隨著國務院印發(fā)的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》的發(fā)布，“以房養(yǎng)老”
再次成為熱門話題,。
民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司司長詹成付介紹,，“以房養(yǎng)老”的試點方案，將由保監(jiān)會牽頭,，會同民政部等部門,，計劃于2014年1季度出臺具體操作辦法和實施細則。
中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇認為,，當老人年邁將房產抵押時,，商品房的使用年限大都已經不長，我國住宅用地70年年限將成為“以房養(yǎng)老”的障礙,。
國家老齡委的一位人士介紹,，“以房養(yǎng)老”試點方案應該不會突破70年土地使用權的框架，而更多的是對產權限制和房價下跌的風險進行調整完善,。
在70年產權年限的背景下,，本報記者獲悉，北京將通過推進“租房置換”的方式來進行,，在產權不變更的背景下,，通過出租房屋獲取租金，最終通過租金收入來入住養(yǎng)老院的“以房養(yǎng)老”模式,。
產權門檻難解
“以房養(yǎng)老”曾在南京,、上海、北京等城市的個別金融機構自發(fā)興起嘗試,，例如上海公積金管理中心曾試推過以房自助養(yǎng)老,，中信銀行也推出了倒按揭業(yè)務，南京亦下發(fā)文件,，鼓勵住房反向抵押貸款,，但均效果甚微,。
就試行效果甚微的原因，周天勇認為,，我國住宅用地70年年限將成為“以房養(yǎng)老”最大障礙,。
與此同時，北京大岳咨詢有限公司總經理金永祥表示,，目前房價屬于上升通道,，“以房養(yǎng)老”模式會隨著房價下行而面臨風險，再加上老年人的退休成本,，人均壽命評估亦問題重重,，風險無法評估。
作為“以房養(yǎng)老”重要的參與部門,，銀監(jiān)會也曾就該模式進行過調研,，對此銀監(jiān)會的相關負責人曾表示，不少國家都采取了“以房養(yǎng)老”措施,，應對人口老齡化,。但由于我國現有的制度——房屋產權70年，“以房養(yǎng)老”難以推行,；其次,，由于房屋質量越來越差，對金融機構來說也是風險,。三是由于未來房價變化存在不確定性,，有下跌風險，所以,，金融保險業(yè)對“以房養(yǎng)老”業(yè)務一直很謹慎,。
中信銀行的一位人士在電話中告訴本報記者，中信自2011年就開始試點“以房養(yǎng)老”模式,，但截止到現在,，目前該項總體業(yè)務量不太大。
金永祥認為,，從金融,、社保、房地產,、土地等角度來說,，要實現“以房養(yǎng)老”，真正將住房資產有效地轉化為老年人的養(yǎng)老保障,，尚需在資產評估,、土地制度、運作監(jiān)管等方面著力,。
從試點的另一方——老人——來說,，金永祥表示,，除了觀念以外，目前并無成熟的機構和模式,，不少老人對
“以房養(yǎng)老”機構不信任,，不敢輕易把房產抵押出去，部分地方推出的以房養(yǎng)老模式也很難真正提起老人的興趣,。
北京力推租房置換養(yǎng)老
在金永祥看來,，在公共財政無力兜底所有養(yǎng)老問題的情形下，‘以房養(yǎng)老’不失為解決養(yǎng)老難題的積極補充,，也是未來一個大方向,。
而解決“以房養(yǎng)老”試點的關鍵在于找到一個符合各方利益的商業(yè)模式。
國家老齡辦的一位人士也向記者介紹,，試點方案不會突破現有的法律框架,，比如突破70年產權限制等，預計會在監(jiān)管,、風險防范方面做些規(guī)定,。
值得一提的是,，北京市民政局副局長,、新聞發(fā)言人李紅兵表示，北京“加快推進養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的意見”有可能在月內出臺,。
其中北京的意見也將包括“以房養(yǎng)老”模式,，李紅兵表示，對于“以房養(yǎng)老”的相關政策,，將通過推進“租房置換”的方式來進行,。
所謂的“租房置換”是指不涉及產權變更，通過出租房屋獲取租金,，最終通過租金收入來支持老人入住養(yǎng)老院,。據悉，早在2007年某房地產經紀公司與北京某養(yǎng)老服務中心就已推出“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務,。
北京市老齡辦的相關人士表示,，2011年剛開始啟動時，對“以房養(yǎng)老”進行論證研究,，針對企業(yè)的相關鼓勵措施也在研究中,。
“但截止到現在，由于產權等問題的限制,，老人的信任度不高,，所以業(yè)務規(guī)模的擴大十分有限，”上述北京市老齡辦的人士介紹,，參與租房置換的模式,，在風險方面更難掌控,。
金永祥表示，租金收入不涉及到產權變更,，而且可以有效的規(guī)避70年產權和房價下行風險,，提高各方參與的積極性，是操作性比較強的方案,。