 |
|
宋嵩
繪 |
核心閱讀
近日,，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些城市在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中熱衷于造“新城”,，動輒規(guī)劃數(shù)十平方公里的新區(qū),、新城。不可否認(rèn),，城鎮(zhèn)化進(jìn)程使更多人享受到城市生活的便利,。然而，由于缺乏合理規(guī)劃,，不少“新城”成為“空城”,。房地產(chǎn)泡沫蔓延的風(fēng)險、土地資源浪費(fèi)的陰影,、過分依賴土地財政的隱憂,，也漸漸浮現(xiàn)。
“一線海景”,、“拎包入住”……8月28日,，記者在某海濱小鎮(zhèn)看到，東西長達(dá)21.3公里的濱海大道靠山一側(cè),，已經(jīng)開發(fā)建設(shè)了200多個樓盤,。雖然天氣悶熱，卻沒有海濱度假區(qū)的人流和喧嘩,。
記者走進(jìn)某小區(qū),，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)的棋牌室、蛋糕店,、理發(fā)店全部大門緊閉,，唯一營業(yè)的商鋪是一家房屋中介公司,。一位工作人員說，這個擁有5000余套住宅的小區(qū)現(xiàn)在入住率不足20%,。鄰近小區(qū)的一位居民也反映,，即便在旺季，他居住的小區(qū)入住率也不過三成,，“住了幾年一直沒有集中供暖,，因為秋冬季節(jié)連20%的入住率都無法達(dá)到�,！�
空置率高,，配套設(shè)施不齊全，業(yè)主紛紛拋棄新城
在東部一省份的某縣,，記者了解到,，新城5平方公里的建成區(qū)內(nèi)，居住人口僅三四萬,；建成5年的住宅區(qū),，入住率不到三成；建成8年的商業(yè)街上,，店鋪大門緊閉,。一位干部告訴記者，去年該縣成立了新城繁榮辦公室,，“就為了解決人氣問題”。
空置率高的同時,，還有很多業(yè)主準(zhǔn)備拋棄新城,。
在某海濱小鎮(zhèn)，地產(chǎn)中介小徐告訴記者,，小鎮(zhèn)海景地產(chǎn)過度開發(fā),，房價上漲十分緩慢。這兩年,，不少炒房客大量甩房,；而一些購置住宅用于養(yǎng)老、度假的業(yè)主,，也因配套設(shè)施不齊全選擇拋房,。
類似情況，也發(fā)生在北方一個號稱“中國第一生態(tài)城”的新區(qū),�,！拔叶嗌馘X買的多少錢賣給你，只要不賠錢就行,�,！睅啄昵霸谏鷳B(tài)城買了房子的曹女士說：“買這房子后悔死了,，附近什么配套設(shè)施也沒有，想賣也賣不掉,�,！�
這座生態(tài)城總體規(guī)劃80平方公里，擬打造成世界一流的生態(tài)宜居城市,。然而,，8月28日，記者在這里看到,，一片尚未建成的別墅區(qū)早已停工,，鐵柵欄銹跡斑斑，建材凌亂地堆放在地,，規(guī)劃中2010年建成學(xué)校,、醫(yī)院的目標(biāo)毫無眉目。
一位和生態(tài)城有業(yè)務(wù)往來的銀行工作人員說：“地方政府的如意算盤打錯了,，生態(tài)城周邊是填海吹沙造的地,，地方政府以為把地造出來，就可以賣大價錢了,。但沒想到根本沒有人來生活,，結(jié)果花巨資造了個無人島�,！�
新城建設(shè)嚴(yán)重依賴土地財政,，GDP導(dǎo)向催生“造城”熱情
新城建設(shè)往往耗資巨大，那么,，巨額資金從哪里來呢,？
記者了解到，新城建設(shè)中,，賣地建城成為一種常見的開發(fā)模式,。賣地獲得土地出讓金；銀行貸款,，抵押靠土地,；融資、還債也靠土地——一切都來自土地,。
以某縣為例,，新城于2005年啟動建設(shè)，規(guī)劃面積14平方公里,，除此之外,，還有一個2.97平方公里的片區(qū)是通過圍填海建造的，計劃投入16億元,。該項目2011年報批,，2012年開工建設(shè),，至今都是政府在投資。
該縣一位干部告訴記者,，當(dāng)?shù)貫樾鲁腔I措建設(shè)資金,，主要通過由一家國資公司融資，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施,，然后出售土地遞次開發(fā)的方式,。
“比如說，我們老城區(qū)政府大樓的土地值100萬一畝,，而新城只有40萬每畝,，那么通過置換就可以解決蓋樓資金不足的問題�,！蹦菈K圍填海的片區(qū),，“整個人工島占地4500畝，如果能有3000畝土地出售,，按100萬元一畝的價格計算,，將來光土地收益就可達(dá)30億元，資金應(yīng)該不成問題,�,！睂τ谖磥淼氖找妫�(dāng)?shù)馗刹亢苡行判摹?/P>
為了建設(shè)新城,，不少地方不惜承擔(dān)債務(wù),。專家分析說，地方利益和以GDP為導(dǎo)向的發(fā)展思路是“造城”的重要動機(jī)：借新城建設(shè)推動土地升值,，地方政府獲得高額土地出讓金,；大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動投資，拉動GDP增長,，也是漂亮的政績。
“你當(dāng)市長,，建了項目大家都看得到,，花了多少錢或者欠了多少錢，一般沒人追究,�,！币晃粚＜抑毖裕骸扒叭问虚L建項目，配套設(shè)施還沒建人就調(diào)走了,，繼任市長不愿管,，只管上新項目。新城越建越大,，配套卻不完善,，就更發(fā)展不起來,。”
中國改革基金會國民經(jīng)濟(jì)研究所常務(wù)副所長,、資深研究員王梅說,，對地方官員來說，建新城的資金來自財政收入,、銀行貸款等,，不是自己的錢；而且現(xiàn)在出口低迷,，消費(fèi)不可能在短時間內(nèi)有大的增長,，投資拉動GDP增長的作用比較關(guān)鍵，所以地方政府對投資的沖動就更大一些,。至于決策方面,，一些政府官員不懂投資，項目不經(jīng)過科學(xué)論證就上馬,，造就了不少“拍腦袋”的新城,、新區(qū)。
透支經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿�,，地方政府債�?wù)高企,，房地產(chǎn)泡沫蔓延
“造城”，在一些地方如火如荼地進(jìn)行,。但上述種種跡象表明,，“造城”并沒有給很多地方帶來預(yù)期的繁榮。
有地方干部告訴記者,，“造城”資金嚴(yán)重依賴土地財政,，但新城建成數(shù)年，工商業(yè)發(fā)展不起來,，居民區(qū)入住率又低,，資金無法回流，地方壓力極大,。
“這很讓人擔(dān)憂”,，王梅說，城市大小應(yīng)取決于有沒有規(guī)模效應(yīng)�,，F(xiàn)在很多地方建的新城,，既沒有足夠的人口聚集效應(yīng)，也沒有交通樞紐或者產(chǎn)業(yè)支撐,，“在沒有合理動態(tài)需求的前提下,，為了建設(shè)而建設(shè)，很多是面子工程，造成投資無效,、資源浪費(fèi),，透支了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力，地方政府債務(wù)高企,�,！�
審計署日前公布的審計結(jié)果顯示，隨著土地出讓收入增幅下降,，地方償債壓力也在加大,。2012年底，4個省本級,、17個省會城市以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)需償還本息2315億元,，為當(dāng)年可支配土地出讓收入的1.25倍。
房地產(chǎn)泡沫蔓延的隱憂也已浮現(xiàn),。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),，一些三、四線城市建設(shè)雖然投資巨大,，但產(chǎn)業(yè)空心,，市場需求不足，只能留下大量爛尾項目,。
“部分三線城市和四線城市,、縣城再按這樣的模式發(fā)展房地產(chǎn)，恐怕在擴(kuò)張到一定程度時會導(dǎo)致崩盤,�,！眹野l(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵說。
“新城建設(shè)其實有很成功的例子,，比如上海的浦東”,，王梅說，關(guān)鍵在于要科學(xué)論證,。一些中西部城市,，三、四線城市都是人口流出的地方,，“這些地方再建一個新城,，不是浪費(fèi)嗎？”
賣地建房的開發(fā)模式,，加上規(guī)劃缺失,、供過于求,、配套不足,，除了催生房地產(chǎn)泡沫，加重地方對土地財政的依賴，還消耗著有限的土地資源,，“上屆政府賣下屆政府的地”的現(xiàn)象在一些地方非常突出,。此外，一位專家指出,，部分地方政府將城鎮(zhèn)化看成一次圈地“良機(jī)”,，以新城建設(shè)的名義，將大量農(nóng)業(yè)用地劃為建設(shè)用地,，造成土地使用效率下降,，侵占耕地、侵害農(nóng)民利益的情況也時有發(fā)生,。
盲目“造城”脫離了城鎮(zhèn)化本意,，新城建設(shè)應(yīng)回歸以人為本
記者注意到，不少地方在建造新城時,，都有意無意地以推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)為契機(jī),，將城鎮(zhèn)化簡單理解成圈地、蓋樓,、“造城”,。采訪中，多位專家指出,，這種做法絕不是城鎮(zhèn)化的本意,。
不久前召開的中央政治局會議提出，積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化,。中央也多次強(qiáng)調(diào),，城鎮(zhèn)化要放在與工業(yè)化、信息化,、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步推進(jìn)的發(fā)展視野中來謀劃,。
“城鎮(zhèn)化的問題核心是改革，而不是投資,�,！崩铊F說，要在城鎮(zhèn)化的過程中注重從數(shù)量型增長向質(zhì)量型增長的轉(zhuǎn)變,，從粗放擴(kuò)張型發(fā)展向資源集約型發(fā)展轉(zhuǎn)變,，要強(qiáng)調(diào)以人為本的發(fā)展觀。
“與其造新城,，不如把現(xiàn)有的城市變得更好,，”王梅認(rèn)為，很多地方應(yīng)該考慮的是提高現(xiàn)有城市的質(zhì)量和承載能力,，增加其規(guī)模效應(yīng),，而不是去攤大餅。
至于新城建設(shè)，同樣要回到以人為本的道路上來,，與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相結(jié)合,，綜合考慮現(xiàn)實需求和未來發(fā)展。
王梅認(rèn)為,，遏制不理性的新城建設(shè),，首先要有透明的決策機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制，讓土地資源的開發(fā)受到監(jiān)督,。其次,，要改變官員提拔時以GDP為主要考核目標(biāo)的問題，政府的績效應(yīng)成為考核的核心,。此外,，要提高官員的執(zhí)政能力，特別是選擇,、監(jiān)控和管理項目的能力,。“新城需不需要建,，建多大,？建的標(biāo)準(zhǔn)要多高？都要經(jīng)過充分,、細(xì)致的調(diào)研論證,。”
城鎮(zhèn)化不是盲目“造城”,。記者采訪過程中,，多位專家提醒，“貪大求快,、盲目‘造城’之風(fēng)有可能造成巨大的浪費(fèi)和風(fēng)險,，需要及時加以遏制�,！�