“新城”變“鬼城”，地產(chǎn)泡沫向中小城市轉(zhuǎn)移;城鎮(zhèn)建設(shè)淪為“圈地運動”,，地方與開發(fā)商聯(lián)手囤地;地方政府負(fù)債率逐年增長,，借新債還舊債……當(dāng)前，在熱火朝天的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中,，少數(shù)地方正滑向歧途,，其背后的風(fēng)險悄然滋長。
歧途一：舉債造城,，地方政府債臺高筑
隨著我國城鎮(zhèn)化快速推進(jìn),，不少地方熱衷于拉大城市框架，從省會城市到小縣城都在制定和實施規(guī)�,？捎^的城市新區(qū)建設(shè)計劃,，但資金短缺和融資渠道狹窄等問題一直困擾著各地政府,。
記者在西部一個城市新區(qū)采訪了解到，由于上級劃撥的財政資金有限,，這個新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金基本上來源于銀行融資,，2012年貸款融資近20億元，大多采取是小額短期高利息的形式,，部分貸款年息高達(dá)12%,，且存在“借新貸還舊貸”的情況，財務(wù)壓力較大,。
在巨大的籌資和償債壓力下,，各地只好將土地收益作為資金來源。而這種“賣地籌資”模式存在著一定的變數(shù)和隱患,。在青島市城陽區(qū),，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,，土地出讓金收入受到影響,，地方政府可籌措的建設(shè)資金明顯減少，對推進(jìn)城市化進(jìn)程影響較大,。
審計署日前公布的審計結(jié)果也顯示,，隨著土地出讓收入增幅下降，地方償債壓力也在加大,。2012年底,，4個省本級、17個省會城市以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)需償還本息2315億元,，為當(dāng)年可支配土地出讓收入的1.25倍,。
加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化需要大量資金，據(jù)國家開發(fā)銀行日前預(yù)計,，未來3年我國城鎮(zhèn)化投融資資金需求量將達(dá)25萬億元,，城鎮(zhèn)化建設(shè)資金缺口約為11.7萬億元。而2013年至2015年,，財政資金僅能支持當(dāng)年城鎮(zhèn)化新增投資的五分之一左右,。
有關(guān)專家認(rèn)為城鎮(zhèn)化進(jìn)程應(yīng)循序漸進(jìn)，不能搞運動式的新城建設(shè),。長安大學(xué)城市研究所所長王圣學(xué)教授認(rèn)為,，各地城鎮(zhèn)化融資目前資金需求量都很大，而且建設(shè)周期和回收周期都較長,，都存在融資渠道過于狹窄的問題,。隨著各地債務(wù)量增加和土地收益的下降，這種融資方式是不可持續(xù)的,，因此急需構(gòu)筑多元化的融資體系為各地城鎮(zhèn)化建設(shè)提供資金支持,。
歧途二：畸形地產(chǎn),，爛尾工程泡沫叢生
隨著房地產(chǎn)調(diào)控的日趨嚴(yán)格，部分房企正加速向中小城市轉(zhuǎn)移,，造成個別城市建設(shè)投資巨大,，產(chǎn)業(yè)空心，市場需求不足,，房地產(chǎn)泡沫有擴(kuò)大蔓延趨勢,。
在貴州黔東南自治州，35萬人的縣級市凱里同時開發(fā)了十幾個大型房地產(chǎn)項目,，城市變身大工地,。其中，“未來城”項目僅住宅面積就達(dá)到500萬平方米,，預(yù)計提供5萬多套住宅,，居住近20萬人口，相當(dāng)于凱里人口的一半,。而像這樣的樓盤在凱里還有不少,。
類似凱里的城市還有很多，但庫存量都很高,，消化能力又有限,。陜西漢中市正在投資建設(shè)許多大型樓盤。而記者發(fā)現(xiàn),，一些大盤出現(xiàn)銷售不暢,，已售樓盤空置率也非常高。上海易居研究院發(fā)布的2012年中國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險排行榜中,，排名前50名的城市中,，共有46個城市位于內(nèi)陸地區(qū)，幾乎都是中小城市,。
一些專家和市場人士認(rèn)為,，需要為房地產(chǎn)泡沫負(fù)責(zé)的，不只是開發(fā)商,，更有地方政府。
廣東惠州大亞灣地區(qū)曾經(jīng)規(guī)劃建設(shè)大型熊貓汽車城,，引來不少房地產(chǎn)資金涌入,。造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)畸形發(fā)展，大量的外地資金撤走,，留下了眾多爛尾項目,。近期，記者再度探訪大亞灣地區(qū),，發(fā)現(xiàn)這里依舊是高樓林立,，但城中空空,，也沒有多少大型工業(yè)企業(yè)入駐，成為房地產(chǎn)泡沫破裂的“重災(zāi)區(qū)”,。
此外,，某知名房企2007年曾投資內(nèi)蒙古滿洲里，拍下了1000多畝土地,，銷售卻成了大問題,，至今項目成了巨大的爛尾。
一些地方打著推進(jìn)城鎮(zhèn)化的旗號,，紛紛建設(shè)新城新區(qū),，并且有愈演愈烈之勢。專家警示,，這些新城新區(qū),，大多是采取賣地建房的開發(fā)模式，建設(shè)一批見效快成果明顯的房地產(chǎn)項目,，最后留下一堆爛攤子,。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示，新型城鎮(zhèn)化,，一定要汲取上一輪城市規(guī)劃發(fā)展中的經(jīng)驗教訓(xùn),，避免再出現(xiàn)廣州金沙洲、北京天通苑之類的“巨型睡城”帶來嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫,。
誤區(qū)三：圈地賣錢,，糧食安全遭受威脅
當(dāng)前，我國部分地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)“合謀”,，一邊大范圍圈地賣錢,，打著“城鎮(zhèn)化建設(shè)”的旗號，一邊大面積囤地升值,，威脅著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和糧食安全,。
在全國首家生態(tài)農(nóng)業(yè)示范縣黑龍江省慶安縣，正在大規(guī)模推進(jìn)“3個10戰(zhàn)略”,，鞏固10平方公里的老城區(qū),，新建10平方公里新城區(qū)和10平方公里產(chǎn)業(yè)園區(qū)。慶安縣國土局副局長張金省告訴記者,，慶安地處東北腹地,，多是黑土地，上級劃撥的用地指標(biāo)有限,，每年不到100公頃,。“而一個企業(yè)用10公頃的現(xiàn)象很普遍,�,！睆埥鹗o奈地說,，盡管這些土地采取宅基地置換、增減掛鉤等方式取得,，仍難免踩住土地紅線的危險,。
“上屆政府賣下屆政府的地”的現(xiàn)象在不少地方非常突出。在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了10多年的福星惠譽地產(chǎn)公司副總經(jīng)理姚澤春說,，部分地方政府將城鎮(zhèn)化看成一次圈地機(jī)會,，以新城開發(fā)的名義，將大量的農(nóng)業(yè)用地“劃”為建設(shè)用地,，以此來賣錢,。“一些地方按照其開發(fā)規(guī)模計算,，地都賣到20年后了”,。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些地方在執(zhí)行國家土地政策時存在兩種沖動：城鎮(zhèn)化,、工業(yè)化急需空間的發(fā)展沖動;土地財政下的“賣地沖動”,。這兩種沖動直接影響政府土地政策在執(zhí)行過程中“跑偏”：多占少補，先占后補,，占好地補差地等現(xiàn)象突出,，同樣威脅著土地資源保護(hù)。
“城市像公司,，書記是董事長,，市長是總經(jīng)理�,！蔽錆h大學(xué)高級研究中心莊子銀教授說,，政府主導(dǎo)“駕馭市場”的情況下，城鎮(zhèn)化不是“從下到上”地以市場發(fā)展為基礎(chǔ)進(jìn)行,，而是“從上到下”地按照領(lǐng)導(dǎo)要求進(jìn)行,，這導(dǎo)致土地不能按照市場方式和價格來配置�,！斑@對于耕地的保護(hù)是十分危險的,。”