房產(chǎn)稅試點正迎來最好的擴圍時機,。中國證券報記者從權威人士處獲悉,，包括北京,、深圳,、南京,、青島等城市已上報試點方案,。北京今年已兩次上報房產(chǎn)稅試點方案,，新上報的方案已接近“最后版本”,。雖然上報的方案仍存調(diào)整可能,，但今年下半年更多一線城市加入試點“俱樂部”的可能性較高,。
業(yè)內(nèi)人士認為，經(jīng)過多輪反復論證和籌備之后,，房產(chǎn)稅試點擴圍的路徑逐漸明晰,。其中，東部熱點城市的方案擬向增量房屋征收,，并劃定人均免征面積,，在不觸動既有房產(chǎn)的情況下使試點更好地落地；中西部城市的方案則凸顯了另一種思路,，即把房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并,，對企業(yè)和單位房產(chǎn)按評估值征稅,。這兩種路徑雖有較大區(qū)別，但都是未來房產(chǎn)稅擴圍的大方向,，并將在合適的時機實現(xiàn)并軌,。據(jù)悉，北京,、深圳,、南京的房產(chǎn)稅試點方案傾向于采用“存量免征”的原則，更類似上海實施的方案,。近期一線城市市場供不應求情況嚴重,，房價上漲壓力較大，房產(chǎn)稅試點擴圍有望駛入“快車道”,。
●多次修改不斷完善
北京上報方案接近“最終版”
自上海,、重慶于2011年初啟動房產(chǎn)試點后，有關這一試點擴圍的消息不斷,，但一直未有實質(zhì)動作,。今年5月，發(fā)改委相關負責人表示,，房產(chǎn)稅試點“今年會有具體動作”,，意味著試點擴圍為時不遠。
權威人士向中國證券報記者表示,，多個城市的方案已上報至由住建部牽頭,，財政部、國家稅務總局等部門參與的協(xié)調(diào)小組,。經(jīng)過反復審議,，將最終確定試點城市和方案，并交由國務院批復,。據(jù)了解，上報方案的城市除此前披露的杭州外,，還包括南京,、青島等二線城市，以及北京,、深圳等一線城市,。
事實上，上述城市的房產(chǎn)稅試點方案并非第一次上報,。據(jù)悉,，在上海、重慶啟動首批房產(chǎn)稅試點后,，高層就要求其他熱點城市擬定相關方案,，為試點擴圍做準備,。
近兩年，一些城市已經(jīng)在物業(yè)稅空轉試點的基礎上,，不斷完善方案內(nèi)容,，并擇機上報。其中,，最近的一輪上報是在今年4,、5月。知情人士表示,，今年北京已兩次上報房產(chǎn)稅試點方案,。在多次調(diào)整的基礎上，當前最新上報的方案已接近“最終版”,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，前述“物業(yè)稅”與“房產(chǎn)稅”本質(zhì)上屬同一性質(zhì)，由于房產(chǎn)稅屬于已有稅種,，推進試點不需要走法律程序,，因此有關部門才將“物業(yè)稅”的說法改為“房產(chǎn)稅”。早在2006年10月,，北京,、遼寧、江蘇,、深圳,、寧夏、重慶6省區(qū)市就率先開展物業(yè)稅“空轉”試點,。一年后,，安徽、河南,、福建,、天津四省市再次獲批房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū)。
這些空轉地區(qū)都可能成為房產(chǎn)稅試點的后備成員,�,！皣鍡l”出臺之后，對于房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建設明顯提速,。按照房產(chǎn)稅將覆蓋所有住宅的最終目標,，更多的城市需要啟動準備工作。
多數(shù)專家看來,，房產(chǎn)稅試點的擴圍,，已經(jīng)具備了初步的技術基礎。按照住建部的計劃，包括4個直轄市,、26個省會城市以及10個其他重點城市在內(nèi)的40個城市,，已實現(xiàn)個人住房信息系統(tǒng)的建設和聯(lián)網(wǎng)，這將為以增量征收為主的房產(chǎn)稅試點提供技術支撐,。此外,，該項工作還在向更多的城市覆蓋。
與此同時,，按照國務院于2010年提出的“逐步對居民住宅征收房產(chǎn)稅”的思路,，財政部也在對現(xiàn)行的《房產(chǎn)稅暫行條例》進行修訂，不再對居民個人住房免征房產(chǎn)稅,。有分析認為,，這一力圖從現(xiàn)有法規(guī)中清除障礙的舉措，同樣可能在今年取得突破,。
●兩種路徑殊途同歸
個別城市可能實行存量征收
作為一個地方稅種,，各地上報的房產(chǎn)稅試點方案不盡相同，但從此前披露的“杭州版”房產(chǎn)稅方案,，不難看出房產(chǎn)稅試點的整體推進思路,。按照杭州市上報的方案，房產(chǎn)稅從家庭第二套住房起征,，存量免征,。其中，人均60平方米以上的普通住宅,，擬征稅率為4％,。，豪宅的擬征稅率為8％,。,。上述方案確定的“存量免征”原則，以及兩檔稅率劃分,，與上海的房產(chǎn)稅試點方案頗為類似,。
另據(jù)了解，北京,、深圳,、南京等地的房產(chǎn)稅試點方案，同樣采用了“存量免征”的原則,。
分析人士認為,，這種思路的主要考量在于有助于試點的順利落地,。據(jù)悉,，不少大城市房屋權屬關系復雜，且擁有多套房的業(yè)主為數(shù)不少，若對存量房屋征收房產(chǎn)稅,，不僅難以理清上述權屬關系,，更容易引發(fā)有房一族抵觸。
但知情人士表示,，在個別東部城市的方案中,，不排除房產(chǎn)稅向存量征收的可能。但其前提是劃定人均免征面積,，使房產(chǎn)稅向高收入人群征收,，不給中低收入群體增加負擔。
相比之下,，中小城市的房產(chǎn)稅試點則是另一種思路,，這種思路早在2011年就現(xiàn)端倪。2011年底,，國家稅務總局確定了次年的四項重要稅收政策改革工作,，其中一項便是：在湖北、湖南兩省開展房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地稅合并的改革試點,，對企業(yè)和單位房屋按評估值征稅。這表明湖南,、湖北的房產(chǎn)稅試點,，重點在于稅制的制度改革，與上海,、重慶以及多數(shù)東部城市的側重點有很大不同,。
今年年初，湖南湘潭傳出即將啟動房產(chǎn)稅試點的消息,，改革對象涉及企業(yè)和事業(yè)單位,，暫不涉及個人房產(chǎn)。而湖北的試點城市,，外界普遍猜測為鄂州,。據(jù)悉，上述兩地的方案均已上報,。
業(yè)內(nèi)人士如此解讀兩種方案的不同：多數(shù)中西部城市房價不高,，上漲壓力也不大，若貿(mào)然啟動房產(chǎn)稅試點面臨“師出無名”的尷尬,，但避開個人住房就不存在上述問題,。
在當前房地產(chǎn)領域稅種繁多的情況下，擴容房產(chǎn)稅有憑空“加稅”的嫌疑,。湖南與湖北的試點方案,，采用合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的做法，同樣有著易于執(zhí)行的考量。
據(jù)了解,，在高層確定的房產(chǎn)稅試點方向中,，“兩稅合一”和“住宅普征”均為遠期目標。本著先易后難的原則,，未來的試點方案將可能針對不同城市的特征,，從這兩個方向分別入手。但在合適的時機,，兩種路徑最終會實現(xiàn)并軌,。
●時機難逢擴圍提速
京深有望領銜新一輪試點
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，5月全國70個大中城市中,，有69個城市的新建商品住宅價格實現(xiàn)同比上漲,；其中，四個一線城市的漲幅均超過10%,，其中廣州,、北京漲幅超過15%。
這組數(shù)據(jù)的發(fā)布,，為房產(chǎn)稅是擴圍又提供了新的猜想,。業(yè)內(nèi)人士認為，當前正是房產(chǎn)稅試點擴圍的好時機,。一方面,，一線城市房價偏高，“國五條”在落實中又不甚理想,，急需出臺新的政策調(diào)控房價,；另一方面，經(jīng)濟增長疲弱,，若調(diào)控房地產(chǎn)市場,，不宜動用嚴厲的政策。相較之下,，房產(chǎn)稅是最合適的選擇,。
長期以來，地方政府對征收房產(chǎn)稅的態(tài)度不夠積極,，導致滬,、渝房產(chǎn)稅試點兩年后，始終沒有實質(zhì)性推進,。其邏輯在于,，房產(chǎn)稅表面上雖可以增加地方財政收入，但會降低當?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資熱情,，影響土地出讓金和房地產(chǎn)稅收這兩項重要財源,，兩者相比得不償失,。
知情人士表示，早在首輪房產(chǎn)稅試點之時,，地方政府的態(tài)度便不甚積極，動輒以“影響投資環(huán)境”為理由施加阻力,。直到“國五條”出臺之后,，這一工作才得以加速推進。
有觀點甚至認為,，由于準備較為充分,，此輪房產(chǎn)稅將可能在較大范圍內(nèi)試點，涵蓋北京,、深圳等一線城市,，以凸顯高層推進試點的決心。
中國指數(shù)研究院表示,，在“國五條”為調(diào)控加碼的背景下,，房產(chǎn)稅試點的城市將重點選擇調(diào)控下供需矛盾依然趨于緊張、房價上漲壓力較大的一二線城市,，如深圳,、杭州、南京等,。從試點方案來看,，目前趨勢將仍以增量為主，但未來會從增量逐步擴展到存量,，稅率也會由目前的0.5%左右逐漸有所提高,。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則認為，近期北京試點房產(chǎn)稅的可能性較大,。不僅由于北京的房屋資料數(shù)據(jù)庫已相對充實,，而且在商品房預售管控的前提下，北京樓市存在嚴重的供不應求情況,，市場供需關系急需通過稅收政策進行調(diào)整,。
按照多數(shù)分析人士的觀點，短期房產(chǎn)稅難以取代土地出讓收入,，但其可在一定程度上改善供需關系,。另據(jù)了解，隨著對房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建設的強化,，個人住房信息系統(tǒng),、存量房評估系統(tǒng)等相關的配套系統(tǒng)建設正在加速，房產(chǎn)稅試點擴圍有望駛入“快車道”,。