經(jīng)適房上市流動(dòng)，是能平抑房?jī)r(jià),，還是讓套利合法化
杭州出臺(tái)經(jīng)適房交易規(guī)則引發(fā)爭(zhēng)議
歷經(jīng)14年后,，對(duì)關(guān)注已久的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，杭州終于給了明確的說(shuō)法,。
杭州市政府日前正式公布了《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購(gòu)管理的實(shí)施意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》），宣布從9月12日起,，符合條件的經(jīng)濟(jì)適用住房將可以根據(jù)相關(guān)政策上市交易或者回購(gòu),。
增值收益55%歸政府
《意見(jiàn)》明確，符合簽訂購(gòu)房合同（含預(yù)售合同）之日起滿5年,，并補(bǔ)交土地收益等價(jià)款,，取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房可通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)予等方式處置該住房,。但同時(shí)規(guī)定,，增值收益的55%，歸政府所有,。
《意見(jiàn)》規(guī)定,，在2004年9月1日之前簽訂購(gòu)房合同（含預(yù)售合同）的，上市交易時(shí)按照《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易計(jì)繳土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用辦法》的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算相應(yīng)費(fèi)用,。
2004年9月1日后購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房,，交易時(shí)須按照屆時(shí)公布的評(píng)估價(jià)與當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)價(jià)差價(jià)的55%，向政府繳納土地收益等價(jià)款,。
據(jù)介紹,，將2004年9月1日作為土地收益等價(jià)款繳納比例的分界點(diǎn)，是基于杭州經(jīng)濟(jì)適用房的歷史沿革,。據(jù)了解,，杭州從正式建立經(jīng)濟(jì)適用住房制度至今14年，其間隨著國(guó)家住房政策的調(diào)整,，經(jīng)歷了從微利普通住房,、微利商品房、政策性商品房,，到購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)的政策性住房的過(guò)程,�,！罢且�?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)在不斷調(diào)整，所以在制定政策中對(duì)利益進(jìn)行了政策修正,，體現(xiàn)了尊重歷史沿革,、兼顧相對(duì)公平的思路�,！焙贾菔凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局負(fù)責(zé)人說(shuō),。
除上市交易，《意見(jiàn)》明確,，未滿5年的經(jīng)適房流轉(zhuǎn),，因各種原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向住房保障管理部門(mén)申請(qǐng)回購(gòu),�,！兑庖�(jiàn)》施行后,，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭,，在5年內(nèi)通過(guò)購(gòu)置、繼承,、受贈(zèng)等方式獲得其他住房,，不再符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)由住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)按規(guī)定回購(gòu),。滿5年后通過(guò)購(gòu)置,、繼承,、受贈(zèng)等方式獲得其他住房,，不再符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房可由住房保障管理部門(mén)按規(guī)定回購(gòu),，或補(bǔ)交土地收益等價(jià)款后取得完全產(chǎn)權(quán),。
《意見(jiàn)》還規(guī)定了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?nèi)部循環(huán)及申請(qǐng)回購(gòu)的條件和辦理流程。內(nèi)部循環(huán)是指經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同（含預(yù)售合同）之日起滿3年后,，可將該住房買(mǎi)賣(mài)或贈(zèng)予符合經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)條件,，并已按規(guī)定辦理申購(gòu)資格審核手續(xù)的家庭，但是買(mǎi)賣(mài)總價(jià)最高不得超過(guò)原購(gòu)買(mǎi)總價(jià)等,。
政策對(duì)樓市影響多大
《意見(jiàn)》出臺(tái)后,，迅速引起各界關(guān)注。有人認(rèn)為,，允許經(jīng)濟(jì)適用房上市交易,，促進(jìn)存量增加，可以起到平抑房?jī)r(jià)作用,。但也有人認(rèn)為,，經(jīng)濟(jì)適用房上市交易,，只是讓購(gòu)房者多了選擇的余地，對(duì)樓市影響有限,。
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，從1999年出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用房政策至今，杭州經(jīng)濟(jì)適用房總量已有7萬(wàn)多套,，主要分布在丁橋,、九堡、下沙和三墩等區(qū)域,，這些經(jīng)濟(jì)適用房與市場(chǎng)商品房售價(jià)的差距,，最大的已達(dá)每平方米1.7萬(wàn)元。
房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士孫軍認(rèn)為,，允許經(jīng)適房上市交易,，可以滿足部分經(jīng)適房業(yè)主置業(yè)升級(jí)需求，以及一部分人因自身情況變化而轉(zhuǎn)手,、轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房的需要,，無(wú)形中增加了市場(chǎng)的供應(yīng)量，這將給二手房市場(chǎng)帶來(lái)較大影響,，并對(duì)二手房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的沖擊,。
而同樣從事房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的王向林表示，政策出臺(tái)后,，經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的價(jià)格并不會(huì)低于普通商品房,，因此也未必會(huì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格帶來(lái)太大影響，短期內(nèi)也不可能起到平抑市場(chǎng)價(jià)格的作用,。
“2004年9月1日前后購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易,，需補(bǔ)交的費(fèi)用有所區(qū)別，特別是之后需要上交交易增值收益的55%,，這是一筆不小的費(fèi)用,。”一房產(chǎn)中介門(mén)店經(jīng)理說(shuō),，政策出臺(tái)后,，他們專(zhuān)門(mén)到周邊回訪，與經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主溝通,，多數(shù)覺(jué)得補(bǔ)交差額的55%太多,，多抱著觀望態(tài)度，房東賣(mài)房積極性并不會(huì)太高,。
另一中介從業(yè)人員沈建華也判斷,，2004年9月1日后的房源補(bǔ)交費(fèi)用較高，估計(jì)以后拿出來(lái)賣(mài)的房子并不會(huì)太多,。
不少中介認(rèn)為,，政策畢竟使經(jīng)濟(jì)適用房流動(dòng)起來(lái)了,，讓愿意繳納較多費(fèi)用的房主有了改善住房的可能性，但就算2004年9月1日前的經(jīng)濟(jì)適用房,，上市也通常會(huì)是市場(chǎng)價(jià),，二手房市場(chǎng)的交易會(huì)有所改變，政策對(duì)樓市的影響有待市場(chǎng)檢驗(yàn),。
非議：讓套利方式合法化
經(jīng)濟(jì)適用房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃,，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房,。
由于經(jīng)濟(jì)適用房具有一定的保障性質(zhì),，因此其土地出讓金一般低于商品房，其銷(xiāo)售價(jià)格也因此低于商品房很多,，目的是為了給中低收入困難家庭提供限定標(biāo)準(zhǔn),、限定價(jià)格或租金的住房，逐步改善其居住條件與生活質(zhì)量,。
也因此,，雖然允許經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的，杭州不是第一家,，但仍引起不少人的非議,。他們認(rèn)為,，允許上市交易,，其實(shí)相當(dāng)于承認(rèn)了經(jīng)適房可以被用于套利，這有違經(jīng)濟(jì)適用房的政策初衷,。
按照杭州《意見(jiàn)》,，增值部分的55%歸政府，但剩下的還有45%歸于個(gè)人,。在非議者看來(lái),，經(jīng)適房與商品房之間的價(jià)差，其實(shí)都來(lái)自其建設(shè),、配售等一系列政策和制度設(shè)計(jì),，即來(lái)自公共補(bǔ)貼，允許經(jīng)濟(jì)適用房上市交易,，則意味著公共利益可以向個(gè)人轉(zhuǎn)移,，也即實(shí)際上讓套利方式合法化、公開(kāi)化,。
他們認(rèn)為,，讓經(jīng)濟(jì)適用房流動(dòng)起來(lái)，真正發(fā)揮作用,，用來(lái)降低房?jī)r(jià)或解決居住問(wèn)題,，最合理的辦法是政府回購(gòu),，既保障了部分住戶改善需求的權(quán)利，也防止經(jīng)濟(jì)適用房的“隨行就市”,。
而在不少人看來(lái),，經(jīng)濟(jì)適用房入市且差價(jià)55%歸政府，將有可能更大地刺激地方政府大力發(fā)展房地產(chǎn)的欲望,，經(jīng)濟(jì)適用房上市交易是政府又一個(gè)套現(xiàn)獲利的賺錢(qián)工具,。
有人對(duì)此評(píng)論道，“允許經(jīng)濟(jì)適用房上市交易,，轉(zhuǎn)讓與出售,，變身商品房，政府成為最大獲利者,。特別是在一些地方政府依賴土地財(cái)政,，頻頻與民爭(zhēng)利的情況下，收取巨額買(mǎi)賣(mài)差價(jià),，政府難脫與民爭(zhēng)利之嫌,。”