國務(wù)院日前印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，針對當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的“融資難”,、“用地難”,、“用人難”和“運(yùn)營難”等問題,，提出一系列扶持政策,。這給本已躍躍欲試的眾多投資者注射了一針“強(qiáng)心劑”,，甚至有人預(yù)言,，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很快就將“井噴”,。而近些年來紅火起來的“養(yǎng)老地產(chǎn)”在其中扮演著極其重要的角色,。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的春天來了嗎,？請看記者一線調(diào)查——
誘人蛋糕群雄逐鹿
■我國老年人口已達(dá)2億，2010年老年人消費(fèi)規(guī)模超1.4萬億
“孫子小的時候,，還可以幫忙帶帶,，可等孫子長大了，咱能干什么,？”家住西安的王麗君說,，隨著自己年紀(jì)越來越大，“以后不要給孩子添麻煩”的心理也越來越強(qiáng)烈,。在“421”結(jié)構(gòu)家庭中,，老年人會越來越多地走出居家養(yǎng)老模式，更多地依賴于社會機(jī)構(gòu)養(yǎng)老,，王麗君如是判斷,。
“敬老院誰去啊,？沒人管了才去呢,。”76歲的陜西師范大學(xué)教授陳錦屏卻是如此反應(yīng),。不過,，她也承認(rèn)，現(xiàn)在不跟子女住在一起,，她和老伴“有時會感覺生活寂寞”,。而且，住宅樓沒有電梯,，上上下下很不方便,。
“如果有這樣一個社區(qū)：環(huán)境安靜幽雅,，建筑設(shè)計、配套設(shè)施都能滿足老年人的需求,；有一個專業(yè)團(tuán)隊,，能給老年人提供及時、必要,、適當(dāng)?shù)尼t(yī)療和生活服務(wù),，幫助我們結(jié)識一幫朋友。那該有多好�,�,！”陳錦屏憧憬道。
陳錦屏的構(gòu)想在一個名為“養(yǎng)老地產(chǎn)”的新概念中似乎能夠?qū)崿F(xiàn),。何為養(yǎng)老地產(chǎn),？簡言之，就是從建筑設(shè)計,、園林規(guī)劃,、裝飾標(biāo)準(zhǔn)，到健康管理,、文體活動,、餐飲服務(wù)和日常起居呵護(hù)，無不體現(xiàn)適老化設(shè)計,，并為此配備相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團(tuán)隊,。
“養(yǎng)老養(yǎng)生的好去處”，“退休后的適意居所”,，“全新退休生活的桃源勝地”……翻閱報紙,，連接網(wǎng)絡(luò)，打開收音機(jī),，以及從馬路邊上遞過來的宣傳資料中,，類似廣告的出現(xiàn)頻率越來越高。
目前,，我國是老年人口最多的國家,，已達(dá)2億，到2015年,，全國60歲以上老年人將增加到2.21億,，老年人口比重將達(dá)到16%。
老齡社會的來臨,，讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為一塊誘人的大“蛋糕”,。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2010年我國老年人口總體消費(fèi)規(guī)模超過1.4萬億元。瞄準(zhǔn)這塊蛋糕,，眾多房企,、保險公司紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入“群雄逐鹿”的時代,。
養(yǎng)老床位供應(yīng)不足,、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡也使得養(yǎng)老地產(chǎn)更顯必要和誘人,。西安市民政局統(tǒng)計顯示,，截至2012年底，西安60歲以上老年人口已達(dá)120.68萬人,，其中空巢老人占到老年人家庭總數(shù)的57.2%,。加之“421”家庭結(jié)構(gòu)日益普遍，傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老功能越來越脆弱,。與此同時,，西安市養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施依舊薄弱，目前每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)不足20張,，城鄉(xiāng)之間養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展并不均衡。
業(yè)內(nèi)人士表示,，原有由政府興辦的敬老院,、養(yǎng)老院普遍存在床位緊缺、供不應(yīng)求的問題,，且其服務(wù)對象主要定位于經(jīng)濟(jì)水平較低,、亟須福利救濟(jì)的“鰥寡孤獨(dú)”者。如何為更廣闊層面上的老齡人口提供更加人性化的服務(wù),？養(yǎng)老地產(chǎn)無疑是一種新的可資借鑒的模式,。
生機(jī)勃勃魚龍混雜
■概念模糊，標(biāo)準(zhǔn)缺失,，部分投資商以養(yǎng)老之名行圈地之實(shí)
近日,，記者走進(jìn)西安市未央?yún)^(qū)一個被冠以“西北首家養(yǎng)老地產(chǎn)”的在建樓盤。銷售人員介紹樓盤情況時,，卻自始至終未提“養(yǎng)老”二字,。直到記者忍不住開口詢問，銷售人員才介紹說,，社區(qū)內(nèi)確有一棟養(yǎng)老公寓作為規(guī)劃配套項(xiàng)目,，但具體情況尚不得知。
該項(xiàng)目開發(fā)商總裁助理夏永宏介紹說,，項(xiàng)目將嘗試與養(yǎng)老旅游相結(jié)合,，在小區(qū)業(yè)主的基礎(chǔ)上，向社會開放,，計劃通過租售,、委托代管等方式將養(yǎng)老公寓“作為資產(chǎn)來運(yùn)作”,。
在北京市順義區(qū)，有一個一期于2003年就全面入住,，業(yè)內(nèi)公認(rèn)國內(nèi)發(fā)展較早的“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目,。在宣傳手冊封面上，也赫然印有“全新退休生活的領(lǐng)跑者”幾個大字,�,？僧�(dāng)記者詢問該社區(qū)是否是老年城時，工作人員卻回應(yīng)道：“我們這里是普通住宅社區(qū),，只是老年人比較多而已,。”
一面是“養(yǎng)老地產(chǎn)”的高調(diào)宣傳,，一面是“普通社區(qū)”的低調(diào)回應(yīng),。這一怪象的出現(xiàn)，恰恰是開發(fā)商們糾結(jié)心態(tài)的真實(shí)寫照：既希望在龐大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中分一杯羹,，又害怕被人揪住小辮子,，受到“名不符實(shí)”的輿論指責(zé)。
“生機(jī)勃勃,，魚龍混雜,。”北京市民政局副局長李紅兵這樣概括養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀,。
業(yè)界人士陳俊也持有類似觀點(diǎn),。“眼下‘養(yǎng)老地產(chǎn)’的概念并不清晰,�,！蹦壳埃瑖鴥�(nèi)絕大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目做得不溫不火,，不死不活,。“比如,，北京昌平區(qū)某老年公寓,，400多張床位，僅入住50來人,，只能通過接待旅游團(tuán)來彌補(bǔ)虧空,。那為什么這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展還如此迅速？在于許多人以做養(yǎng)老為由頭,，意在圈地,。”
中國農(nóng)科院副研究員盧布認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的混亂與標(biāo)準(zhǔn)缺失也有關(guān)系,。當(dāng)前,，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度體系、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和政策體系,，準(zhǔn)備都還不足,。在我國，商業(yè)化養(yǎng)老時代尚未到來,，一方面當(dāng)前國民的收入結(jié)構(gòu)不符合大面積商業(yè)化養(yǎng)老的需求,，有錢人不會參與商業(yè)化養(yǎng)老過程，一般工薪階層尚無能力支撐商業(yè)化養(yǎng)老,；另一方面養(yǎng)老項(xiàng)目投入大,、回收周期長，讓許多投資者望而卻步,。
李紅兵指出,，一般情況下，只有那些失能失智的老人,，在一對一服務(wù)成本太高,、難以為繼，但又要保證他們相對穩(wěn)定的生活水平時,，集中養(yǎng)老才顯出必要性,。居家養(yǎng)老目前是、未來也依然會是絕大多數(shù)老人的選擇,。
此外，政府在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中應(yīng)當(dāng)扮演怎樣的角色,，同樣引人矚目,。夏永宏告訴記者，他們的養(yǎng)老公寓項(xiàng)目,，土地規(guī)劃已經(jīng)通過政府有關(guān)部門批復(fù),，但“并沒有在拿地等方面享受更多的優(yōu)惠政策”。
今年4月,，北京市國土資源管理局公布了今年土地供應(yīng)計劃,，其中100公頃養(yǎng)老設(shè)施用地首次單獨(dú)列項(xiàng)。相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，這些養(yǎng)老設(shè)施用地的供應(yīng)方式,，一部分是政府投資的、社會福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施,，將通過劃撥方式供應(yīng),；一部分是非政府投資的，利用國有土地建養(yǎng)老設(shè)施的，將通過招拍掛等方式出讓,。
但據(jù)媒體報道,，北京總共推出的7塊養(yǎng)老設(shè)施用地，目前僅出讓1塊,，原因在于“土地指標(biāo)有限及財政壓力,，各區(qū)縣并不熱衷于推動養(yǎng)老設(shè)施用地”。
也有業(yè)內(nèi)人士分析,，根本還在于養(yǎng)老地產(chǎn)的模糊性,，許多投資商“項(xiàng)莊舞劍”，意在圈地,，是“用肥油養(yǎng)瘦骨頭”,。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)因?yàn)槭俏⒗a(chǎn)業(yè)，故很多養(yǎng)老地產(chǎn)投資者在拿到土地以后,，只會將其中的一部分用來建養(yǎng)老設(shè)施,，另一部分則投入其他用途。而投資者的心思到底在“油”上還是“骨頭”上,，實(shí)際運(yùn)行中很難判斷,，故政府也不敢輕易給地。
商業(yè)還是公益,？養(yǎng)老地產(chǎn)在兩者中糾葛不清,。
先懂老人再做地產(chǎn)
■破局尚待時日，解決服務(wù)問題是根本出路
9月5日,，北京市民政局通報的一項(xiàng)調(diào)查顯示,，13.5%的老人心理健康狀況較差或差，希望得到“精神關(guān)懷”的老人占27.9%,，與選擇物質(zhì)支持（29.7%）的老人比例相當(dāng),，位居老人最希望得到關(guān)懷的前兩位。
在一個個專業(yè)表述和數(shù)據(jù)的背后,，人們似乎能看到一顆顆孤獨(dú)而又充滿期盼的心,。
“現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)多在地產(chǎn)上做文章，卻不在養(yǎng)老上做文章,。這也是這些項(xiàng)目之所以慘淡經(jīng)營的根由,。”陳俊說,，如果只是盯著老人的荷包,，而不關(guān)注老人的需求，養(yǎng)老地產(chǎn)不可能成功,。要想成功,，就得先研究和讀懂老人,。
以北京某老年養(yǎng)生城為例，17萬平方米的建筑,，設(shè)施奢華,，游泳池、棋牌室,、健身房等應(yīng)有盡有,，但活動室里空空蕩蕩，就是沒有老年人過來享受這些服務(wù),。
“服務(wù)人員,、管理人員都是從售樓部轉(zhuǎn)過來的。服務(wù)跟不上,，再高檔,、豪華的配套設(shè)施也無法滿足老人精神層面的需求�,！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示,。“‘銀發(fā)’產(chǎn)業(yè)化,，根本還是要解決服務(wù)的問題,。”
有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”,，有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位卻大量空置,。李紅兵說，對此現(xiàn)象很多人習(xí)慣用公辦和民辦來加以區(qū)分,。實(shí)不盡然,，根本還在于機(jī)構(gòu)的服務(wù)跟不上。北京空置率高的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)其實(shí)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院,，不是它地處郊區(qū),、交通不發(fā)達(dá)，核心在服務(wù)能力和水準(zhǔn),，這些敬老院基本無醫(yī)療支撐。這也從另一角度給養(yǎng)老地產(chǎn)投資者提了個醒,。
盧布則認(rèn)為,，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涉及很廣，不一定首先經(jīng)過房地產(chǎn)這個門檻,�,！坝绕涫且恍┲行∑髽I(yè)，應(yīng)從養(yǎng)老服務(wù)業(yè)創(chuàng)新中求出路,�,！�
今年8月底,，按照降低門檻、規(guī)范運(yùn)營的思路,，西安市民政局和財政局聯(lián)合出臺了一系列辦法,，試圖吸引更多的社會資金進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域。例如,，對屬于新建類養(yǎng)老機(jī)構(gòu),，在城六區(qū)范圍內(nèi)的，每張床位將給予建設(shè)補(bǔ)助4000元,，在城六區(qū)范圍外的補(bǔ)助3000元,。對屬于購買、改擴(kuò)建類養(yǎng)老機(jī)構(gòu),，在城六區(qū)范圍內(nèi)的,，每張床位補(bǔ)助1500元，在城六區(qū)范圍外的補(bǔ)助1000元,。同時,，對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等級評定設(shè)定三個檔次，對其接納自理老人,、半失能老人和失能老人按人次分別給予不同程度資金獎勵……
政策亟待細(xì)化,，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡快出臺，讓投資者的心里更敞亮,，讓消費(fèi)者的判斷更有方向,，這是陳俊的心聲。