隨著國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》的發(fā)布，“以房養(yǎng)老”
再次成為熱門話題。
民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長(zhǎng)詹成付介紹,，“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)方案,，將由保監(jiān)會(huì)牽頭，會(huì)同民政部等部門,，計(jì)劃于2014年1季度出臺(tái)具體操作辦法和實(shí)施細(xì)則,。
中央黨校國(guó)際戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)周天勇認(rèn)為,，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí),，商品房的使用年限大都已經(jīng)不長(zhǎng),，我國(guó)住宅用地70年年限將成為“以房養(yǎng)老”的障礙。
國(guó)家老齡委的一位人士介紹,，“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)方案應(yīng)該不會(huì)突破70年土地使用權(quán)的框架,，而更多的是對(duì)產(chǎn)權(quán)限制和房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)整完善。
在70年產(chǎn)權(quán)年限的背景下,，本報(bào)記者獲悉,，北京將通過推進(jìn)“租房置換”的方式來(lái)進(jìn)行，在產(chǎn)權(quán)不變更的背景下,，通過出租房屋獲取租金,，最終通過租金收入來(lái)入住養(yǎng)老院的“以房養(yǎng)老”模式。
產(chǎn)權(quán)門檻難解
“以房養(yǎng)老”曾在南京,、上海,、北京等城市的個(gè)別金融機(jī)構(gòu)自發(fā)興起嘗試，例如上海公積金管理中心曾試推過以房自助養(yǎng)老,，中信銀行也推出了倒按揭業(yè)務(wù),，南京亦下發(fā)文件，鼓勵(lì)住房反向抵押貸款,，但均效果甚微,。
就試行效果甚微的原因，周天勇認(rèn)為,，我國(guó)住宅用地70年年限將成為“以房養(yǎng)老”最大障礙,。
與此同時(shí)，北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥表示,，目前房?jī)r(jià)屬于上升通道,，“以房養(yǎng)老”模式會(huì)隨著房?jī)r(jià)下行而面臨風(fēng)險(xiǎn)，再加上老年人的退休成本,，人均壽命評(píng)估亦問題重重,，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法評(píng)估。
作為“以房養(yǎng)老”重要的參與部門,，銀監(jiān)會(huì)也曾就該模式進(jìn)行過調(diào)研,，對(duì)此銀監(jiān)會(huì)的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，不少國(guó)家都采取了“以房養(yǎng)老”措施,，應(yīng)對(duì)人口老齡化,。但由于我國(guó)現(xiàn)有的制度——房屋產(chǎn)權(quán)70年，“以房養(yǎng)老”難以推行,；其次,，由于房屋質(zhì)量越來(lái)越差,，對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說也是風(fēng)險(xiǎn)。三是由于未來(lái)房?jī)r(jià)變化存在不確定性,，有下跌風(fēng)險(xiǎn),，所以，金融保險(xiǎn)業(yè)對(duì)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)一直很謹(jǐn)慎,。
中信銀行的一位人士在電話中告訴本報(bào)記者,，中信自2011年就開始試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”模式，但截止到現(xiàn)在,，目前該項(xiàng)總體業(yè)務(wù)量不太大,。
金永祥認(rèn)為，從金融,、社保,、房地產(chǎn)、土地等角度來(lái)說,，要實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”,，真正將住房資產(chǎn)有效地轉(zhuǎn)化為老年人的養(yǎng)老保障，尚需在資產(chǎn)評(píng)估,、土地制度,、運(yùn)作監(jiān)管等方面著力。
從試點(diǎn)的另一方——老人——來(lái)說,，金永祥表示,，除了觀念以外，目前并無(wú)成熟的機(jī)構(gòu)和模式,，不少老人對(duì)
“以房養(yǎng)老”機(jī)構(gòu)不信任,，不敢輕易把房產(chǎn)抵押出去，部分地方推出的以房養(yǎng)老模式也很難真正提起老人的興趣,。
北京力推租房置換養(yǎng)老
在金永祥看來(lái),，在公共財(cái)政無(wú)力兜底所有養(yǎng)老問題的情形下，‘以房養(yǎng)老’不失為解決養(yǎng)老難題的積極補(bǔ)充,，也是未來(lái)一個(gè)大方向。
而解決“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的關(guān)鍵在于找到一個(gè)符合各方利益的商業(yè)模式,。
國(guó)家老齡辦的一位人士也向記者介紹,，試點(diǎn)方案不會(huì)突破現(xiàn)有的法律框架，比如突破70年產(chǎn)權(quán)限制等,，預(yù)計(jì)會(huì)在監(jiān)管,、風(fēng)險(xiǎn)防范方面做些規(guī)定。
值得一提的是,，北京市民政局副局長(zhǎng),、新聞發(fā)言人李紅兵表示,，北京“加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見”有可能在月內(nèi)出臺(tái)。
其中北京的意見也將包括“以房養(yǎng)老”模式,，李紅兵表示,，對(duì)于“以房養(yǎng)老”的相關(guān)政策，將通過推進(jìn)“租房置換”的方式來(lái)進(jìn)行,。
所謂的“租房置換”是指不涉及產(chǎn)權(quán)變更,，通過出租房屋獲取租金，最終通過租金收入來(lái)支持老人入住養(yǎng)老院,。據(jù)悉,，早在2007年某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與北京某養(yǎng)老服務(wù)中心就已推出“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)。
北京市老齡辦的相關(guān)人士表示,，2011年剛開始啟動(dòng)時(shí),，對(duì)“以房養(yǎng)老”進(jìn)行論證研究，針對(duì)企業(yè)的相關(guān)鼓勵(lì)措施也在研究中,。
“但截止到現(xiàn)在,，由于產(chǎn)權(quán)等問題的限制，老人的信任度不高,，所以業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大十分有限,，”上述北京市老齡辦的人士介紹，參與租房置換的模式,，在風(fēng)險(xiǎn)方面更難掌控,。
金永祥表示，租金收入不涉及到產(chǎn)權(quán)變更,，而且可以有效的規(guī)避70年產(chǎn)權(quán)和房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn),，提高各方參與的積極性，是操作性比較強(qiáng)的方案,。