我國正逐步進(jìn)入老齡化社會,，老年人口已近2億,，如何養(yǎng)老成為全社會關(guān)注的焦點(diǎn)。國務(wù)院常務(wù)會議近日提出“加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)”,，要以政府購買服務(wù)等方式促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展,，財(cái)政性資金重點(diǎn)向農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)傾斜，并發(fā)揮好對社會資金的引導(dǎo)作用,。
養(yǎng)老難題,，需要多層面、多渠道解決,，其中金融,、財(cái)政領(lǐng)域就有很多“潛能”可挖。從本期起,，我們將連續(xù)推出“養(yǎng)老之憂怎么解”系列報(bào)道,，介紹財(cái)政、金融如何參與養(yǎng)老市場以及在實(shí)踐中碰到的問題,，探討如何發(fā)揮政府與市場的合力,，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)更好發(fā)展，讓每個(gè)人的“老有所養(yǎng)”都能好夢成真,。
——編 者
以房產(chǎn)為抵押,，按60%抵押率,，老年人每月從銀行貸款最高能達(dá)2萬元
家住浙江寧波的夏老先生年逾六旬，與老伴生活在一起,。二老共擁有兩套住房,，一套自住、一套閑置,�,！拔颐吭掠幸还P退休金，但是金額不高,，老伴以前做生意,，退下來后沒有收入了。我們老兩口就指著這筆退休金生活,，還是挺緊巴的,。”夏老先生說,。
去年初,，夏老先生在銀行辦理了一項(xiàng)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，將其中的一套住房抵押出去,，向銀行申請了一筆10年期貸款,，貸款按月領(lǐng)取，用于日常的生活消費(fèi),。房產(chǎn)按照當(dāng)時(shí)的市價(jià)估值大約為200萬元,，銀行按照60%的抵押率折算貸給他120多萬元。在10年的貸款期限里,，夏老先生夫婦每月從銀行領(lǐng)取的金額大約在1萬元,。
“有了這筆錢，我們的生活得到很大改善,，平時(shí)花費(fèi),、出門旅游甚至住院看病，都不用跟孩子伸手了,�,！毕睦舷壬f，孩子們有自己的住房,，自己留著這么多房子也沒多大意思,。房子抵押后，如果子女將來想收回,，還能按照當(dāng)初核定的價(jià)格,，還本付息把房子拿回來，就算將來房價(jià)漲了也不吃虧,�,！�
目前,，我國社會養(yǎng)老保障水平不高，企業(yè)退休人員養(yǎng)老金即使是在相對較高的北京,，平均每月也僅為2773元,。很多老人退休后的收入，要比在崗工作時(shí)明顯“縮水”,。老年人辛苦了大半生,，養(yǎng)孩子、還房貸,，積蓄不多,，退休后除了房產(chǎn)這筆財(cái)富外，現(xiàn)金收入減少,，但請人照顧,、看病吃藥等花費(fèi)有增無減。而且,，現(xiàn)在大多數(shù)都是獨(dú)生子女家庭,，一對年輕夫婦上面有4位老人，養(yǎng)老全靠子女顯然也不切實(shí)際,。
“‘以房養(yǎng)老’能將老人的未來資產(chǎn)價(jià)值提前變現(xiàn),，提高老年人的收入水平和消費(fèi)水平，是一種商業(yè)化的補(bǔ)充養(yǎng)老工具,�,！敝袊缈圃喝丝谂c勞動經(jīng)濟(jì)研究所助理研究員陳秋霖說，“以房養(yǎng)老”在國外已成熟運(yùn)行,，在我國也已提倡多年。通過“以房養(yǎng)老”,，老年人可以將自己的房產(chǎn)抵押或轉(zhuǎn)讓給銀行,、保險(xiǎn)公司或?qū)I(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由這些金融機(jī)構(gòu)支付老人的養(yǎng)老費(fèi)用,，以解決老人們的養(yǎng)老金不足問題,。
國內(nèi)商業(yè)銀行也在嘗試推出此項(xiàng)業(yè)務(wù),，只要年滿55周歲以上的老年人,，可將自己名下的房產(chǎn)做抵押，經(jīng)銀行評估后核定一個(gè)貸款總額度,，然后按月從銀行獲得不超過2萬元的貸款,，這些貸款可用于各類日常消費(fèi)、生活費(fèi)用支出和醫(yī)療衛(wèi)生支出等養(yǎng)老用途,。此外,，老年人的子女也可以作為借款人,，以自己的房產(chǎn)作為抵押，從銀行申請貸款供父母養(yǎng)老,。如果借款人最后不能償還貸款,，銀行將房產(chǎn)出售，所得收入用來償還貸款本息,，剩余部分再歸還給借款人,。
除了銀行推出的養(yǎng)老按揭貸款以外，一些保險(xiǎn)公司,、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和公積金管理中心等機(jī)構(gòu)也推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù),。在南京的一些老年公寓，凡在本市有60平方米以上產(chǎn)權(quán)房,、超過60歲以上的孤殘老人,，可以將房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，自己則免費(fèi)入住老年公寓,，老人去世后房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老機(jī)構(gòu),。上海公積金管理中心也推出了針對老年人的“房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”，65歲以上老人可將自己的產(chǎn)權(quán)房賣給市公積金管理中心進(jìn)行房屋買賣交易,，一次性收取房款,，房屋再由公積金管理中心返租給老人，老人可按租期年限將租金一次性給付公積金管理中心,。
老人們不信任:“機(jī)構(gòu)把房子賣掉卷錢跑了,，上哪兒找他們?nèi)グ�,？”產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理：“最起碼要保證把老人養(yǎng)到老,，不能半路再折騰”
然而，在這幾年的實(shí)際運(yùn)行中,，“以房養(yǎng)老”市場規(guī)模一直很小,，除少數(shù)金融機(jī)構(gòu)開展外，大多機(jī)構(gòu)僅僅在觀望,。即使已經(jīng)開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行,，也是鮮有人問津，申請者寥寥,。
這項(xiàng)在國外發(fā)展成熟的業(yè)務(wù),，為何在我國頻頻遇冷？
記者在采訪中了解到,，不少老人對“以房養(yǎng)老”機(jī)構(gòu)不信任,，不敢輕易把房產(chǎn)抵押出去。湖南退休公務(wù)員李云林了解了這項(xiàng)業(yè)務(wù)后，心里直犯嘀咕：“房子可是家里的重要財(cái)產(chǎn),，隨便交給誰能放心嗎,？再說，一抵押就是十年,、二十年,，這家企業(yè)能正常運(yùn)行多久還不知道呢！萬一把房子抵押給他,，機(jī)構(gòu)把房子賣掉卷錢跑了,，上哪兒找他們?nèi)グ�,？�?BR> 陳秋霖指出,，“以房養(yǎng)老”機(jī)構(gòu)的信用確實(shí)是個(gè)大問題。目前,，我國市場上還缺少成熟,、專業(yè)化的商業(yè)機(jī)構(gòu)來開展這一業(yè)務(wù)，機(jī)構(gòu)和客戶之間很難建立良好的信任關(guān)系,。加上一些地方曾出現(xiàn)過在和老年人正式簽約之前,，機(jī)構(gòu)將老人的房產(chǎn)提前出售，使老年人權(quán)利受損,，更令老年人望而卻步,。
現(xiàn)有產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理,，也讓老年人顧慮重重,。在北京市朝陽區(qū)大望路某銀行的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，李榮杰老人正在等候辦理業(yè)務(wù),，說起“以房養(yǎng)老”他就直搖頭：“這個(gè)業(yè)務(wù)聽上去就不太靠譜,。無論什么樣的產(chǎn)品，最起碼要保證把老人養(yǎng)到老,，不能半路上再折騰�,，F(xiàn)在貸款期限只有10年，可老人一般不止活10年,，那10年以后我們怎么辦？要是房子被收走了,，不是連住的地方都沒有了嗎,？不然，就得拿錢從銀行把房子贖回,。話說回來,，如果我們有這筆錢，還用得著向銀行貸款嗎？”
不少老人都有房產(chǎn)要留給后人的傳統(tǒng)觀念,，也使得這項(xiàng)業(yè)務(wù)難以推廣,。70多歲的張桂玲老人家住北京來廣營，每月養(yǎng)老金不到2000元,。她說：“我自己就有一套老房子,，將來還打算留給孫子結(jié)婚用呢。養(yǎng)老金少,，自己生活差點(diǎn),、吃點(diǎn)苦不算啥。北京現(xiàn)在房價(jià)漲得這么快,，有房子還是留著比較合適,。不然孩子們還得交高首付去買房，貸款了還得給銀行高利息,�,！�
應(yīng)當(dāng)為“以房養(yǎng)老”機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保或者再保險(xiǎn),，根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展和人均壽命變化情況設(shè)計(jì)產(chǎn)品
“未來隨著老年人群結(jié)構(gòu)的變化,，參與機(jī)構(gòu)的逐步成熟，‘以房養(yǎng)老’市場會逐漸走上正軌,，規(guī)模會不斷擴(kuò)大,。”陳秋霖認(rèn)為,。
陳秋霖分析,，現(xiàn)在進(jìn)入養(yǎng)老階段的是上世紀(jì)三四十年代左右出生的人群，數(shù)量和規(guī)模都不大,，他們房產(chǎn)不多但子女卻比較多,，養(yǎng)老問題基本就是由家庭子女承擔(dān)了。而今后我國逐漸進(jìn)入老齡化社會,，50后,、60后甚至70后成為主要養(yǎng)老人群，他們的房產(chǎn)相對較多,，但是從家庭成員特別是子女那兒得到的養(yǎng)老幫助會很少,，這時(shí)就需要從社會上的金融機(jī)構(gòu)尋求幫助，以便將不動產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金,，滿足養(yǎng)老需求,。
陳秋霖建議，政府應(yīng)當(dāng)為開展“以房養(yǎng)老”的機(jī)構(gòu)提供擔(dān)�,；蛘咴俦ｋU(xiǎn),，以政府信用增強(qiáng)商業(yè)機(jī)構(gòu)和老年人之間的信任,，同時(shí)加強(qiáng)對這些商業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，防止出現(xiàn)損害老年人利益的情況發(fā)生,。
“‘以房養(yǎng)老’產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理,，才能真正具有市場活力�,！敝醒胴�(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授郝演蘇說,，目前市場上的產(chǎn)品有些就是10年左右的貸款期限，這樣的產(chǎn)品設(shè)計(jì)過于簡單,，也沒有從老年人的實(shí)際情況考慮,。
在國外，專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)會根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況和人均壽命變化情況,，確定一個(gè)合理的養(yǎng)老金給付期限,，一般為20年，根據(jù)這個(gè)年限確定養(yǎng)老金給付金額,。如果客戶在給付期內(nèi)過世,，則繼續(xù)付給其子女等繼承人；如果客戶生存時(shí)間超過給付期限,，則給付直至其身故,。
此外，還要建立一些公益性的中介機(jī)構(gòu),，為“以房養(yǎng)老”市場提供配套的專業(yè)化服務(wù),，以保證市場的公正、公平,。郝演蘇介紹,，在發(fā)達(dá)國家，按揭養(yǎng)老有成熟的運(yùn)作方式,。比如在房產(chǎn)評估環(huán)節(jié),，有中立的權(quán)威專業(yè)評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價(jià)值的評估，既能照顧到老人的利益,，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益,，而我國目前這些方面都比較缺乏，未來需要加大配套機(jī)構(gòu)建設(shè),。