經(jīng)適房上市流動,，是能平抑房價,，還是讓套利合法化
杭州出臺經(jīng)適房交易規(guī)則引發(fā)爭議
歷經(jīng)14年后,，對關(guān)注已久的經(jīng)濟適用房上市交易，杭州終于給了明確的說法,。
杭州市政府日前正式公布了《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟適用住房上市交易和回購管理的實施意見》（下稱《意見》）,，宣布從9月12日起，符合條件的經(jīng)濟適用住房將可以根據(jù)相關(guān)政策上市交易或者回購,。
增值收益55%歸政府
《意見》明確,，符合簽訂購房合同（含預(yù)售合同）之日起滿5年，并補交土地收益等價款,，取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房可通過買賣,、贈予等方式處置該住房。但同時規(guī)定,，增值收益的55%,，歸政府所有。
《意見》規(guī)定,，在2004年9月1日之前簽訂購房合同（含預(yù)售合同）的,，上市交易時按照《杭州市區(qū)經(jīng)濟適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關(guān)費用辦法》的規(guī)定標準計算相應(yīng)費用,。
2004年9月1日后購買的經(jīng)濟適用房,，交易時須按照屆時公布的評估價與當初購買價差價的55%,，向政府繳納土地收益等價款。
據(jù)介紹,，將2004年9月1日作為土地收益等價款繳納比例的分界點,，是基于杭州經(jīng)濟適用房的歷史沿革。據(jù)了解,，杭州從正式建立經(jīng)濟適用住房制度至今14年,，其間隨著國家住房政策的調(diào)整，經(jīng)歷了從微利普通住房,、微利商品房,、政策性商品房，到購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)的政策性住房的過程,�,！罢且驗榻�(jīng)濟適用住房的性質(zhì)在不斷調(diào)整，所以在制定政策中對利益進行了政策修正,，體現(xiàn)了尊重歷史沿革,、兼顧相對公平的思路�,！焙贾菔凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局負責人說,。
除上市交易，《意見》明確,，未滿5年的經(jīng)適房流轉(zhuǎn),，因各種原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向住房保障管理部門申請回購,�,！兑庖姟肥┬泻螅徺I經(jīng)濟適用住房的家庭,，在5年內(nèi)通過購置,、繼承、受贈等方式獲得其他住房,，不再符合經(jīng)濟適用住房保障條件的,，已購經(jīng)濟適用住房應(yīng)由住房保障和房產(chǎn)管理部門按規(guī)定回購。滿5年后通過購置,、繼承,、受贈等方式獲得其他住房，不再符合經(jīng)濟適用住房保障條件的,，已購經(jīng)濟適用住房可由住房保障管理部門按規(guī)定回購,，或補交土地收益等價款后取得完全產(chǎn)權(quán)。
《意見》還規(guī)定了對經(jīng)濟適用住房內(nèi)部循環(huán)及申請回購的條件和辦理流程,。內(nèi)部循環(huán)是指經(jīng)濟適用住房購房人在簽訂購房合同（含預(yù)售合同）之日起滿3年后,，可將該住房買賣或贈予符合經(jīng)濟適用住房申請條件,，并已按規(guī)定辦理申購資格審核手續(xù)的家庭，但是買賣總價最高不得超過原購買總價等,。
政策對樓市影響多大
《意見》出臺后,，迅速引起各界關(guān)注。有人認為,，允許經(jīng)濟適用房上市交易,，促進存量增加，可以起到平抑房價作用,。但也有人認為,，經(jīng)濟適用房上市交易，只是讓購房者多了選擇的余地,，對樓市影響有限,。
相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從1999年出臺經(jīng)濟適用房政策至今,，杭州經(jīng)濟適用房總量已有7萬多套,，主要分布在丁橋、九堡,、下沙和三墩等區(qū)域,，這些經(jīng)濟適用房與市場商品房售價的差距，最大的已達每平方米1.7萬元,。
房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士孫軍認為,，允許經(jīng)適房上市交易，可以滿足部分經(jīng)適房業(yè)主置業(yè)升級需求,，以及一部分人因自身情況變化而轉(zhuǎn)手,、轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房的需要，無形中增加了市場的供應(yīng)量,，這將給二手房市場帶來較大影響,，并對二手房價產(chǎn)生一定的沖擊。
而同樣從事房產(chǎn)經(jīng)營的王向林表示,，政策出臺后,，經(jīng)濟適用房上市交易的價格并不會低于普通商品房，因此也未必會對市場價格帶來太大影響,，短期內(nèi)也不可能起到平抑市場價格的作用,。
“2004年9月1日前后購買的經(jīng)濟適用房上市交易，需補交的費用有所區(qū)別,，特別是之后需要上交交易增值收益的55%,，這是一筆不小的費用�,！币环慨a(chǎn)中介門店經(jīng)理說,，政策出臺后,，他們專門到周邊回訪，與經(jīng)濟適用房業(yè)主溝通,，多數(shù)覺得補交差額的55%太多，多抱著觀望態(tài)度,，房東賣房積極性并不會太高,。
另一中介從業(yè)人員沈建華也判斷，2004年9月1日后的房源補交費用較高,，估計以后拿出來賣的房子并不會太多,。
不少中介認為，政策畢竟使經(jīng)濟適用房流動起來了,，讓愿意繳納較多費用的房主有了改善住房的可能性,，但就算2004年9月1日前的經(jīng)濟適用房，上市也通常會是市場價,，二手房市場的交易會有所改變,，政策對樓市的影響有待市場檢驗。
非議：讓套利方式合法化
經(jīng)濟適用房是指已經(jīng)列入國家計劃,，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造,，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。
由于經(jīng)濟適用房具有一定的保障性質(zhì),，因此其土地出讓金一般低于商品房,，其銷售價格也因此低于商品房很多，目的是為了給中低收入困難家庭提供限定標準,、限定價格或租金的住房,，逐步改善其居住條件與生活質(zhì)量。
也因此,，雖然允許經(jīng)濟適用房上市交易的,，杭州不是第一家，但仍引起不少人的非議,。他們認為,，允許上市交易，其實相當于承認了經(jīng)適房可以被用于套利,，這有違經(jīng)濟適用房的政策初衷,。
按照杭州《意見》，增值部分的55%歸政府,，但剩下的還有45%歸于個人,。在非議者看來，經(jīng)適房與商品房之間的價差,，其實都來自其建設(shè),、配售等一系列政策和制度設(shè)計,，即來自公共補貼，允許經(jīng)濟適用房上市交易,，則意味著公共利益可以向個人轉(zhuǎn)移,，也即實際上讓套利方式合法化、公開化,。
他們認為,，讓經(jīng)濟適用房流動起來，真正發(fā)揮作用,，用來降低房價或解決居住問題,，最合理的辦法是政府回購，既保障了部分住戶改善需求的權(quán)利,，也防止經(jīng)濟適用房的“隨行就市”,。
而在不少人看來，經(jīng)濟適用房入市且差價55%歸政府,，將有可能更大地刺激地方政府大力發(fā)展房地產(chǎn)的欲望,，經(jīng)濟適用房上市交易是政府又一個套現(xiàn)獲利的賺錢工具。
有人對此評論道,，“允許經(jīng)濟適用房上市交易,，轉(zhuǎn)讓與出售，變身商品房,，政府成為最大獲利者,。特別是在一些地方政府依賴土地財政，頻頻與民爭利的情況下,，收取巨額買賣差價,，政府難脫與民爭利之嫌�,！�