今年以來，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)“高溫”，尤其是北上廣深等一線城市房價更是“高燒不退”,，使樓市調(diào)控效果受到市場廣泛質(zhì)疑，也引發(fā)了社會對樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)換思路的呼聲,。專家認(rèn)為，抑制房價過快上漲僅僅依靠調(diào)控政策這“一招鮮”是不夠的,，樓市要想退燒還需要對癥下藥,，只有打出財政、金融,、土地等各項政策綜合治理的組合拳,，把短期調(diào)控和長效機制有效的結(jié)合起來，才是給樓市降溫的特效藥,。
單一政策效果欠佳
今年2月,，“新國五條”的出臺被認(rèn)為是史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但是房地產(chǎn)市場卻經(jīng)歷了一個“先抑后揚”的走勢,，如今近半年的時間過去了,，全國房價曲線已經(jīng)連續(xù)攀升至歷史高點，部分一二線城市樓市成交量屢創(chuàng)新高,，土地市場更是地王頻出。
被市場公認(rèn)執(zhí)行調(diào)控細(xì)則最為嚴(yán)厲的北京,，房價上漲之勢仍然難以阻擋,。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究統(tǒng)計，北京7月純商品住宅成交均價為25138元/平方米,，環(huán)比上漲9%,，同比上漲21.6%。這一成交均價超過2011年2月的24459元/平方米,，創(chuàng)下歷史新高,。與北京類似，上海,、廣州,、深圳等一線城市房價今年以來也屢創(chuàng)新高。
盡管樓市調(diào)控政策已經(jīng)非常嚴(yán)厲,，特別是限購,、限價,、限貸等行政調(diào)控手段已經(jīng)被用到了極致。但是,，調(diào)控并沒有達到預(yù)期效果,，房價也并未得到有效遏制。
住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為,，過去的行政調(diào)控政策,，在抑制投資投機需求方面取得了顯著而卓越的成效，但如今的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生變化,，當(dāng)下的市場需求主體主要是剛性和改善性需求,。要解決這部分需求，需要從長遠(yuǎn)的,、外圍的改革來解決,。
供需矛盾主導(dǎo)房價上漲
在專家看來，樓市調(diào)控?zé)o法擊中房價上漲的要害,，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)市場是一個綜合而又復(fù)雜的龐大市場,，它既是支撐經(jīng)濟發(fā)展的重要動力，又是關(guān)乎百姓民生的系統(tǒng)工程,。要撼動樓市過熱房價過高的根源,，就是要解決當(dāng)前一二線城市樓市供不應(yīng)求的難題。
“北上廣深房價集體上漲最根本原因在于供不應(yīng)求,�,！眮喬鞘蟹康禺a(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，一方面是一線城市土地供應(yīng)連續(xù)3年無法完成,，新增商品房供應(yīng)下降,。而限價、限售,、限簽,、商品房預(yù)售款監(jiān)管、商品房預(yù)售條件提高,、房地產(chǎn)開發(fā)貸款收緊等措施嚴(yán)重影響到市場供應(yīng),。另一方面是在城鎮(zhèn)化與城市擴容及新增人口暴增的背景下，住房需求量不斷倍增,。顯然市場供求矛盾被政府調(diào)控的行政手段放大了,，不斷出現(xiàn)因供不應(yīng)求漲價的房企與樓盤。
“高房價沒有一吃就靈的降火妙藥,，原因是多方面的,，既有市場發(fā)展中的問題，更有體制性原因,�,！痹谥袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌看來,，房地產(chǎn)調(diào)控難的原因有以下幾個方面：一是旺盛的剛性需求，2006年至2010年,，全國商品住房銷售面積達到36億平方米,，而供應(yīng)面積僅為26億平方米，供不應(yīng)求是導(dǎo)致房價上漲的主要原因,；二是寬松的貨幣環(huán)境,；三是供地制度和管理缺陷，土地價格太高,；四是居民投資渠道缺乏,；五是保障房資金短缺，管理方面還存在漏洞,。
房產(chǎn)稅難以“一針靈”
面對樓市調(diào)控政策效力的減弱,，市場對調(diào)控思路的轉(zhuǎn)換，尤其是逐步推廣房產(chǎn)稅等長效機制的呼聲日益高漲,。對此,，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，過去10年的房地產(chǎn)調(diào)控有成效也有失誤,，調(diào)控政策已到了需重估的階段,。在建立適合市場長遠(yuǎn)發(fā)展的長效機制過程中，房產(chǎn)稅試點的推進是一個重要方面,。
“開征房產(chǎn)稅,，可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上形成一種規(guī)范的經(jīng)濟參數(shù)和稅負(fù)約束�,！必斦控斦茖W(xué)研究所所長賈康表示,，在房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)之下，不僅可以增加住房市場上中小戶型的需求比例,，從而有利于集約利用土地,，促進城市化健康發(fā)展和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變，還可以減少已建成房屋的空置率,，活躍租房市場,，提高全社會不動產(chǎn)資源配置的效率,，促使不動產(chǎn)投資,、投機行為收斂，有利于弱化住房價格過快上漲和市場大起大落的可能性,，促進房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展,。
但是，房產(chǎn)稅不可能成為抑制房價上漲的“一針靈”,�,！白鳛橐环N長效性調(diào)節(jié)工具,，房產(chǎn)稅對住房市場的療效猶如中藥，藥性較溫,，見效較慢,，遠(yuǎn)不如限購、限貸等行政性手段立竿見影,�,！标悋鴱娬J(rèn)為，即使在市場機制成熟的歐美國家,，房產(chǎn)稅與降低房價也并無直接相關(guān)性,。
專家認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點擴容及在此基礎(chǔ)上的全面推開,、個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng),、健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這三大方面將為全新的中國房地產(chǎn)調(diào)控和長效機制奠定基礎(chǔ),。