6月中旬,，北京市住建委發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（下稱《辦法》）,，規(guī)定開發(fā)商禁止直接收取商品房預(yù)售款，而是要存入銀行的專用賬戶。預(yù)售款受到“特殊”監(jiān)管,，這一個(gè)小小的變化，竟在京城房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)引起了不小的爭議,。
《辦法》同時(shí)要求,，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用賬戶，由監(jiān)管銀行實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管,，優(yōu)先保障工程建設(shè),。完成初始登記前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于重點(diǎn)監(jiān)管額度的5%,。
一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，預(yù)售資金監(jiān)管更加嚴(yán)格，主要是為了防止開發(fā)商資金鏈斷裂影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度,，進(jìn)而給購房者,、銀行等相關(guān)利益方帶來損失，防止?fàn)�尾樓的出現(xiàn),。此外,，《辦法》通過要求企業(yè)實(shí)施專款專用,，可以有效防止開發(fā)商攜款外逃等現(xiàn)象的出現(xiàn),。
實(shí)際上早在2010年12月，北京市就出臺了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》（下稱《暫行辦法》）,。陽光100集團(tuán)副總裁范小沖告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》,，當(dāng)時(shí)《暫行辦法》也要求商品房預(yù)售資金全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，但這一規(guī)定在實(shí)際執(zhí)行中往往大打折扣,。
時(shí)隔兩年半,，北京市出臺《辦法》，意味著北京市再度加大了對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度,，但這一政策真能有效調(diào)控房價(jià)嗎,？
嚴(yán)控預(yù)售金防止項(xiàng)目爛尾
范小沖：這個(gè)規(guī)定可以防止房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)商挪用這項(xiàng)資金,，導(dǎo)致這個(gè)項(xiàng)目不能如期交付或者爛尾,，那么就會影響到購房者的權(quán)益，帶來社會風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn),。
現(xiàn)在發(fā)文嚴(yán)管這一款項(xiàng)實(shí)際是卡住了開發(fā)商的一條資金渠道,。預(yù)售資金不能隨意挪用，那么開發(fā)商就可能面臨資金短缺的壓力,。但是,，要想得到這一效果,，必須要嚴(yán)格監(jiān)督。
陳云峰：預(yù)售資金監(jiān)管制度重在保證工程安全,，預(yù)防房價(jià)大幅下滑時(shí)開發(fā)商卷款潛逃,，保證了預(yù)售項(xiàng)目如期完工不爛尾，從這一角度來看,，這一政策或?qū)㈤L期執(zhí)行下去,。
胡景暉：房地產(chǎn)預(yù)售條件趨嚴(yán)，意味著預(yù)售之前需要更多的資金投入,，一定程度上加大企業(yè)的資金壓力,；預(yù)售資金監(jiān)管政策“轉(zhuǎn)正”將使得開發(fā)商的預(yù)售資金使用靈活度受限，影響資金的流動性,。
而這項(xiàng)政策出臺的意義更多在于對近期即將到來的新房市場交易高峰進(jìn)行提前干預(yù),，增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識，進(jìn)一步管理好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房價(jià)的預(yù)期,。
中小企業(yè)或被洗牌出局,？
謝逸楓：預(yù)售資金大約占房地產(chǎn)企業(yè)長期資金的三分之一，預(yù)售資金并不會對其生存發(fā)展產(chǎn)生明顯的牽制作用,。但是對于中小房企,，特別是小型房企的打擊就會比較嚴(yán)重。
這些小企業(yè)自有資金本身就很少,，既不能得到銀行貸款,，又無法登陸資本市場。信托,、基金也不偏愛他們,。所以中小房企的主要資金來源就是靠賣房子，也就是銷售回款�,，F(xiàn)在這條騰挪之路也被堵死了,，那么他們必將面臨資金考驗(yàn)。說嚴(yán)重了,，他們甚至面臨死亡考驗(yàn),。
范小沖：預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)際上是把這部分錢“鎖在了籠子里”。那么一些資金渠道稀缺,，資金鏈不穩(wěn)定的中小型房地產(chǎn)企業(yè)會受到明顯的影響,。
中小房企如果不能使用預(yù)售資金擴(kuò)張，那么他們就要另尋出路,。但是，無論是私募基金還是信托還是民間借貸,，這些資金渠道的融資成本都相當(dāng)高,。
大型企業(yè)比如國企央企除了預(yù)售資金，他們還有其他的融資渠道，比如銀行貸款,。而其他大企業(yè)實(shí)力雄厚,，可以承擔(dān)其他融資渠道帶來的高成本。
會提高房價(jià)上漲預(yù)期,？
范小沖：我認(rèn)為《辦法》不但不能抑制房價(jià),，反而可能會刺激房價(jià)上漲的預(yù)期。因?yàn)槿绻@部分資金被限制使用,，那么房企就要尋找其他高成本融資渠道,。那么這部分資金成本壓力最終會轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中。此外,，預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)實(shí)際上也是減緩了房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售的節(jié)奏,。這可能會減少市場上房源的供給。
謝逸楓：預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán),，會增加有效供給,，但不一定導(dǎo)致房價(jià)下降。因?yàn)槊總�(gè)房企都會根據(jù)自己項(xiàng)目所處位置的總供應(yīng)量和自己的庫存情況,、去庫存化進(jìn)度等因素來確定銷售價(jià)格,。
房地產(chǎn)市場依然供不應(yīng)求，即便要求預(yù)售款�,？顚Ｓ�,，也不能刺激房企增加供應(yīng)。房企一旦不能借預(yù)售款回籠資金,，可能會導(dǎo)致企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率下降,，由此帶來的損失企業(yè)有可能會以提高房價(jià)的方式進(jìn)行彌補(bǔ)。