盡管在供需矛盾的情況下,，一線城市房地產(chǎn)市場依然延續(xù)逢新盤必搶的局面，但二三線城市的泡沫卻已顯現(xiàn)：不但多地頻頻發(fā)布庫存預警,，濟南、秦皇島等地更是不斷被曝出樓盤爛尾的消息,�,；蛟S是看到了可能發(fā)生的風險,，地方政府近期也扎堆出臺預售資金監(jiān)管政策，希望守住最后一道防線：一旦發(fā)生資金鏈斷裂,，還能確保已有項目順利完工,。業(yè)內(nèi)人士表示，加強對預售資金的監(jiān)管,，等于卡住了開發(fā)商的一條資金渠道,，房地產(chǎn)市場又將面臨新一輪洗牌。
三四線城市頻發(fā)爛尾項目
整整等了7年,，濟南的張先生依然沒有住上用畢生積蓄購買的新房,。
2006年，張先生買下了一套濟南彩石山莊的房子,。公開資料介紹,，彩石山莊位于濟南市東部高新區(qū)，項目占地約2400畝,，總建筑面積180萬平方米,，規(guī)劃為高檔景觀洋房和雙拼、聯(lián)排別墅等,。按照規(guī)劃,，彩石山莊分為B1、B2,、B3區(qū),，分別命名水晶花苑、尚華居,、白領(lǐng)公寓,。
“依山傍水環(huán)境很好，價格也相對便宜”,，張先生告訴北京商報記者,，僅他所在的單位，前后就有300多人購買了該項目,。
除了環(huán)境好之外,，項目本身的各種“榮譽”和強大的“后盾”也是吸引業(yè)主的原因。多位業(yè)主回憶,，中國房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)業(yè)研究會人居環(huán)境委員會因該項目“特別宜居”,，特別授予其“中國人居環(huán)境金牌建設(shè)試點項目”稱號，這也是該地區(qū)第一個獲此殊榮的地產(chǎn)項目,；而齊魯銀行,、工商銀行等金融機構(gòu)更是在項目還沒有預售證的情況下主動為其提供銀行按揭貸款。
2006年8月起,，彩石山莊在還未辦齊土地手續(xù)的情況下,，開始以發(fā)展會員的方式發(fā)售樓花,。先賣的是水晶花苑和白領(lǐng)公寓兩部分，到2008年底共銷售1753套,。2007年開始銷售五證齊全的尚華居,，共403套。據(jù)來自住建部的統(tǒng)計顯示,，彩石山莊前后共銷售房源2156套,，總建筑面積達32.5萬平方米，預售房款9億多元,。
交了錢,、定了房的張先生開始等候交房。按合同,，開發(fā)商最晚應(yīng)于2009年1月交房,，然而這個期限一推再推。隨后,，噩耗傳來——三聯(lián)因為債務(wù)問題資金鏈斷裂,，被法院查封銀行賬號和彩石山莊土地。如今,，除尚華居已建好5棟多層樓房外,，原規(guī)劃中的部分別墅區(qū)、配套學校等均處于爛尾狀態(tài),，部分樓房原本打好的地基浸泡在水中,，大部分樓盤至今沒有動工。
彩石山莊絕非個案,，就在一線城市購房者為怎樣能夠買上一套新房絞盡腦汁的同時,，二三線、三四線城市卻已出現(xiàn)庫存高企,、泡沫漸現(xiàn)的趨勢,。此前便有媒體報道稱，秦皇島當?shù)氐牡麓蟮禺a(chǎn)就被曝因旗下項目銷售不暢,，開發(fā)商無力支付工程款遭遇施工方停工的情況,；而北京商報記者近期也在內(nèi)蒙古包頭等地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管此前由于城鎮(zhèn)化等概念的推出,，吸引了大批包括保利等龍頭地產(chǎn)的入駐,，然而由于自身消化能力有限，城市內(nèi)部到處是蓋到一半便停工的項目,。
預售資金監(jiān)管缺失釀惡果
“事實上現(xiàn)在與高房價的一線城市相比,，三四線城市房地產(chǎn)風險更高�,！敝袊笖�(shù)研究院近日發(fā)布的一份全國各城市房地產(chǎn)風險報告,，對各個城市房地產(chǎn)的風險予以了量化評測：就北上廣等十大城市的房價而言,，7月十城的住宅均價為17609元/平方米，環(huán)比上漲1.34%,，與去年同期相比上漲11.06%，這也是近三年來同比漲幅首次超10%,。而與之相對應(yīng)的是,，環(huán)比下跌的城市增至39個，東莞,、菏澤,、湘潭、濰坊,、鹽城,、嘉興等三四線城市領(lǐng)跌，東莞跌幅最大,，達1.71%,。
在房價漲跌分化加劇的同時，各地庫存也出現(xiàn)分化,。
數(shù)據(jù)顯示,，重點城市市場庫存下滑仍在持續(xù)，除杭州以外,，7月十大重點城市的庫存同比全線下跌,，其中北京和廣州跌幅最大，都超過20%,，而三四線城市卻是庫存高企,，供過于求明顯。數(shù)據(jù)顯示,，一線城市供求比僅為0.64,，但三四線城市，例如甘肅武威供求比高達8.06,、山西大同供求比高達5.7,、延安4.34，存在嚴重供過于求現(xiàn)象,。
“7月數(shù)據(jù)顯示,，一方面，庫存高企需求卻不足的三四線城市環(huán)比下跌數(shù)量增多,，另一方面,，北京、廣州等一線城市房價漲幅繼續(xù)增加,，且部分新開盤項目價格上調(diào)幅度有所擴大,�,！盋RIC研究中心分析師楊晨青稱，2010年宏觀調(diào)控以來,，許多大型開發(fā)商紛紛進軍三四線城市,。按道理來說，一方面開發(fā)商頗受地方政府歡迎,，能獲取大量廉價的土地,；另一方面市場也不限購，可供開發(fā)商大展拳腳,。但從去年以來,，越來越多的大型開發(fā)商都不再看好三四線城市前景，明確回歸一線城市的戰(zhàn)略,。主要原因便是三四線城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟尚欠發(fā)展,、人口外流現(xiàn)象嚴重，對新增住房的需求相對冷淡,；而這些城市中心區(qū)域土地供應(yīng)較為充裕,，使得供應(yīng)過量的現(xiàn)象雪上加霜。三四線城市的購房主體是進城農(nóng)民或大型進駐企業(yè)的員工,，但他們的收入增長速度遠趕不上造城的速度和房價的上漲速度,。
另外一個更為關(guān)鍵的問題，就是與北,、上,、廣、深,、津等一二線城市實行較為嚴格的預售資金監(jiān)管制度相比,，部分三四線城市并未實行該制度或者僅形同虛設(shè)。
以上述彩石山莊為例,，早在2006年初,，2000多戶業(yè)主就已交給開發(fā)商共9億元的預售房款，而在2005年,，濟南市便已經(jīng)發(fā)布《商品房預售款監(jiān)管實施細則》,，明確規(guī)定商品房預售款必須用于預售項目的建設(shè)投資，不得挪做他用,，以保護購房人的合法權(quán)益,。
業(yè)內(nèi)專家給北京商報記者算了筆賬：如果嚴格按照預售資金監(jiān)管辦法管理這9億元，即便是后期開發(fā)商資金鏈斷裂,，按照2500元/平方米的建安成本計算,，監(jiān)管部門也可以憑借著9億元至少完成36萬平方米的住宅項目施工，遠遠超過項目本身的總建筑體量。
然而來自住建部的調(diào)查表明,，正是由于預售資金監(jiān)管不到位,，三聯(lián)先后將9億元預售款中的6.66億元挪用于歸還銀行貸款和利息，0.77億元用于歸還關(guān)聯(lián)企業(yè)借款,，僅將剩余1.6億元用于項目啟動,。可想而知,，預售款被挪用后,，如此小的資金量難以撬動龐大的項目，爛尾成為命中注定,。
“事實上對于三四線城市而言，它們招商引資的壓力更大,，所以不會對預售資金卡得太嚴,，或者說不太敢管�,！币晃辉谌�城市有過開發(fā)經(jīng)驗的房企負責人坦言,，盡管現(xiàn)在樓市從價格上看，依然處于上升通道,，但三四線城市的風險已經(jīng)非常明顯,，以目前的發(fā)展趨勢來看，未來供應(yīng)量過大的三四線城市物業(yè),，很可能將成為風險壓力首先爆破的區(qū)域,。
中國指數(shù)研究院也給北京商報提供了一份他們對東北某三線城市的追蹤調(diào)研：在過去的三年間，2009-2012年,，該地區(qū)累計出讓住宅用地逾9000萬平方米,，在全國300個一至三四線城市中位居第四。僅沿海產(chǎn)業(yè)基地就有19個住宅在售,，建筑總量逾500萬平方米,，而該市區(qū)只有不到70萬的常住人口。即使該產(chǎn)業(yè)基地簽約企業(yè)都落地投產(chǎn),，也不到1萬人,，根本無法完成園區(qū)消費的自循環(huán)。在業(yè)內(nèi)看來,，城鎮(zhèn)化概念催生的投資熱,，以及對這些城市消化庫存能力的高估，只會延長這些城市樓市泡沫爆破的時間,。
多地收緊預售資金監(jiān)管
也許正是嗅到了房地產(chǎn)市場的風險,，近期多個城市重新執(zhí)行了更加嚴厲的商品房預售資金監(jiān)管制度。一般來說，都會規(guī)定預售款交由銀行管理,，銀行視工程進度按比例向開發(fā)商發(fā)放,。
7月10日，去年剛剛開始實施商品房預售資金監(jiān)管的武漢再下發(fā)通知,，對開發(fā)商申請使用監(jiān)管資金進行了更嚴格的規(guī)定,。此外，青島等城市紛紛出臺新的商品房預售資金監(jiān)管辦法,，加強對購房人交納房款的監(jiān)管,。據(jù)統(tǒng)計，目前,，全國已有30多個城市出臺了相應(yīng)的監(jiān)管制度,。這一數(shù)據(jù)還在不斷擴大。
一線城市在這方面有更早的經(jīng)驗,。2010年北京實施了《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》,。近期北京市開始執(zhí)行修改后的新《辦法》，同時,，經(jīng)適房預售資金和二手房交易資金也納入了監(jiān)管,。
監(jiān)管預售資金的目的顯而易見，就是為了防止“爛尾樓”的蔓延,。政府將預售資金納入監(jiān)管,，防止開發(fā)商資金鏈斷裂或者攜款“跑路”，從而影響到房地產(chǎn)項目的開發(fā)進度,，給購房者,、銀行等相關(guān)利益方帶來損失。
不過,，由于商品房預售資金是開發(fā)商的主要資金來源,，特別是中小開發(fā)商自有資金有限，融資渠道相對狹窄,，很大程度上都依賴預售款,。業(yè)內(nèi)人士認為，加強對預售資金的監(jiān)管,，卡住了開發(fā)商的一條資金渠道,，房地產(chǎn)市場又將面臨新一輪洗牌。
亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓表示,，“預售資金大約占開發(fā)商資金的1/3,，對大型房企來說影響不大。但對中小房企而言,，騰挪之路被堵死了,，必將面臨資金考驗”,。北京美聯(lián)市場研究部高級經(jīng)理張磊認為，由于資金壓力的增加,，房企在土地市場上或?qū)⒁桓摹按鬅o畏”的拿地風格,，促進土地市場降溫。
預售制存廢再引爭議
除了加強預售資金監(jiān)管外,，在爛尾項目頻頻出現(xiàn)后,，關(guān)于預售制度的討論也再度被提及。
商品房預售制度源于香港,。上世紀90年代初,，國內(nèi)剛剛經(jīng)歷了住房制度改革，商品房需求十分旺盛,，而開發(fā)商資金普遍短缺,。在此背景下，預售制度大大降低了房地產(chǎn)市場的準入門檻,，對新興的房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了巨大的推動作用,。
以預售制度為支點，開發(fā)商熟練地進行著資金杠桿的游戲,，以撬起高昂的利潤。有統(tǒng)計顯示,，目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上,，部分城市甚至達90%以上。然而,，預售證制度的普遍應(yīng)用也帶來了許多弊端,。
一位購房者表示，現(xiàn)在買房子只能買圖紙,，房子質(zhì)量怎么樣只能冀望于開發(fā)商是否有良心,，這讓購房者處于十分被動的局面。而業(yè)內(nèi)也有不少人認為,，商品房預售制度是加速房地產(chǎn)泡沫和房價高漲的罪魁禍首,，呼吁現(xiàn)房銷售時代盡早到來。
今年“兩會”,，政協(xié)委員洪彗民提案建議取消商品房預售制度,。他說，這等于改變開發(fā)商空手套白狼的盈利模式,。如果能夠得到落實,，將淘汰一批資金實力弱的中小開發(fā)商，房價也有望下行,。
對此,，住建部部長姜偉新表示，商品房預售制度改革會推進，但短期內(nèi)不會取消,。據(jù)悉,，新“國五條”細則中提出，2013年起各地區(qū)要提高商品房預售門檻,，并穩(wěn)步推進商品房預售制度改革,。
近期地方政府加強預售資金監(jiān)管政策一覽
2013年5月
青島市出臺規(guī)定，從今年7月1日起,，開發(fā)商除有特殊情況,，并經(jīng)監(jiān)管部門同意外，否則將不得隨意挪用購房人的購房款,。
2013年6月
北京市發(fā)布政策,，進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預售資金使用行為。如開發(fā)企業(yè)項目出入賬存在問題并未按期改正,，情節(jié)嚴重者網(wǎng)上簽約將被暫停,。
2013年7月
武漢市房管局下發(fā)通知，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管資金進行了嚴格規(guī)定,。
2013年7月
惠州市房管局發(fā)出通知,，要求各開發(fā)企業(yè)配合，進行預售款進賬情況的清查整頓工作,。