部分資本參與房地產(chǎn)開發(fā)時不愿意走到前臺,，反而通過層層設(shè)置掩飾初始投資人身份，背后原因比較復(fù)雜,�,！安慌懦恍┎槐徽咴试S直接參與房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)主體通過私募基金方式,，與房地產(chǎn)項目利益共沾,�,！睒I(yè)內(nèi)人士稱。
在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)看來，如果私募基金拿地規(guī)范,，充其量只是增加了一個競爭對手,，但如果部分私募基金因為資金來源特殊,，因此可以不計成本地拿地，進而推高土地市場價格,，將對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展平添阻力,。
對于目前上海、北京,、廣州、杭州等地再次掀起的地王風暴,，有基金高層坦言,，他們也深感房地產(chǎn)過熱的風險所在,。只是在投資領(lǐng)域過于缺乏的中國市場,，大量資金無處可去，只能選擇投身土地市場,。盡管房地產(chǎn)有泡沫,，但是他們并不認為房地產(chǎn)有崩盤的可能。
玩家年年有,，今朝大不同,。隨著5月29日上海土地招拍掛市場的一聲錘響，上海年度總價新高再次被刷新,。與以往不同的是，這個總價接近46億的新華路地塊,，其真實買家至今被神秘雪藏。而據(jù)上證報調(diào)查,，該地塊實際出資人為一家私募基金。
“最后一次加價，他們直接加了近一個億,，完全不計成本,�,！币晃簧虾蟾邔訉ι献C報記者表示，如果私募基金拿地規(guī)范,，充其量只是增加了一個競爭對手,，但如果部分私募基金因為資金來源特殊,，不計成本地拿地,，進而推高土地市場價格,，則將對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展平添阻力。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，目前土地市場一個漸成趨勢的跡象顯示：來路并不透明的私募基金，以非主業(yè)身份紛紛登上土地市場舞臺,。他們?nèi)谫Y規(guī)模驚人，拿地作風剽悍,，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭享土地盛宴。這一方面意味著房地產(chǎn)市場參與主體的結(jié)構(gòu)性變化：大資管時代,，社會各種資金正通過產(chǎn)業(yè)基金的方式成為房地產(chǎn)開發(fā)新力量,。另一方面，投資者也可以透過這種現(xiàn)象看到房地產(chǎn)業(yè)的趨勢和未來,。
“私募基金背后的出資人來自各行業(yè)精英人群,，甚至包括一些政府背景的資金，在房地產(chǎn)政策保持高壓態(tài)勢的情況下,，他們?nèi)匀淮笫止P參與房地產(chǎn)市場,，房地產(chǎn)調(diào)控將遇到新難題�,！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者感慨道,。
上海“新地王”真身
仍未完全揭開面紗
一個企業(yè)在寸土寸金的上海拿下了大項目,，而絕大部分房地產(chǎn)圈內(nèi)人士卻對真實買家一無所知,，這實在是反常情況。
5月29日上午,，在上海土地儲備中心,，上海長寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊進入現(xiàn)場競價階段,。五家競爭企業(yè)四家身份顯赫,，其中包括九龍倉、和記黃埔這樣的港資巨頭,，也有地方國資古北集團（中華企業(yè)旗下）以及新長寧集團,。
據(jù)其中一家上海地方國資企業(yè)高層介紹，因為對該地塊志在必得，公司與地方政府積極溝通,，并做了大量的準備工作,�,！熬褪堑搅伺馁u的前一天,，我們假想的競爭對手還是另外一家企業(yè)�,！痹摳邔颖硎�,。可令人沒有想到的是,，在競拍當天,，北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司半路殺出，橫刀奪愛,。根據(jù)公開信息,，該公司成立于2012年9月，注冊資金1000萬元,。而就是這樣一家公司,，卻敢以總價46億元、溢價56.96%,，樓面價29918元/平方米的成本在上海揚名,。
根據(jù)出讓公告，上述地塊位于原上海第十鋼鐵廠及上海人民廣播電臺舊址,，緊鄰軌交3,、4、10號線虹橋路站,，東至上海市人民檢察院第一分院,，南至上海人民廣播電臺，西至凱旋路,，北至安順路89弄小區(qū),；地塊出讓面積4.04萬平方米，起始總價29.31億元,，起始樓板價為1.86萬元/平方米,，規(guī)劃為文體,、商辦用地,。
“我們也很想知道這家公司的背景,，最后一次加價,，他們直接加了近一個億,，完全不計成本,。按我們的測算,，接近3萬的樓板價已經(jīng)卡在喉嚨了,。項目只有做成超五星級的甲級寫字樓才行,，但是,，按目前周邊的配套環(huán)境,，其實不足以支撐這樣的定位�,！鄙鲜錾虾蟾邔咏榻B,。
另外，根據(jù)要求,，這塊地的付款方式也比較嚴苛,。地塊目前并未平整完畢,，未來將根據(jù)拆遷進度“分批交付”給開發(fā)商,。其中,，71街坊1/2丘于簽訂出讓合同之日起40個工作日內(nèi)交地；71街坊16/2丘A塊于2014年5月31日交地,；71街坊16/2丘B(yǎng)塊于2015年12月31日交地,。雖然交地“分批”,，付款卻很嚴格,，在合同簽訂之日起30個工作日，開發(fā)商福潤天成需要一次性付清46億土地款,。
如此嚴格的付款條件，福潤天成哪里來的資金底氣,，又如何算得這筆賬,？業(yè)內(nèi)高度關(guān)注,。雖然地塊拍下至今已逾數(shù)日，但神通廣大的各路媒體無一探得福潤天成的底細,。
“我們推測,，福潤天成背后可能是一家基金公司。目前,，非主業(yè)資金進入土地市場的跡象非常明顯。因為這些資金來路不透明,，成本不一,。一旦他們不計成本地拿地，將一定程度上打亂既有的房地產(chǎn)市場游戲規(guī)則,。”一位上海房地產(chǎn)業(yè)資深人士稱,。
該人士的推測所言不虛。
根據(jù)上證報調(diào)查,，北京福潤天成公司表面上是北京一家小型房企的參股公司，該公司名為K2地產(chǎn),。北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者表示,，“K2地產(chǎn)在北京連中型公司也算不上，應(yīng)該就是個小型房企,�,！睋�(jù)介紹，K2地產(chǎn)成立于2007年,，由北京一家名為華美公司的代理機構(gòu)創(chuàng)建,。在北京開發(fā)了海棠灣、清水灣等房地產(chǎn)項目,，且目前這些項目已近清盤,。目前未有新的土地儲備項目。
而就是這樣一家小型房企,，在上海砸下46億拿地,。一位接近K2地產(chǎn)高層的北京房地產(chǎn)界人士向記者證實，K2地產(chǎn)只是上海項目公司表面上的股東方,，真正拿下46億地王的是一家不愿意透露身份的私募基金,。除很少一部分土地出讓金由K2地產(chǎn)支付外,，大量土地款和后續(xù)開發(fā)資金，由該基金負責支付,。包括K2地產(chǎn)高層在內(nèi),，對該基金的具體出資方及合作方式，均諱莫如深,。
資本借道基金逐鹿房地產(chǎn)
實際上,，基金參與房地產(chǎn)開發(fā)的情況早已不是個案，只是從透明度上看,，有公開和私募兩種,。
以恒生科技園為例。恒生科技園在中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域被稱為科技園運營專家,，項目遍及常州,、無錫、洛陽,、天津,、杭州等地，廣受業(yè)內(nèi)贊譽,。而科技園系列的運作平臺為杭州恒生鼎匯科技有限公司,，上市公司恒生電子直接持有其10.58%的股權(quán)，并間接通過杭州恒生云投資控股有限公司持有其19.36%股權(quán),，合計持有29.94%,。但恒生鼎匯的第一大股東卻是大名鼎鼎的鼎暉基金。
“綜合資產(chǎn)管理平臺在新的時代迎來了一個好機會,�,！�
在上證報日前主辦的“2013中國股權(quán)投資論壇”上，鼎暉投資創(chuàng)始人兼董事長吳尚志說,。作為中國私募資金領(lǐng)域的教父級人物,，吳尚志帶領(lǐng)的鼎暉投資操盤百億美元資產(chǎn)，除了在二級市場的投資和良好戰(zhàn)績外,，鼎暉投資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的深耕也引起業(yè)內(nèi)關(guān)注,。據(jù)吳尚志介紹，目前鼎暉投資百億美元資產(chǎn)中,，地產(chǎn)投資占7%,，且是鼎暉長期配置的資產(chǎn)。目前主要分布在東部沿海及西部地區(qū)的二,、三線城市,，投資項目十余個。
除鼎輝外,，包括杭州硅谷天堂等私募基金巨頭,，近期也紛紛投身房地產(chǎn)市場,。一家私募基金創(chuàng)始人向記者介紹，近期,，該基金正在籌劃投資自己的產(chǎn)業(yè)園區(qū),，因為有產(chǎn)業(yè)基金的融資能力和多年積累的企業(yè)資源，這些私募基金開始以房地產(chǎn)思維思考新的賺錢方式,，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的同時,，也開始涉及住宅、商業(yè),、辦公等商業(yè)項目的開發(fā),。
要說最公開透明的房地產(chǎn)開發(fā)類基金，要數(shù)復(fù)星集團,、阿里巴巴,、易居中國等民企巨頭合作共創(chuàng)的星浩資本。因為有金地集團趙漢忠團隊的集體加入,，星浩資本成為中國唯一一個有操盤能力且主導(dǎo)開發(fā)的房地產(chǎn)基金,。5月中旬，星浩資本宣布啟動星光耀地產(chǎn)基金第三期募集,，計劃募資規(guī)模達45億-60億元人民幣,，加上前兩期募資，星浩資本的總操盤資金近百億元,。幾乎同時,，星浩宣布聯(lián)手綠地，以13.79億元的底價競得上海閘北區(qū)319街坊87丘地塊,，折合樓面地價8600元/平方米，建設(shè)內(nèi)容仍是星浩資本產(chǎn)業(yè)化打造的星光耀綜合體,。
“星浩資本在募集資金上有獨特的優(yōu)勢,，因為復(fù)星集團和易居中國等作為基石投資人，令很多LP加倍信任這只基金,。再加上趙漢忠團隊在金地打下的操盤業(yè)績,，即便最低認購額高達3000萬，星浩資本募集資金的順利程度也會高于其他基金,�,！币晃唤咏呛瀑Y本的人士稱。據(jù)了解,，星浩資本“星光耀基金III期”基金期限為5+1（延長期）年,，產(chǎn)品預(yù)計年化收益率18%至27%。
在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,，有星浩資本,、鼎輝投資這樣公開挑戰(zhàn)傳統(tǒng)房企的基金大鱷,，也有上海新華路地塊這樣的神秘角色。
“一般來說,，我們作為財務(wù)投資人,，（除了星浩資本這樣的個案）其實沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。因此,，基金公司都會選擇一個合適的房地產(chǎn)企業(yè)運作項目,。比如商業(yè)地產(chǎn)找萬達合作，住宅地產(chǎn)找萬科或恒大,。因為基金同樣講回報,，要確保一個項目成功開發(fā)并售出，一定需要找到好的專業(yè)操盤方合作,。這一方面解決了傳統(tǒng)房企的融資問題,，一方面也給社會資金一個共享房地產(chǎn)收益的平臺�,！焙贾菽炒笮退侥蓟鸶邔颖硎�,。
在他看來，像上海新華路地塊這樣找一家開發(fā)實力與項目規(guī)模明顯不匹配的房地產(chǎn)公司（K2地產(chǎn)）來合作,，確實比較蹊蹺,。“如果這個基金只是資金非常充裕,，拿來炒一把地,，再把項目公司股權(quán)賣掉。那只能說是房地產(chǎn)調(diào)控的悲哀,�,！鄙鲜鋈耸糠Q。
基金豪賭樓市不崩盤
對于基金公司參與房地產(chǎn)開發(fā)的不同途徑,，業(yè)內(nèi)人士解釋,，一般大型陽光私募基金會選擇相對透明的策略：基金參與了哪些招拍掛項目、成本多少,，與誰合作等,，都會選擇適當機會做適當披露，以做大市場影響力,。這對募集資金有利,。
而相反，另外一部分資本則不愿意走到前臺,，反而通過層層設(shè)置掩飾初始投資人身份,。這背后原因就比較復(fù)雜。“這不排除一些地方官員,，或者不被政策允許直接參與房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)主體通過私募基金方式,，與房地產(chǎn)項目利益共沾�,！睒I(yè)內(nèi)人士稱,。
在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)看來，如果私募基金拿地規(guī)范,，充其量只是增加了一個競爭對手,，但如果部分私募基金因為資金來源特殊，因此可以不計成本地拿地,，進而推高土地市場價格,，將對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展平添阻力。若這些基金附加另外的政府資源,，在房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)擁有不同其他企業(yè)的優(yōu)勢,，對于成本收益的測算就又有不同。消息人士稱,，在一些土地市場較熱的二三級城市,，已經(jīng)出現(xiàn)這種狀況，大型外地房企基本沒有單獨拿地的可能,，只能與地方企業(yè)或基金合作,，因為他們擁有外來企業(yè)無法企及的政府資源。
“總之,，非主業(yè)資金進入房地產(chǎn)開發(fā)市場,，正在成為趨勢，并正在改變房地產(chǎn)開發(fā)格局,�,！鄙虾＠吓茋笾腥A企業(yè)高層對上證報記者表示。
在各路資本涌入土地市場的同時,，一個明顯需要重視的話題,，便是社會資本為何如此看好宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)。對此,，業(yè)內(nèi)人士并不諱言�,！爸灰狶P們看好這個市場,，基金投身進來無可厚非。畢竟,，房地產(chǎn)業(yè)還有一個硬質(zhì)押的保障,，回報率不能說非常高，但肯定比其他投資穩(wěn)定,�,？偟膩碚f,，可以概括為回報明確，風險可控,�,！焙贾莨韫忍焯觅Y產(chǎn)管理集團一位高層人士告訴記者。
以記者獲得的一份某房地產(chǎn)項目專項資產(chǎn)管理計劃為例,。該基金擬向開發(fā)商提供2.8億元委托貸款,，其中一部分用于拆遷補償，一部分用于建設(shè)工程款,，一部分作為流動資金,。項目為期12個月，年回報率10%至12%,。
對于資金的安全性,，基金設(shè)立了三雙保障。一是土地抵押,，因為土地評估價為貸款總額的近2倍,，抵押率低于50%，即便土地價格縮水近半,，基金仍有可能保本退出,。二是開發(fā)商將100%股權(quán)質(zhì)押。三是銷售收入監(jiān)管,。因為該項目在今年9月份就可以入市預(yù)售,，預(yù)售回籠資金由專戶管理，監(jiān)管方可以在現(xiàn)金流方面掌控項目本息償還情況,。上述三重保障,，也就是基金看好房地產(chǎn)項目的“硬道理”。
對于目前上海,、北京,、廣州、杭州等地再次掀起的地王風暴,，有基金高層坦言,，他們也深感房地產(chǎn)過熱的風險所在。只是在投資領(lǐng)域過于缺乏的中國市場,，大量資金無處可去,，只能選擇投身土地市場�,！氨M管房地產(chǎn)有泡沫,，但是我們不認為房地產(chǎn)有崩盤的可能。畢竟，地方政府比企業(yè)更擔心樓市崩盤,。從目前中央和地方的財稅體制來看,，中央撥付給地方的財政資金只能是吃飯財政，地方政府更多的消費財政仍依靠土地,�,！币晃凰侥蓟鸫罄斜硎尽�