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-專家認為,，征收房產稅可以降低房屋空置率,，增加房源供給，既加大投機成本,，又緩解供需矛盾,。在全面征收房產稅前,，應當進行土地出讓金制度的改革
一周亮相五“地王”
如果不抑制地價上漲趨勢，下半年房價或繼續(xù)明顯上漲
“金九銀十”剛開門,，市場就上演了“瘋狂的土地”的戲碼,。
9月2日，天津育梁道地塊溢價163%覓得歸宿,，折合樓面地價22953元/平方米,，成為天津首塊樓面地價突破2萬元/平方米大關的住宅用地,。
9月4日，北京農展館地塊成交,，溢價率16.67%,，折合樓面價每平方米7.3萬元，加冕北京單價“地王”,。
9月5日,，上海徐家匯中心項目地塊以217.7億元被競得，溢價率24.4%,，刷新了上�,？們r“地王”紀錄。
隨后,，杭州華家池三幅地塊共拍出136.73億元,，蘇州金雞湖兩地塊狂攬47.25億元，分別創(chuàng)造當?shù)亍暗赝酢毙录o錄,。
事實上,，早在7月，土地市場就已經(jīng)開始“發(fā)燒”,。今年7月成交的北京夏家胡同地塊,、北京孫河地塊、廣州南洲路地塊,、珠海聯(lián)澳路西側地塊等當月“地王”,，都是樓面價格逼平甚至超越了周邊一二手房的售價。
這種“面粉超過面包價”的現(xiàn)象,，明顯影響了開發(fā)商的預期,，導致9月份上演了新一輪的搶地大戰(zhàn)。
“相比往年樓市最火爆時期出現(xiàn)的‘地王’,，本輪‘地王’的單價,、總價都突破了市場的想象力。其中農展館地王的樓面價,，可以說已經(jīng)秒殺了全北京絕大部分在售物業(yè),。”北京中原地產研究總監(jiān)張大偉分析,，如果按照每平方米7.3萬元的樓面價計算,，疊加建安、管理,、稅費,、資金成本后起碼高達10萬元，剔除其中不可銷售部分,，入市的成本價已達12萬元以上,，而銷售價格估計將突破15萬元,。“地價與房價相互影響,，在目前情況下,，地價房價均在互相促進上漲，如果不抑制這種地價上漲趨勢,，下半年房價繼續(xù)明顯上漲的可能性非常大,。”
現(xiàn)實中,，土地市場高燒不退,，已開始推高樓市漲價的預期。8月22日,，北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)理工大學9號地成交,，其純商品房部分折合樓面價超過2萬元/平方米，創(chuàng)下區(qū)域樓面價新高,，并超過周邊在售物業(yè)價格。僅一周后,，周邊即將開盤的萬科金域緹香,、京投萬科新里程等項目就表示，預計售價將提高至2.2萬元/平方米以上,。
“地王”頻出,，源于資金充裕
房企資金自2010年來首次步入“偏松”區(qū)間，大量社會資金流向房地產業(yè)
“地王”頻出,，顯示房地產企業(yè)對市場判斷積極,，且資金狀況明顯改善，現(xiàn)金流充裕,。
易居房地產研究院發(fā)布的《全國房企資金狀況季報》顯示,，2013年上半年房企資金來源同比增速達32.1%，比2012年同期加快26.4個百分點,，創(chuàng)下2011年以來新高,。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)也顯示，今年前7個月,，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金66831億元,，同比增長31.5%。
這是自2010年以來,，房地產開發(fā)企業(yè)資金首次步入“偏松”區(qū)間,。2010年以來樓市調控組合拳頻出，房企紛紛面臨成本走高,、資金鏈緊張的狀況,。2011年底,，房地產業(yè)一度陷入資金低谷。當年11月,，全國36個城市流標地塊合計達到117宗,，環(huán)比上漲了432%，流標面積達1580萬平方米,，其中不乏北京,、上海、廣州等一線城市的優(yōu)質地塊,；當年前11月,，全國130個城市的土地出讓金總額同比減少了5200億元，同比下降了三成,。
那么,，為何從今年一季度起，房企資金緊張的局面開始得到緩解了呢,？
如今的房企“不差錢”,，一方面是由于商品房銷售同比增速處于高位，企業(yè)銷售資金回籠順利,，加快了企業(yè)資金周轉,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月,，住宅銷售面積增長27.1%,，銷售額增長39.9%�,！岸鄶�(shù)布局一,、二線城市的房企得益于房價上漲，銷售回款增加,，資金實力得到增強,，資金鏈也趨向寬松�,！辨溂业禺a分析師張旭認為,。
另一方面，嘗試在海外融資以緩和資金鏈的房企不在少數(shù),。保利在今年首嘗海外融資,，在境外發(fā)行了一筆5億美元的五年期固息債券，折合年收益率4.713%,。越秀集團今年也首次發(fā)行美元債券以拓寬融資渠道,，并將全年融資目標調高了10%。
值得注意的是,，不僅在海外,，境內大量社會資金也流向了房地產業(yè),。
“大量資金正通過信托、基金,、券商資管等影子銀行的形式進入房地產業(yè),。”住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心房地產處副研究員鐘庭軍說,，盡管近年來支持實體經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)惠政策頻出,，但民營經(jīng)濟的發(fā)展環(huán)境并不樂觀。因此,，本應進入實體經(jīng)濟的資金,，以理財產品、信托產品以及民間高利貸等形式,，流向了利潤更高的房地產業(yè),。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年,，定金,、預收款及國內銀行貸款在企業(yè)到位資金中所占比重不足一半。大量房地產企業(yè),，特別是中小房地產企業(yè)是通過影子銀行完成融資的,。例如，9月12日,，以131.8%的高溢價率拿下上海浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)某住宅地塊的陽光城集團，除了開發(fā)貸款和流動資金貸款等傳統(tǒng)融資模式外,，目前已實施存續(xù)有效的融資計劃,，到賬金額共計約55.6億元，其中信托融資就達25.6億元,。
“地王”頻出,，還源于土地制度異化
一些地方政府對土地創(chuàng)收過度依賴，存在單純追求土地高收益的傾向
資金充裕只是“地王”誕生的前提之一,，“地王”頻出,，還基于房企對市場供需關系仍將持續(xù)緊張的基本判斷。
“盡管目前看來‘地王’的價格都高得離譜,，但從機會成本的角度講,，將土地收入囊中又是劃算的�,！辩娡ボ娬J為,，在醫(yī)療、教育等社會資源集中的一線城市,，住宅土地供應有限,，遠遠滿足不了住房需求,，例如北京去年批準預售的商品住宅套數(shù)僅十二三萬套左右，而僅注冊結婚人口就達到十三四萬對,�,！澳壳暗耐恋嘏c稅收制度決定了沒有比房地產業(yè)門檻更低的投資渠道了，尤其在一二線城市,，拿到地就意味著賺錢,。”
在業(yè)內專家看來,，此番“地王”頻出,，再次證明了一些地方政府對土地財政過度依賴，造成土地制度的異化,。
據(jù)介紹,，我國目前實施的建設用地收購儲備制度，本來是政府規(guī)范城市土地供應的政策工具,，具有確保政府土地收益增值等好處,，但一些地方政府在土地儲備機制運作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向,，導致土地儲備制度的目標和手段發(fā)生了變異,。
“特別是2004年統(tǒng)一推行土地‘招、拍,、掛’政策以來,，地方政府實際上獲得了更多的土地壟斷權�,！辩娡ボ娊榻B,，國外土地儲備制度的重要目標是抑制土地投機和平抑土地價格，其主流思想是土地儲備不應有盈利或很少盈利,，其手段是不管以出租還是出售方式供應儲備土地,，一般都不采用招標、拍賣等方式,，主要是在嚴格的成本測算后采取協(xié)議方式出讓,。“我們的土地制度,，使地方政府有能力控制土地供給規(guī)模,、節(jié)奏、
用途結構,。為了追求土地高收益,，商品住宅用地統(tǒng)一采用‘招拍掛’制度，而住宅用地在土地供應總量中的占比又被設置得相對較低，這就人為制造了供應短缺,，讓開發(fā)商患上‘土地饑渴癥’,，造成地價和房價輪番過快上漲�,！�
不少企業(yè)反映,，今年下半年以來“地王”頻出的重要原因，就是因為一些地方政府加大了土地供應量,，尤其是推出了相當多的優(yōu)質地塊供市場爭奪,。像北京農展館地塊就被比作北京三環(huán)的絕版地塊。而通過“賣地”,，地方財政收入大大增加,。像上海，僅9月前12天,，土地出讓金就突破了300億元,，而上半年其月均財政收入才391億元。
土地制度的異化,，又使開發(fā)商具備了壟斷定價能力,，可以將土地成本轉嫁到消費者身上�,！伴_發(fā)商其實賣的不是房子,，而是地段。因為沒有其他諸如合作建房等方式參與競爭,，開發(fā)商擁有了該地塊的壟斷定價權,，即便把地價抬得很高，也可以通過房價來消化,�,！辩娡ボ娬f。
穩(wěn)地價期待制度改革
下半年出臺新的調控政策的幾率增大,，以房產稅取代對土地財政的依賴值得探索
面對“地王”熱高燒不退，業(yè)內預測,，年內中央政府出臺新的房地產調控政策的幾率增大,。
“在一二線城市，房企敢以這么高的價格拿地入市,，證明大家都在豪賭市場爆發(fā)式上漲,。”張大偉認為,，目前來看,，調控政策加碼的可能性非常大，土地價格如此不理性地上漲，可能會導致調控再出重拳,。
中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示,，總結今年2月出臺的住房轉讓嚴格按20%征收個人所得稅的規(guī)定后，卻未能有效實施的這一“重拳打在棉花上”的教訓,，未來出臺的政策應更有針對性和有效性,。
以房產稅取代對土地財政的依賴，被認為是給“地王”熱降溫值得探索的途徑,。
“征收房產稅的根本價值不在于打壓房價,，而在創(chuàng)新稅收來源，矯正土地制度的異化,�,！辩娡ボ娬J為，一些地方政府對土地財政過度依賴是有原因的,。實行分稅制以來,，財權事權不對等，地方財政收入渠道匱乏,，加速了土地儲備制度的異化過程,，使一些地方財政變成了土地財政。
鐘庭軍解釋,，征收房產稅,，體現(xiàn)了誰受益誰付費的原則。住房增值不在于房子本身,，而在于居住者享受了該房屋地段的社會資源,，例如醫(yī)療、教育等,。這些社會資源由公共財政支出,，也應以使用者付費的形式提供資金來源。另一方面,，對存量房屋征收房產稅,，也可以降低房屋空置率，增加房源供給,，既加大投機成本,，也緩解供需矛盾。
也有學者提示,，在住房產權人一次性交納了70年的土地出讓金后,，房產稅實際上是一種重復征稅。因此在全面征收房產稅前,，應當進行土地出讓金制度的改革,，這又要求對現(xiàn)階段地方公共財政結構和城市基礎設施建設體制作出一系列調整。
或許，要破解“地王”謎題,，應當像住建部房地產市場監(jiān)管司司長沈建忠說的那樣,，“房地產的轉型與創(chuàng)新，簡單地說就是把‘房地產’去掉一個字,，把‘地’字去掉,。靠土地賺錢不是開發(fā)商的本事,，要靠產品,、服務、管理,、理念賺錢,。”
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昔日地王今安在
昔日風光的“地王”,，并非都善始善終,，也有不少敗走麥城。
今年6月20日,，雅戈爾宣布,，由于房地產調控、盈利前景等原因,，中止杭州申花地塊開發(fā),。這片土地于3年前競得，曾是風光一時的“地王”,。而雅戈爾“割肉”的代價是4.84億元的保證金“打了水漂”,。
今年7月以來，由于業(yè)績不理想且負債高企,，中冶置業(yè)也先后向南京市政府提出退出下關濱江2號地塊,、1號地塊的開發(fā)。當年豪賭250多億元拿下的“地王”如今換來的是董事長,、總裁的雙雙辭職,。
廣州亞運城項目開售三年來，銷售價格長期徘徊在成本線附近,，2012年4月甚至創(chuàng)下8000多元/平方米的月銷售均價,。今年3月銷售火爆之時，銷售單價也不過1萬元出頭,。2009年，富力,、雅居樂,、碧桂園三大廣東巨頭聯(lián)合拿下廣州亞運城地塊，總價創(chuàng)下255億元天價。但此后,，由于該地塊過于龐大,，即便是三大巨頭也覺吃力，2010年,，另外兩大巨頭中信和世茂房地產加盟,。有業(yè)內人士預測，按6400元/平方米的樓板價算,，亞運城至少要賣12000元/平方米才能“保本”,。