在房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)，從來(lái)就不缺少對(duì)“上有政策,，下有對(duì)策”這句話(huà)淋漓盡致地詮釋,。從一套住宅被拆分為毛坯、精裝修兩部分進(jìn)行出售,，到璽源臺(tái)以預(yù)售證為由不明確開(kāi)盤(pán)日期,，開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)售政策見(jiàn)招拆招，采用曲線(xiàn)售房的方式達(dá)到按照原定計(jì)劃銷(xiāo)售的目的,。
“萬(wàn)能”的精裝修
利用精裝修做文章提高商品房預(yù)售價(jià)格是開(kāi)發(fā)商的慣用手法,。
位于朝陽(yáng)區(qū)大屯路的一瓶·四和院共3棟樓，1號(hào),、3號(hào)樓同為19層塔樓,。去年1號(hào)樓開(kāi)盤(pán)時(shí)，為毛坯房,，已于今年3月份售罄,，均價(jià)為38000元/平方米。而預(yù)計(jì)在今年7月開(kāi)盤(pán)的3號(hào)樓,，則改成了精裝修房,，開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)均價(jià)55000元/平方米，漲價(jià)幅度高達(dá)45%,。
北京版“國(guó)五條”落地后,，位于南城一處住宅項(xiàng)目新一期樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后，因?yàn)閷⒁惶鬃≌鸱譃槊骱途b修兩部分,，分別出售引起市場(chǎng)關(guān)注,。為規(guī)避北京市發(fā)改委對(duì)預(yù)售價(jià)格的監(jiān)管，一套80多平方米的兩居室,，在北京市住建委網(wǎng)站備案時(shí),，單價(jià)是27959元/平方米，但購(gòu)房人還需額外支付40多萬(wàn)元的裝修款才能購(gòu)買(mǎi),，合計(jì)起來(lái),，這套房實(shí)際成交單價(jià)超過(guò)了32000元/平方米，比備案價(jià)格暴漲近5000元/平方米。
該項(xiàng)目給裝修合同冠以“幸福家居解決方案”的名義,，購(gòu)房人在簽約時(shí),，要簽署一份實(shí)為裝修合同的“解決方案”，其中一居室需額外支付20萬(wàn)元,、兩居室需額外支付42萬(wàn)元,、三居室需額外支付53萬(wàn)元。
從表面來(lái)看,，璽源臺(tái)的做法卻是反其道而行之,，以高價(jià)報(bào)備而無(wú)法獲得住宅預(yù)售證，成為項(xiàng)目遲遲不能開(kāi)盤(pán)的合理理由,。
城鎮(zhèn)化與金融杠桿是開(kāi)發(fā)商的底氣
捂盤(pán)惜售也好,，提高精裝修標(biāo)準(zhǔn)也罷，或是美其名曰“解決方案”的搭售方案,，開(kāi)發(fā)商的目的只有一個(gè),，按照原定預(yù)期順利銷(xiāo)售住宅�,？墒�,，在房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)之下，開(kāi)發(fā)商豪賭未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的底氣究竟在哪里,？
中國(guó)指數(shù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說(shuō)：“城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速推進(jìn)的預(yù)期增強(qiáng),，一方面會(huì)使得房地產(chǎn)數(shù)量增加，另一方面隨著地鐵,、醫(yī)院等配套的完善,，房地產(chǎn)質(zhì)量也會(huì)進(jìn)一步提升，開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)后市看漲,，因而也會(huì)使出渾身解數(shù)達(dá)到利益最大化,。”
暨南大學(xué)教授胡剛從金融杠桿的角度解釋了這一疑惑：“自有資金30%,，就可以從銀行,、信托機(jī)構(gòu)拿到另外70%的款，3個(gè)億的資金就可以撬動(dòng)10個(gè)億的項(xiàng)目,，這是開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)袖善舞的根本,，但是目前的調(diào)控措施并未在這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上下工夫。自有資金超過(guò)40%,，開(kāi)發(fā)商才會(huì)有降價(jià)出貨的壓力,。”
胡剛同時(shí)指出,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商豪賭政策實(shí)際上也冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn),，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大泡沫,，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)并不十分明朗；二是國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的決心沒(méi)有絲毫改變,，一旦持續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn),，開(kāi)發(fā)商很可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
北京嚴(yán)控豪宅市場(chǎng)
6月14日,，北京市住建委發(fā)文表示進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房預(yù)售許可管理,。
通知稱(chēng)，從今年8月1日起,，新簽訂土地出讓合同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，對(duì)商業(yè),、辦公等非住宅樓棟,，以及套均建筑面積大于140平方米的住宅樓棟，申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí),，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到以下條件：地上規(guī)劃層數(shù)7層（含）以下的,，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂；8層（含）以上的,，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上（且不低于7層）,。
此前，北京市預(yù)售商品房條件是嚴(yán)格按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定,，要求已交付全部土地使用權(quán)出讓金,、取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、施工許可證,，同時(shí)預(yù)售商品房投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到總投資的25%以上，但對(duì)工程進(jìn)度一直未作要求,，預(yù)售許可門(mén)檻與其他省市相比偏低,。
對(duì)工程建設(shè)實(shí)行硬性指標(biāo)后，讓商品房的原型先打造出來(lái),，有利于購(gòu)房者更清晰地看到相應(yīng)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)功能,，這樣減少了信息不對(duì)稱(chēng)性，有利于其更好地決定購(gòu)買(mǎi)行為,。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,，產(chǎn)品基本成型有利于降低未來(lái)竣工的不確定性。
此外,，陳晟認(rèn)為,，國(guó)家應(yīng)在交易程序上完善調(diào)控政策，要明確規(guī)定具備預(yù)售條件的樓盤(pán)必須要申請(qǐng)預(yù)售證,，已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售證的樓盤(pán)必須在法定期限內(nèi)開(kāi)盤(pán),，建好的一個(gè)樓盤(pán)應(yīng)當(dāng)要求一次性放盤(pán),，同時(shí)對(duì)違反這些規(guī)定的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行重罰，這樣才能逼迫實(shí)際上已經(jīng)建好的樓盤(pán)順利入市以增加供應(yīng),。