曾經(jīng)的合肥“地王”,，因為綠城危機自救下的容積率調整而引起業(yè)主的強烈質疑。雙方各執(zhí)一詞,，互不妥協(xié),，成為一場圍繞“品質”的拉鋸戰(zhàn)。由于綠城在全國范圍內都進行了產(chǎn)品線的調整，合肥的糾紛或許并非單一案例，如何在多方利益的碰撞下進行取舍，需要綠城更慎重地權衡應對,。
盼了3年，即將要到收樓日,，然而陳聰（化名）卻沒有絲毫的喜悅,。半年多來，他和許多業(yè)主一直忙著維權,。
陳聰所購買的樓盤是綠城集團在合肥經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)開發(fā)的翡翠湖玫瑰園項目,，該項目是2009年合肥市場的“地王”，在當?shù)乇蛔u為“王冠上的明珠”,。然而今年年初,，包括陳聰在內的一期業(yè)主突然得知，綠城正在考慮將二期的容積率從最初的1.8上調到1.996,。
陳聰?shù)葮I(yè)主對這一規(guī)劃的更改表示了強烈的反對,，“如此一來，二期將新增加639戶,，勢必擠占原本承諾的公共空間和地面車位,。對于一家極度強調品質的品牌開發(fā)商而言，為了自身利益而降低業(yè)主的居住品質,，這種做法是否合適,？”
但綠城方面認為，這種調整有其不得已的苦衷,。由于近年來的瘋狂拿地和大舉負債，綠城在樓市調控中遭遇重大危機,，不得不調整部分產(chǎn)品規(guī)劃以渡過市場難關,。
“為了不讓這個項目死掉，我們被迫做出一些應對措施,，不過上調后的容積率并沒有超過拿地時所規(guī)定的2.0上限,，屬于合規(guī)范圍內的適當調整，也不會影響一期業(yè)主的居住品質,�,！本G城集團安徽公司總經(jīng)理助理張明對中國房地產(chǎn)報記者表示。
不過,，業(yè)主對于綠城這種“危機自救”的解釋并不買賬,。記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn),，玫瑰園二期工程因雙方爭執(zhí)而被迫減緩進度，至今仍沒有開工的跡象,。
業(yè)內人士認為,，這種高價拿地后更改容積率的做法在行業(yè)內較為普遍。而對于此前大肆高成本攻城略地卻一度遭遇經(jīng)營危機的綠城而言,，今后類似這種“地王后遺癥”的爭端可能仍會層出不窮,，需要公司更慎重地應對。
自救調整引發(fā)爭端
2009年10月29日下午,，合肥翡翠湖地塊競拍現(xiàn)場,，綠城、保利,、恒大,、中建等品牌房企云集，為爭奪這顆“王冠上的明珠”展開激烈博弈,。最終,，時任副董事長的羅釗明親自坐鎮(zhèn)的綠城挫敗群雄，以總價26億元成功競得該地塊,，樓面地價達到3915元/平方米,，溢價高達160%，成為合肥當時的“地王”,。
合肥翡翠湖這一幕,，是綠城2009年瘋狂拿地的集中縮影。這一年,，綠城豪擲456億元在全國拿地,，占其當年合同銷售額的89%。
然而,，被稱為“史上最嚴厲”的地產(chǎn)調控政策在2010年出臺,。在限購、限貸等政策的重壓下,，以高端樓盤為主的綠城首當其沖,，甚至因為財務危機而身陷“破產(chǎn)”傳聞。步履維艱之下,，綠城將產(chǎn)品線的調整作為自救的重要手段,，而合肥玫瑰園正是這種產(chǎn)品調整戰(zhàn)略下的案例之一。
“在調控和市場壓力下,，如果二期還堅持原來的定位規(guī)劃會很困難,，這時就需要做出適當調整，增加更多小戶型以及降低總價來適應市場需求,�,！睆埫鞅硎�,。
于是，2013年1月23日,，陳聰?shù)葮I(yè)主在合肥市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)建設發(fā)展局（下稱“合肥經(jīng)開區(qū)建發(fā)局”）的網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)了一份公示文,。
該文件顯示，綠城合肥玫瑰園項目部向經(jīng)開區(qū)建發(fā)局遞交了項目規(guī)劃變更的申請書,�,！鞍凑找�(guī)劃變更，高層公寓規(guī)劃中4號樓,、6號樓由38層改為39層,；3號樓、5號樓增加女兒墻高度,；7號樓戶型調整,；8號樓層數(shù)由32層調整為38層；9號樓,、10號樓層數(shù)由原規(guī)劃32層調整為37層,；19號樓由1個單元改為2個單元，戶型調整,；20號樓戶型調整,；以及法式合院21號組團由12單元改為8單元，規(guī)劃方案做相應調整,；項目規(guī)劃方案,、建筑單體及配套設施指標相應調整�,！�
根據(jù)調整后的方案,，玫瑰園二期的容積率將由原本的1.8增加到1.996，局部層數(shù)增加從1~6層幅度不等,，戶數(shù)也增加了639戶,，比原來增加了23%，且小區(qū)配套公建面積有所減少,，小區(qū)車位也隨之改變,，地面車位數(shù)量由原來的220個增加到711個。
這份規(guī)劃調整公告引起了一期業(yè)主們的強烈不滿,。“綠城選擇在春節(jié)前這段時間,，把公示牌放到很少有人去的項目施工現(xiàn)場,，此外并沒有以電話、短信等任何形式通知業(yè)主,。如果不是這份建發(fā)局官網(wǎng)上的公告,，我們恐怕一直都被蒙在鼓里,。”陳聰表示,，“綠城方面的誠意由此可見一斑,。”
部分一期業(yè)主同時認為,，開發(fā)商沒有經(jīng)過業(yè)主同意擅自修改容積率,，屬于是對前期業(yè)主的“欺詐行為”，同時自己購買的物業(yè)品質也必將大打折扣,，“對部分住宅日照會有影響,，小區(qū)綠化率降低、人口密度的增加等,，無疑降低了小區(qū)的品質,。”
張明對此回應稱,，這種調整并未降低小區(qū)的高端品質,，“戶數(shù)增多了，就一定人多嗎,？”而且,，公司是在拿地承諾容積率不超過2.0的范圍內進行的小幅度調整，對于空間和綠化的改動極其有限,，地上和地下車位占比也沒有超過規(guī)定的25%,。
合肥經(jīng)開區(qū)建發(fā)局規(guī)劃處處長許工對中國房地產(chǎn)報記者表示，他們已經(jīng)接到了業(yè)主的反對意見,，也把這些意見集中向綠城方面做了通報,，并上報到了合肥市規(guī)劃局。
“綠城之前并未用足2.0的容積率,，這次范圍之內的申請變更是合乎相關法律法規(guī)的正常行為,。但由于業(yè)主的反對，目前我們還沒有批準綠城的申請,，具體情況只能等雙方協(xié)商的結果,。”許工表示,。
容積率“拉鋸戰(zhàn)”
由于綠城與業(yè)主對于容積率調整與品質影響方面的認知截然不同,，雙方的糾紛拉鋸戰(zhàn)一直持續(xù)，并已經(jīng)影響了二期的正常進度,。
“二期并沒有按照調整后的容積率開工,，根據(jù)業(yè)主的意見，我們的方案也在反復調整之中,，并一直與業(yè)主進行積極的溝通,。目前,，雙方的矛盾正在逐步淡化，大部分理性的業(yè)主非常理解我們的苦衷,�,！睆埫髡f。
不過,，陳聰?shù)炔糠謽I(yè)主似乎并不這么想,。
“我們并未看到綠城方面的溝通誠意和對業(yè)主應有的尊重�,！标惵斦f,，自己和部分一期業(yè)主多次找過綠城，對方卻是換不同的律師和自己見面,，答復都是如出一轍——規(guī)劃更改的是二期,，與一期業(yè)主并無關系，因此無需主動告知,。
“我們算了一下,，調整后住戶新增加了639戶，面積增加了4.5萬平方米,，按照目前的市面價,，企業(yè)銷售增加了接近3.6億元�,！标惵斦J為,，一紙變更的背后將會給綠城帶來豐厚的回報。這種利益的驅使,，令綠城不惜讓業(yè)主為品質的降低埋單,。
但張明對記者辯解稱，綠城的調整僅僅是為了降低項目的市場風險,，絕不是出于額外牟利的考量,。“按照土地成本,、建安成本和相關稅費來計算,，玫瑰園每平方米的總成本已經(jīng)超過9000元，而當時賣給一期業(yè)主的價格就達到9000元/平方米,，何況現(xiàn)在價格已經(jīng)跌下來,，我們相當于虧本在賣，背負的壓力非常沉重,，哪還談得上盈利,？”
張明補充道，綠城拿地時曾向政府承諾，在小區(qū)內配套一個建筑面積8532平方米的小學和11760平方米的初級中學,，僅這些就已經(jīng)投入了超過4億元。
合肥綠城方面表示,，如果業(yè)主仍不滿意公司最終的規(guī)劃方案,，覺得自己的利益受到了損害，可以選擇退房,。
陳聰則表示,，如果綠城仍然堅持調整容積率，業(yè)主可能考慮訴諸法律,，“我們當初是基于對綠城品質服務的信任而選擇了其樓盤,，但現(xiàn)在卻對開發(fā)商傲慢而強硬的態(tài)度感到懷疑和憤怒”。
“某種程度上,，這種做法在業(yè)內有一定的普遍性,。”蘭德咨詢總裁宋延慶對中國房地產(chǎn)報記者表示,，從拿地到開盤歷經(jīng)三,、四年的時間，財務危機和市場調整的壓力是客觀存在的,。不過,，“這樣的困局是企業(yè)自己造成的，應該由企業(yè)自身來消化,，而不應把問題轉嫁給消費者”,。
無獨有偶，同樣在2009年拿地狂潮中,，綠城在大本營杭州的拱墅區(qū)田園板塊和杭州濱江區(qū)月明路地塊上也有中途改變容積率的做法,。
以2009年9月10日競拍的田園板塊40號地塊為例，拿地時的容積率為2.0,，然而拿地僅11天后,，針對該地塊的《杭州市半山單元和西溪城市綜合體控制性詳細規(guī)劃局部調整公示》顯示，該地塊部分調整為高強度用地,，容積率上升到了2.5,。而綠城2009年和2010年的年報顯示，該地塊的整體容積率又連續(xù)上升到2.7和2.9,。
一位不愿具名的杭州本地資深地產(chǎn)人士對記者表示,，這種先高價拿地隨后改規(guī)劃上調容積率的做法，本身就是對拿地時競爭對手的不公平競爭,，擾亂了市場秩序,，更有可能滋生權力尋租的現(xiàn)象。
2012年3月，為了鞏固房地產(chǎn)調控效果和防止權力尋租,，住房和城鄉(xiāng)建設部出臺了《建設用地容積率管理辦法》,。其中規(guī)定，國有土地使用權一經(jīng)出讓或劃撥,，任何建設單位或個人都不得擅自更改確定的容積率,。只有在符合相關法律法規(guī)并得到有關部門審批的條件下，才能做出相應的調整,。
“從行業(yè)內來看,，由于前期規(guī)劃和實際建設情況存在一定的差別，容積率稍作調整是很正常的情況,�,！本G城CFO馮征對中國房地產(chǎn)報記者解釋，“綠城即使調整也是拿地許可的數(shù)值范圍之內,，并且會經(jīng)相關部門審批,，履行相關的手續(xù)以及資金補繳等，絕不會有違規(guī)甚至暗箱操作的情況,�,！�
上述杭州地產(chǎn)人士表示，由于綠城在全國范圍內進行了產(chǎn)品線的調整,，合肥玫瑰園這類“地王后遺癥”的爭議事件可能還會層出不窮,，公司需要更加慎重應對。