在深圳前海這片不足15平方公里的填海區(qū)上，一場(chǎng)企業(yè)與地方政府之間的角力已進(jìn)行多年。由于歷史原因,，前海區(qū)域內(nèi)存在一批擁有大量土地儲(chǔ)備的企業(yè),。針對(duì)土地確權(quán)、土地性質(zhì)改變等問(wèn)題,，前海相關(guān)政府部門(mén)與企業(yè)的談判一直在進(jìn)行之中,，最終形成何種土地開(kāi)發(fā)模式，牽動(dòng)著利益相關(guān)方的神經(jīng),。
深圳前海管理局日前正式公布《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)土地管理改革創(chuàng)新要點(diǎn)(2013-2015)》,，建立差別化土地供應(yīng)模式,、施行彈性年期、公告出讓等土地管理創(chuàng)新措施備受關(guān)注,。分析人士表示,，目前政策細(xì)則仍不具體，前海土地難題的最終解決將是各方博弈的結(jié)果,。對(duì)企業(yè)而言,，土地出讓方案背后的開(kāi)發(fā)價(jià)值，才是核心利益所在,。
政府掌控未出讓土地有限
一直以來(lái),，前海土地開(kāi)發(fā)面臨的主要難題在于現(xiàn)存土地權(quán)屬問(wèn)題的處置。資料顯示,，由于歷史原因,，前海片區(qū)因?yàn)榭拷劭冢屑s4.8平方公里的土地劃撥給招商局,、中集集團(tuán)和深圳國(guó)際三家企業(yè),，三者合計(jì)占據(jù)前海總體面積的三分之一,。而從目前前海的規(guī)劃圖看,，整體規(guī)劃區(qū)域僅為15平方公里，若剔除一些水廊道,、道路及公共綠地等公共基礎(chǔ)設(shè)施用地,，由政府掌控的未出讓土地非常有限。這也意味著,，前海土地大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)很難繞開(kāi)已在前海規(guī)劃區(qū)的“地主”們,。
實(shí)際上，在前海土地新政出臺(tái)之前,，多家企業(yè)已先后通過(guò)公告形式公布現(xiàn)有前海土地情況,。去年12月12日，中集集團(tuán)就擁有前海土地情況發(fā)布公告稱(chēng),，其全資子公司深圳南方中集集裝箱制造有限公司位于深圳南山區(qū)蛇口的集裝箱生產(chǎn)工廠(chǎng)的土地使用權(quán),，因租約到期而重新選址于深圳市南山區(qū)前海物流園區(qū)。公告顯示,，中集集團(tuán)的這塊面積為52.42萬(wàn)平方米的工業(yè)用地在2007年取得土地權(quán)屬證書(shū),，未來(lái)該幅土地是否轉(zhuǎn)為商業(yè)用地具有不確定性。
深圳國(guó)際2012年中期報(bào)告顯示,，其位于深圳前海灣物流園區(qū),、全資擁有的西部物流企業(yè)土地面積38萬(wàn)平方米，建筑面積42萬(wàn)平方米,，營(yíng)運(yùn)面積11.1萬(wàn)平方米,。
而擁有土地面積最多的招商局,，則在更早之前便已經(jīng)參與到前海的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程之中。據(jù)悉,，2003年,，深圳市政府與招商局集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，政府決定將前海灣3.5平方公里的土地出讓?zhuān)烧猩叹旨瘓F(tuán)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā),。2008年10月18日前海灣保稅港區(qū)獲國(guó)務(wù)院批復(fù),，招商局通過(guò)成立招商局保稅物流有限公司對(duì)保稅港區(qū)進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。
除了上述三大企業(yè)之外,，還有一部分上市公司也間接進(jìn)入前海的土地版圖中,。資料顯示，深赤灣公司與招商局國(guó)際合資成立招商局保稅物流有限公司,，深赤灣持有該公司40%股權(quán),，招商局保稅物流有限公司在前海灣保稅港區(qū)內(nèi)擁有土地約33.8萬(wàn)平方米。
利益難平衡導(dǎo)致談判陷僵局
用地屬性是在前�,！坝械亍钡纳鲜泄咀顬榧m結(jié)的問(wèn)題,，因?yàn)檫@些地塊多數(shù)屬于工業(yè)用地，不能用作商用,。而對(duì)于土地資源有限的前海政府部門(mén)來(lái)說(shuō),，將這些如今仍是工業(yè)用地的地塊收回則是最好選擇。正因如此,，政府相關(guān)部門(mén)多年前就與企業(yè)接觸,，希望收回有關(guān)地塊。然而,，基于前海地塊所擁有的增值潛力人所共知,。
早在2010年，中集集團(tuán)主要負(fù)責(zé)人在年度股東大會(huì)上就曾表示,，公司在前海的50多萬(wàn)平米土地存在變更使用用途的可能性,，政府部門(mén)找到上市公司希望收回該地塊，但企業(yè)更希望自己開(kāi)發(fā)或合作開(kāi)發(fā),。
招商地產(chǎn)高層今年5月27日表示,，招商局與當(dāng)?shù)卣P(guān)于前海土地的談判一直在進(jìn)行中。因有關(guān)協(xié)商仍未塵埃落定,，招商局更傾向在今年首批前海土地出讓后,，再對(duì)旗下土地作進(jìn)一步規(guī)劃。
深圳國(guó)際股份有限公司董事會(huì)主席高雷在近期公開(kāi)透露,，集團(tuán)希望在今年年底前完成前海的土地權(quán)益確認(rèn)，并期望這些土地的平均容積率可提升到4至5倍,，其中10%至20%的土地將用于酒店及高端公寓等配套基建,。
企業(yè)對(duì)前海區(qū)域土地價(jià)值及預(yù)期較高,，既不會(huì)輕易退出在前海的地塊，又希望與政府談判形成合理的差價(jià)補(bǔ)償或綜合開(kāi)發(fā)方案,。分析人士認(rèn)為,，未來(lái)在前海的開(kāi)發(fā)需要投入大量資本，前期投入資金,、變更土地性質(zhì)后的土地價(jià)值變化,、企業(yè)損益變化都是各方博弈的重點(diǎn)，各方利益難以平衡也是造成前海土地談判陷入僵局的重要原因,。
有業(yè)內(nèi)人士分析,，前海被賦予了類(lèi)似于當(dāng)年蛇口的歷史使命，但前海與當(dāng)年的蛇口卻有著根本不同,，就是前海存在“土地難題”,，而當(dāng)年的蛇口主要由招商局一手打造。當(dāng)然,，前海如果能夠以創(chuàng)新的方式順利解決這一難題,，也可以作為一條改革經(jīng)驗(yàn)。
首批出讓土地或不涉及三家企業(yè)
按照前海管理局2013年初提出的構(gòu)想,，今年前海將開(kāi)展27個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施工程項(xiàng)目建設(shè),，其中新開(kāi)工項(xiàng)目22個(gè)，實(shí)現(xiàn)總投資80億元,，預(yù)計(jì)全年啟動(dòng)400萬(wàn)平方米建筑工程,。對(duì)于前海而言，解決上述土地的“歷史遺留問(wèn)題”無(wú)疑將拓寬前海自身的開(kāi)發(fā)空間,，從而順利推進(jìn)整體開(kāi)發(fā)進(jìn)程,。
分析人士表示，前海土地難題能否解決,，關(guān)鍵在于各大利益主體對(duì)談判方案能否達(dá)成一致,，但這并非易事。與“涉地”公司期望的獨(dú)立開(kāi)發(fā)不同,，深圳市政府以及前海管理局管理層多次強(qiáng)調(diào),，不愿將前海土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)化，土地轉(zhuǎn)讓并不會(huì)成為前海開(kāi)發(fā)的主要模式,。根據(jù)《深圳特區(qū)前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)條例》,，前海將按照市場(chǎng)化的運(yùn)作方式，采用獨(dú)資,、合資,、合作、特定項(xiàng)目租賃等多種形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
針對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)模式,，前海在最新出臺(tái)的土地政策中明確提出,，將面向資本實(shí)力雄厚、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富,、綜合招商能力強(qiáng),、運(yùn)營(yíng)成效明顯的企業(yè)，探索成片開(kāi)發(fā),、定制開(kāi)發(fā),、帶資開(kāi)發(fā)、一級(jí)開(kāi)發(fā)等多種開(kāi)發(fā)模式,，鼓勵(lì)和支持企業(yè)參與土地開(kāi)發(fā),、招商引資和運(yùn)營(yíng)管理。
參與前海土地政策規(guī)劃的蕾奧城市規(guī)劃公司提交報(bào)告建議,，前海管理局可以通過(guò)國(guó)有土地作價(jià)出資或入股,，與開(kāi)發(fā)商共同組建公司。從最新出臺(tái)的前海土地創(chuàng)新要點(diǎn)來(lái)看,，前海通過(guò)多項(xiàng)創(chuàng)新措施對(duì)土地實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)管控制,。創(chuàng)新要點(diǎn)中明確在前海通過(guò)招拍掛方式公開(kāi)出讓的土地，原則上不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)淮_需轉(zhuǎn)讓的,，前海管理局擁有優(yōu)先回購(gòu)權(quán),，對(duì)于擬轉(zhuǎn)讓物業(yè)，前海管理局也有優(yōu)先回購(gòu)權(quán),。
前海管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾公開(kāi)表示,，前海首批土地出讓將于今年上半年啟動(dòng)�,！扒昂Ｊ着恋爻鲎�?zhuān)c其說(shuō)是政企博弈達(dá)成共識(shí)的結(jié)果,，不如說(shuō)是博弈明朗化的開(kāi)端�,！币晃徊辉竿嘎缎彰馁Y深人士表示,，前海首批出讓土地具有標(biāo)志性意義，但很可能并不涉及前�,！叭蟮刂鳌�,，而是本就掌握在政府手中的地塊。前海相關(guān)配套實(shí)施細(xì)則尚在制定過(guò)程中,，這也為涉地企業(yè)參與到前海建設(shè)留下空間,。“現(xiàn)在土地市場(chǎng)熱度不減,，這也意味著越往后拖,，前海的地塊越值錢(qián),，利益越大，政企雙方博弈也會(huì)越激烈,。因此,，前海土改需要盡快出臺(tái)更加細(xì)化、創(chuàng)新性和操作性更強(qiáng)的政策,。”