在打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)版的大背景下，2013樓市走完上半場(chǎng),。
上半年樓市可謂熱鬧非凡：新“國(guó)五條”出臺(tái),，地方細(xì)則全面落地，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的傳言驟起,，流動(dòng)性收緊信號(hào)釋放,。而市場(chǎng)似乎產(chǎn)生了足夠的免疫，重點(diǎn)城市的成交均價(jià),、成交量皆一路上揚(yáng),。
上半年樓市量?jī)r(jià)齊升
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2013年6月,，全國(guó)百個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10258元/平方米,，環(huán)比5月上漲0.77%。值得一提的是,，這已是百城房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)第13個(gè)月環(huán)比上漲,。
與此同時(shí)，樓市成交量亦呈上升趨勢(shì),。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，今年1—5月份，全國(guó)商品房銷售面積39118萬平方米,，同比增長(zhǎng)35.6%,。
“一方面，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求在支撐著樓市,，供需矛盾或者結(jié)構(gòu)性供需矛盾沒有得到有效緩解,，自然難抑房?jī)r(jià)。另一方面也因?yàn)槎嗟氐胤秸鋵?shí)“國(guó)五條”有偏差,，調(diào)控政策并沒有發(fā)揮預(yù)期作用,。”有業(yè)內(nèi)人士如此表示,。
原本緊張的供求關(guān)系,，加之開發(fā)企業(yè)的“少量多批”、“封盤”等營(yíng)銷手段,，推動(dòng)了“日光盤”漲價(jià)的現(xiàn)象上演,。以北京市場(chǎng)為例，珠江悅公館,、金地格林格林,、中建國(guó)際城等此前開盤的項(xiàng)目均出現(xiàn)“即開即罄”。
政府與開發(fā)商之間的博弈由此愈演愈烈,。3月深圳傳出限價(jià)消息,，4月廣州、北京也加入限價(jià)行列,，5月則出現(xiàn)了“限價(jià)令”升級(jí)——北京表示樓盤預(yù)售得副市長(zhǎng)簽字,。但開發(fā)商也快速找到了“變通之道”，即通過分拆精裝修、轉(zhuǎn)賣現(xiàn)房等,，曲線應(yīng)對(duì)“限價(jià)令”,。
“如果限制房?jī)r(jià)就能讓房地產(chǎn)進(jìn)入健康發(fā)展的軌道，歷次房地產(chǎn)調(diào)控就不會(huì)屢屢出動(dòng),�,！币晃环康禺a(chǎn)資深專家表示。
“土地財(cái)政”不改 調(diào)控難見效
樓市的量?jī)r(jià)齊漲,，帶動(dòng)了房企上半年業(yè)績(jī)飄紅。綜合公開信息統(tǒng)計(jì),，截止8日,，已公布銷售業(yè)績(jī)的16家房企合計(jì)銷售額高達(dá)3664.9億，同比上漲34.6%,。而與去年同期的“以價(jià)換量”不同的是,，品牌房企今年上半年采取了“提價(jià)策略”。
而在火熱的市場(chǎng)銷售推動(dòng)下,，土地市場(chǎng)再次上演“供需兩熱”,。據(jù)K8土地網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)百城土地出讓金為7629億元,，同比增加47%,，土地溢價(jià)率也在高位運(yùn)行，達(dá)16%,。
由此,，“面粉、面包之問”再次拷問樓市,。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興表示,，現(xiàn)階段流動(dòng)性緊張，地方負(fù)債又高達(dá)臨界點(diǎn),，宏觀經(jīng)濟(jì)壓力不斷加大,，因此，部分地方政府不得不選擇可以補(bǔ)充財(cái)政資金的房地產(chǎn)市場(chǎng),，而土地卻又是其擁有的最大可利用資源,。
審計(jì)署6月發(fā)布的地方政府本級(jí)政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果公告顯示，36個(gè)地區(qū)2012年底債務(wù)余額共計(jì)3.85萬億元,。其中,，超過半數(shù)地方政府指望賣地還錢。
地方財(cái)政沉疴不解,，樓市調(diào)控何以走出“調(diào),、漲”怪圈？有業(yè)內(nèi)人士建言：相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)也必須出臺(tái)更加強(qiáng)有力的政策措施,，倒逼地方遠(yuǎn)離“土地財(cái)政”,，將精力放在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展上,。
積極探索長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制
縱使存在眾多體制性、結(jié)構(gòu)性矛盾的暴露點(diǎn)和凝結(jié)點(diǎn),，所幸的是,，房地產(chǎn)市場(chǎng)改革卻同樣在有條不紊地進(jìn)行。
國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史在向全國(guó)人大常委會(huì)所作的報(bào)告中透露,，國(guó)家城鎮(zhèn)化規(guī)劃目前正在廣泛征求意見并抓緊修改完善中,。對(duì)于城鎮(zhèn)化建設(shè)中的土地制度，報(bào)告指出,，將創(chuàng)新土地管理制度,，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率,，合理滿足城鎮(zhèn)化用地需求,。
住建部、發(fā)改委等多個(gè)部門正在就樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行研究,，其中的三大基礎(chǔ)性工作,，包括房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容、個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng),、健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度亦開始起步,。
中國(guó)住宅及房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立,，歸根結(jié)底還是要通過財(cái)稅,、金融、土地等方面的改革實(shí)現(xiàn),。具體而言,，房地產(chǎn)財(cái)稅方面，要統(tǒng)籌考慮改革方案,，房產(chǎn)稅是重要的組成部分,；金融方面，要在供應(yīng)和需求兩個(gè)方面的杠桿上做文章,，差別對(duì)待,；在土地方面，要打破城鄉(xiāng)二元化壁壘,，早日整治小產(chǎn)權(quán)房,。
任何改革都需要勇氣。盡管未來改革之路很艱難,，但可以樂觀預(yù)計(jì),，在打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)版的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)改革有望實(shí)現(xiàn)突破，為行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ),。