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近期,，瑞銀在上海設(shè)立中國首只投資于公租房并持有其所有權(quán)的投資基金,，雖然仍然面臨部分政策障礙，但仍被市場人士認(rèn)為或會成為我國首只房地產(chǎn)信托投資基金(REITs),。
業(yè)內(nèi)人士指出,，在房地產(chǎn)增加直接融資比例的金融趨勢下,，我國推出REITs是大勢所趨，但可能會是有條件地放開,。
8月15日,，瑞銀透露其將在上海設(shè)立投資于公租房的投資基金，當(dāng)監(jiān)管允許及條件成熟時,，轉(zhuǎn)換為REITs,，在國內(nèi)公開上市,。
據(jù)了解，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。其與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是,，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金,，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募,。REITs既可以封閉運行,，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金,。REITs收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值,，另外收益的大部分將用于發(fā)放分紅，與股市,、債市的相關(guān)性較低,。
“REITs在國外已有很穩(wěn)定的產(chǎn)品，而國內(nèi)由于受稅收,、過戶登記,、退出機制不完善等問題的影響一直未實行�,！币患屹Y產(chǎn)管理公司董事對《經(jīng)濟參考報》記者指出,。
住建部政策研究中心秦虹此前在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，REITs已經(jīng)成為中國直接融資最急缺的部分,。因此,，這方面“政策肯定會開道”，目前有房企在小范圍進行繞道嘗試,。
的確,，目前在REITs領(lǐng)域有所嘗試的皆繞道海外。繼凱德置地在新加坡發(fā)行多只商業(yè)地產(chǎn)REITs及越秀房托在港嘗試后,，內(nèi)地企業(yè)在酒店REITs方面的資本運作較為積極,，如綠地集團與各類國際酒店集團的資產(chǎn)置換、花樣年與外資機構(gòu)籌備酒店信托基金等,。
“持有型物業(yè)需要長期資金投入,，在此背景下，資產(chǎn)證券化的創(chuàng)新沖動和企業(yè)的熱情相對較高,，”秦虹認(rèn)為,。她指出，在政府鼓勵房地產(chǎn)增加直接融資比例的金融形勢下，我國推出REITs是大勢所趨,。
事實上,，此前中國房地產(chǎn)協(xié)會金融專業(yè)委員會《中國房地產(chǎn)金融白皮書》(以下簡稱“白皮書”)中就指出，目前我國房地產(chǎn)金融市場直接融資渠道并不順暢,，存在成本偏高,、融資渠道單一、創(chuàng)新工具稀缺和海外基金與國內(nèi)企業(yè)對接不暢等問題,。因此專家認(rèn)為,，從發(fā)展前景來看，房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化與房地產(chǎn)信托投資基金是大勢所趨,，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的大方向,。
中房集團理事長、幸福人壽監(jiān)事會主席,、匯力基金董事長孟曉蘇指出,，在我國公共資金缺乏，地方債務(wù)水平高,、還債壓力大的背景下,，REITs參與公共資產(chǎn)可化解地方債,，還可較好解地方公共財政資金緊缺的燃眉之急,。
“香港利用地下公共停車場項目發(fā)行了第一只REITs，拿回500多億資金,，而收益率則交給了社會,。美國的REITs涉及內(nèi)容更為廣泛，甚至把監(jiān)獄當(dāng)保障房,，政府不僅拿回了建監(jiān)獄的錢,，解決了政府債務(wù)的問題，只需每年付7%-8%的利息,�,！泵蠒蕴K指出，我國有大量的租賃房和公共投資,，REITs是最好的工具,，不光是租賃房，政府大量公共資產(chǎn)都可以通過REITs實現(xiàn)證券化,，每年有7-8%的收益率,，還可以免稅，不僅解決了保障性住房資金難題,，還為我國居民提供了投資渠道,。此外，在城鎮(zhèn)化的背景下,，公共資產(chǎn)的投入力度加大,，如果僅靠政府出資或靠政府購買服務(wù),，政府層面將面臨更大的資金壓力。
“我認(rèn)為現(xiàn)在REITs在中國只差臨門一腳,�,！泵蠒蕴K指出，如果REITs可以實行,，一方面,，地方政府可以恢復(fù)資金能力，另一方面,，這類良性資產(chǎn)入市,，也可以增加保險、公積金等大量社會資金增收渠道,，加大資金流動性,，促使我國經(jīng)濟回暖。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一指出,，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)融資過分依賴外部融資平臺,，“由于融資渠道狹窄，以及基金募集的法律限制,，房地產(chǎn)私募基金依托外部渠道,，如商業(yè)銀行的私人理財部、理財機構(gòu)和信托公司等平臺完成募資成為一種較為理性的途徑,。但是,，這些平臺自身的局限性，限制了房地產(chǎn)私募基金做大規(guī)模的可能,�,！�
以信托為例，目前募資對象從地域上的分布來看,，主要集中在東南沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和其他個別地區(qū)富有區(qū)域的私營企業(yè)業(yè)主,。同時，法律上對集合信托計劃在人數(shù),、信托合同數(shù)量上的限制,，基本消除了擴大融資規(guī)模的可能性。
“融資渠道的匱乏并不難理解,�,！敝熘幸槐硎荆谒侥嫉姆傻匚粵]有得到非常明確的確認(rèn)之前,，私募做大的可能性極小,。同時，我國金融業(yè)由銀行壟斷的格局在未來相對較長的一段時間內(nèi)仍將持續(xù)，以發(fā)展的眼光來看,，實現(xiàn)融資方式,、資金來源的多元化仍需時日。
因此,，朱中一指出,，放開RIETs可以吸收高質(zhì)量的社會閑散資金，如社會養(yǎng)老保險基金在內(nèi)的社會保障基金,，實現(xiàn)投融資方向的創(chuàng)新以及融資渠道的整合提升,。“我國的社會保障基金規(guī)模巨大,，需要拓寬保值,、增值的渠道，與資金需求規(guī)模大,、周期長的房地產(chǎn)開發(fā)項目具有很強的互補性,。如果引入優(yōu)質(zhì)的社保基金,，房地產(chǎn)企業(yè)既可以實現(xiàn)融資目的,，還可以分散自身的風(fēng)險�,！�
“但值得注意的是,，RIETs不會完全放開，我國會有條件逐步放開REITs項目種類,�,！敝熘幸煌嘎叮婕氨Ｕ戏�,、公租房等社會保障類的REITs將會優(yōu)先放開。
瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理中國,、國投瑞銀基金2012年初就曾與北京市簽署公租房股權(quán)投資基金項目備忘錄,，試點發(fā)行房地產(chǎn)信托基金。后來各方陸續(xù)透露的方案細(xì)節(jié)顯示,，該產(chǎn)品預(yù)計涉及北京朝陽區(qū)4-5個公租房項目,，投資收益為6%左右，但截至目前還沒有下文,。瑞銀相關(guān)人士對此不予置評,。
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