)系,，是解決土地市場(chǎng)緊張,、土地價(jià)格高昂的根本辦法�,！眰I(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)表示,。
9月26日以來，不足一月的時(shí)間里,，北京市國土局連推32土地,，已超過平均一天一地的速度。其中包括15宗住宅用地,，總涉及面積高達(dá)202.7萬平方米,�,！斑@個(gè)月推地確實(shí)挺多的，”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示,。
在這15宗住宅用地中,，幾乎宗宗涉及限價(jià)房。除順義新城第21街區(qū)和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)的兩塊地分別建設(shè)定向安置房和配建公共租賃房以外,，其余13塊地全部涉及限價(jià)商品住房和自住型商品房,。
共有11塊地配建或全部建設(shè)限價(jià)商品房，每塊地建筑限價(jià)房的面積在8500平方米到78084平方米之間,，限制價(jià)格多在10000元/平方米上下,，套內(nèi)建筑面積140平米以內(nèi)，也就是說限價(jià)商品房中并不會(huì)出現(xiàn)“大戶型”,。這10塊地分別位于大興,、豐臺(tái)、朝陽,、通州、平谷,、順義,、房山、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),，限價(jià)商品房總建筑面積將不低于38.16萬平方米,，其中豐臺(tái)王佐鎮(zhèn)魏各莊單個(gè)地塊的面積即在15.5萬左右。
自住型商品房也成為當(dāng)之無愧的主角,。9月26日,，海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊作為北京市首例競(jìng)“自住型商品房”地塊被推出，并將于10月25日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),。,。這與之前競(jìng)價(jià)保障房的方法類似，即在當(dāng)競(jìng)拍價(jià)格達(dá)到預(yù)設(shè)上限時(shí),，轉(zhuǎn)為競(jìng)拍“自住型商品房”面積的方法確定獲得人,。繼東升鄉(xiāng)地塊推出后，該方法成為近期土地掛牌要求的重點(diǎn),，除部分地塊“全部用來建設(shè)限價(jià)商品房”或定向安置房之外,，其余11塊地全部采取此方法進(jìn)行競(jìng)價(jià)。
“自住型商品房”的概念迷惑了不少人,，截止目前為止,，關(guān)于這一類住房的具體政策尚未出臺(tái)。根據(jù)相關(guān)資料,，可以初步界定該類型有別于普通商品房,，在出售價(jià)格,、購買人群以及購買后在出售等方面都有所限制，但又比限價(jià)商品房略貴,，主要針對(duì)“夾心層”人群,。在近期的部分掛牌文件中，標(biāo)注“此類商品住房的銷售對(duì)象,、管理辦法和再上市限制等條件,，按照屆時(shí)出臺(tái)的管理政策執(zhí)行”。
程浩業(yè)認(rèn)為,，增大土地供應(yīng)量,，是一種解決問題的合理方法。而張旭則表示,，“這類地塊未來建成的住宅價(jià)格肯定會(huì)有明顯優(yōu)勢(shì)”,，但另一方面，“就當(dāng)前來看,，一是量少,，無法形成規(guī)模效應(yīng)。二是,，房企拿地成本仍然過高,，利潤壓縮”，可能會(huì)引起一些問題,。
限地王推限價(jià)地 步步接近長效機(jī)制
10月9日,，北京市國土局叫停北京市順義新城區(qū)第21街區(qū)地塊掛牌出讓活動(dòng)。這塊地被稱為“原大龍地王”地塊,，曾于2009年被大龍地產(chǎn)以50.5億元競(jìng)得,，創(chuàng)當(dāng)時(shí)北京單價(jià)、總價(jià)雙地王,，后因欠繳地價(jià)款而被收回,。
9月23日該地塊重出江湖再次掛牌出售，地塊容積率,、性質(zhì)等方面均有所調(diào)整,，但容積率仍為北京最低。該地塊掛出時(shí)被媒體稱為“格外搶眼”,，對(duì)可能參與競(jìng)價(jià)的企業(yè)也曾做過多種推論,，但未至競(jìng)價(jià)時(shí)間便被叫停�,！按伺e主要是為平土地市場(chǎng)過熱,，”北京市國土局一位相關(guān)人士表示。
“叫停地王并不會(huì)給土地市場(chǎng)降溫,，但可以給土地市場(chǎng)帶來緩沖的機(jī)會(huì),�,！鄙虾Ａ加裢顿Y經(jīng)理郭玉良表示。
程浩業(yè)的觀點(diǎn)與之類似,，他認(rèn)為,，“控制地王是一個(gè)治標(biāo)不治本的方法，根本方法還是增大土地供應(yīng),，改善供需關(guān)系,。”今年北京前三季度推出住宅用地835公頃,，其中商品住宅用地供應(yīng)589公頃,；九月底至今推出的15塊住宅用地，面積則達(dá)到了202公頃,。
但張旭和程浩業(yè)都不認(rèn)為這是一個(gè)足夠的數(shù)字,。“但現(xiàn)在的土地供應(yīng)是很有限的,，如果可持續(xù)地增加供應(yīng)量,，必須考慮改變目前的土地結(jié)構(gòu)，比如農(nóng)用地的改革,�,！背毯茦I(yè)說，他認(rèn)為,，“土地供給制度改革可以從根本上解決供地不足的問題,，這應(yīng)該是長效機(jī)制的一部分,�,！�
房地產(chǎn)的長效機(jī)制是近期越來越火的一個(gè)話題，據(jù)多位權(quán)威人士透露,，目前長效機(jī)制的意見征求已接近尾聲,，有望在下月召開的三中全會(huì)上面世。
除土地制度改革的方式外,，房產(chǎn)稅是也是關(guān)注的重點(diǎn),。“房產(chǎn)稅擴(kuò)容是必然之事,，不僅在城市數(shù)量上擴(kuò)容,，而且在內(nèi)容上擴(kuò)容，”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,，“房產(chǎn)稅必然會(huì)向存量房擴(kuò)容,，特別是多套持有的存量房征收房產(chǎn)稅的可能性很大�,！�
長效機(jī)制將可能在各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,，目前的猜想包括控制成本,、改善供需、保障剛需,、避免出現(xiàn)泡沫等方面,。其中，控制成本的方法包括房地產(chǎn)直接融資,、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方式,，改善供需則包括土地制度改革、城鎮(zhèn)化整體布局規(guī)劃,。
除此之外,，對(duì)于長效機(jī)制其他方面的猜想還有個(gè)人收入分配的改革、個(gè)人稅收的分類,、住房信息聯(lián)網(wǎng)等內(nèi)容,。三中全會(huì)將于11月召開，屆時(shí),，關(guān)于長效機(jī)制的種種猜想將塵埃落定,。