預(yù)售證正在成為北京市控制房?jī)r(jià)上漲的一張王牌。今年房子賣什么價(jià)格將不再只由市場(chǎng)決定,，政府部門將直接進(jìn)行價(jià)格干預(yù),。
從今年4月開始，只要一個(gè)樓盤的擬售價(jià)格不被北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)認(rèn)可,，就將無法獲得預(yù)售許可證,。也就是說這些商品房將不能獲準(zhǔn)在市場(chǎng)上出售。這意味著,，北京市在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)上,，已經(jīng)從“限購(gòu)”直接走向“限價(jià)”,。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,，從今年4月1日至5月31日，共有41個(gè)樓盤獲得預(yù)售許可證,，而去年同期則有52個(gè)樓盤獲得預(yù)售許可證,。
獲得預(yù)售許可證的樓盤大幅減少，市場(chǎng)供應(yīng)很可能無法大量形成,，這將不可避免地對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成影響,。北京版國(guó)五條細(xì)則正在落實(shí)。
預(yù)售證成撒手锏
今年3月30日,，北京市出臺(tái)國(guó)五條實(shí)施細(xì)則,，被稱為最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施。與全國(guó)其他城市的實(shí)施細(xì)則不同的是,，北京版的實(shí)施細(xì)則強(qiáng)化了行政的干預(yù),。
其中，最為引人注目的就是要對(duì)樓盤價(jià)格進(jìn)行限價(jià)管理,。如何限價(jià)呢,？北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委拿出的方案是：對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。商品房項(xiàng)目在銷售中,，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià),、一房一價(jià)規(guī)定，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格,。
在這個(gè)政策出臺(tái)時(shí),，業(yè)內(nèi)并沒有對(duì)其執(zhí)行抱有多大的期望。在很多專家和開發(fā)商看來,，這樣的政策執(zhí)行難度太大,，難以成為常態(tài)化的操作方式。
然而,，讓專家和開發(fā)商大跌眼鏡的是,，這一政策真的開始施行了。
國(guó)內(nèi)一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高管告訴中國(guó)青年報(bào)記者,，從4月開始,，預(yù)售證突然就變得難以辦理了。
“北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)對(duì)價(jià)格看得很死,，只要報(bào)的價(jià)格高了,，預(yù)售證肯定被卡�,！边@位高管告訴記者,，去年，北京大興區(qū)多個(gè)樓盤銷售得都很好,，價(jià)格也一路走高,，這些樓盤的開發(fā)商試圖今年以更高的價(jià)格開盤入市，結(jié)果預(yù)售證都被扣住,。
在大興區(qū),，一個(gè)樓盤在去年3月的預(yù)售價(jià)格為每平方米1.3萬元起，今年計(jì)劃以每平方米兩萬元的價(jià)格再開一期,，結(jié)果未通過北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的審查,，至今沒有得到預(yù)售證。而在房山區(qū),，一個(gè)樓盤去年12月的預(yù)售價(jià)格為每平方米1.9萬元左右,，今年計(jì)劃以每平方米2.3萬元的價(jià)格再次開盤，也未獲得預(yù)售許可證,。
根據(jù)這位高管的介紹,，這種情況不是發(fā)生在一兩個(gè)項(xiàng)目上，也不是針對(duì)小開發(fā)商,，而是對(duì)北京市所有的商品房項(xiàng)目,，眾多知名大開發(fā)商也都遭遇了這種狀況,。
究竟有多少原本定于四五月開盤的樓盤因?yàn)閮r(jià)格問題被暫停發(fā)放預(yù)售證，至今還沒有公開的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，流傳在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一個(gè)說法是,，超過40個(gè)樓盤預(yù)售證被暫扣。
而從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)來看,，今年四五月獲得預(yù)售許可的樓盤,，確實(shí)在價(jià)格上做出了讓步。
比如一個(gè)位于通州的樓盤,，去年12月獲得預(yù)售許可的房源,，其價(jià)格在每平方米1.7萬元左右，但其今年4月底,、5月底又分別獲得預(yù)售許可,，這部分房源上報(bào)的價(jià)格依然在每平方米1.7萬元左右。
“我們現(xiàn)在很痛苦,，如果正在建設(shè)的項(xiàng)目不能及時(shí)拿到預(yù)售許可,，那么企業(yè)的資金回流就會(huì)出現(xiàn)問題�,！鄙鲜龇康禺a(chǎn)企業(yè)高管表示,，在樓市形勢(shì)不好的情況下，開發(fā)商會(huì)選擇低價(jià)入市,，但如果銷售形勢(shì)轉(zhuǎn)好,，為什么還不能調(diào)整價(jià)格？
這個(gè)問題沒有答案,。
從去年5月開始,，北京、上海等一二線城市的樓市逐漸由涼轉(zhuǎn)熱,，并一直持續(xù)至今,。
今年5月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)情況,。結(jié)果顯示，70個(gè)大中城市中,，環(huán)比上漲的城市有67個(gè),，其中一線城市漲幅尤其明顯，北京新房房?jī)r(jià)連漲11個(gè)月,。而同比看,，北京、上海,、廣州,、深圳等一線城市漲幅均在10%以上,。
不僅如此，在一二線城市,，土地市場(chǎng)也開始熱鬧起來,。5月，北京,、上海,、廣州、南京等城市相繼拍出高溢價(jià)的地塊,。在北京,，夏家胡同地塊由于報(bào)價(jià)太高，最終被暫停出讓,。
市場(chǎng)的再度火熱,，不得不讓人擔(dān)心政府控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)。也許正是這樣的原因,，讓北京市政府部門下定決心,，要嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)的政策，而要執(zhí)行這個(gè)政策,，最大的撒手锏就是控制預(yù)售許可證,。
博弈會(huì)持續(xù)多久
看起來，這是一場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)頗大的博弈,。
如果因?yàn)閮r(jià)格問題得不到預(yù)售許可,，整體市場(chǎng)的供應(yīng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)短缺，從而導(dǎo)致真實(shí)交易的價(jià)格反彈,？
這是很多人擔(dān)心的問題,。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，當(dāng)一件商品的價(jià)格被人為管制時(shí),，市場(chǎng)會(huì)以各種方式擺脫這種管制,。美國(guó)紐約市也曾經(jīng)試圖直接管制不斷上漲的房?jī)r(jià)，但最終的結(jié)果是,，房?jī)r(jià)降了下來,，但買房則必須同時(shí)購(gòu)買家具，家具的價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房子的價(jià)格,。
目前,，北京樓市已經(jīng)有了擺脫價(jià)格管制的種種嘗試。比如有的開發(fā)商不上調(diào)預(yù)售價(jià)格,，但在售房時(shí)再收一筆不菲的裝修費(fèi)用,。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者，政府目前的做法是延緩住房需求的入市時(shí)間,，在這個(gè)背景下,，任何市場(chǎng)回暖的表現(xiàn)都會(huì)讓政府緊張,，并被行政干預(yù)。
胡景暉所說的這種情況并不鮮見,。在北京樓市,，已經(jīng)多次出現(xiàn)用暫停出讓土地來沖淡市場(chǎng)看漲預(yù)期的做法。
“開發(fā)商與政府就開盤價(jià)格還將繼續(xù)博弈,。預(yù)售證發(fā)放速度受限,，會(huì)讓新增市場(chǎng)供應(yīng)無法兌現(xiàn)。這恐怕是政府特別需要注意的地方,，如何平衡市場(chǎng)的供求,？”胡景暉說。
不過,，對(duì)于市場(chǎng)供應(yīng)的擔(dān)心,，也有不同的看法。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉就認(rèn)為,，盡管北京市場(chǎng)上拿到預(yù)售許可證的樓盤雖然同比沒有增加,，但也不是就徹底暫停了。四五月拿到預(yù)售許可證的樓盤依然有,。這種狀況對(duì)部分項(xiàng)目會(huì)造成影響的,，但對(duì)整體市場(chǎng)來說，目前還很難說是否真的影響了供應(yīng),。
“北京市采取這種方式也是迫不得已,，現(xiàn)在漲幅太快，政府壓力確實(shí)大,�,！睆埓髠フf，當(dāng)然這種做法有問題,，如果在當(dāng)初出讓土地的時(shí)候就約定后期樓盤的漲幅,，那還能讓人接受，但實(shí)際并沒有這樣的約定,，現(xiàn)在突然就不讓開發(fā)商調(diào)整價(jià)格,，確實(shí)有些說不通。
從現(xiàn)在的情況看,，很多開發(fā)商不愿就價(jià)格問題做出妥協(xié),，從而與政府部門處在僵持的狀態(tài)。
北京一個(gè)高端住宅項(xiàng)目尚未開盤,，但已經(jīng)接到北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的提醒：價(jià)格不得高于周邊項(xiàng)目，否則會(huì)很麻煩,。
讓開發(fā)商覺得肉痛的是,，在經(jīng)歷了限購(gòu)導(dǎo)致的市場(chǎng)冷清之后,，好不容易看到了市場(chǎng)的重新活躍，但這塊大蛋糕現(xiàn)在卻吃不到嘴里,。
一家大型房地產(chǎn)企業(yè)所做的市場(chǎng)調(diào)查顯示,，在各地國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后，觀望人群已經(jīng)在減少,，按原計(jì)劃準(zhǔn)備買房的人群在增加,。由于限購(gòu)的升級(jí)，一些人群將目光轉(zhuǎn)向商鋪,。目前北京的商鋪銷售情況非常好,。
這樣的博弈將會(huì)持續(xù)多久？目前沒有人能作出判斷,。
給房地產(chǎn)市場(chǎng)喂的藥對(duì)不對(duì)癥
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,，政府部門使出了十八般武藝，不能說沒有效果,，但總是難以讓公眾滿意,。
在北京市，這次的調(diào)控干脆直接干預(yù)價(jià)格,。
“這是最直接的調(diào)控方式,。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng),、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說,，政府直接參與市場(chǎng)定價(jià)，通過這種方式來控制房?jī)r(jià),，短期內(nèi)會(huì)影響項(xiàng)目的價(jià)格和上市時(shí)間,，能夠獲得理想的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但這決不是好辦法,。
陳國(guó)強(qiáng)告訴中國(guó)青年報(bào)記者,，這種直接的行政干預(yù)必然會(huì)扭曲供求關(guān)系，因?yàn)橛绊懥隧?xiàng)目的上市時(shí)間,，長(zhǎng)期來看,，供求矛盾恐怕難以得到緩解。目前樓市的根本問題并沒有得到解決,，靠這種方式依然無法解決樓市的根本問題,。
在他看來，現(xiàn)在需要認(rèn)真考慮的是,，如何厘清政府與市場(chǎng)的邊界,。政府要做什么，企業(yè)要做什么,？?jī)烧咧g不是沒有界限,。政府要做的是制定合理規(guī)則并做好監(jiān)管,，至于建什么樣的房子、賣什么樣的價(jià)格,，都是由市場(chǎng)決定,，政府不應(yīng)伸手過長(zhǎng)。
“政府要增加供應(yīng),，對(duì)那些已經(jīng)出讓的土地,，能否督促開發(fā)商盡快建設(shè)形成供應(yīng)？另一方面,，保障房欠下的賬要盡快補(bǔ)上,。”陳國(guó)強(qiáng)說,。
對(duì)于政府和市場(chǎng)的邊界,，已經(jīng)有了無數(shù)次的討論，但尷尬的是,，當(dāng)遇到具體的問題,，這個(gè)邊界往往就被模糊化。
在中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng),、中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)劉俊�,？磥恚瓌t上政府不應(yīng)該干預(yù)市場(chǎng)的微觀活動(dòng),，但現(xiàn)實(shí)中卻總是存在干預(yù)價(jià)格的行為,。
“北京市的愿望是好的，試圖控制房?jī)r(jià)的過快上漲,，但方法不可取,。”劉俊海說,，限購(gòu)就已經(jīng)是不對(duì)的做法,，現(xiàn)在又升級(jí)到限價(jià)。每個(gè)樓盤的具體情況各不相同,，拿地時(shí)間不同,，使用的材料不同，成本也是不同的,，如何能做到價(jià)格的均一化,？現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)喂的藥太多了，而且不太對(duì)癥,，需要政府反思,。
劉俊海告訴記者，政府與市場(chǎng)的邊界如果不清晰，就會(huì)帶來市場(chǎng)的傷害,，最終吃虧的還是普通百姓,。當(dāng)市場(chǎng)失靈的時(shí)候,，政府需要出手,。但現(xiàn)在的市場(chǎng)是不是已經(jīng)失靈了？或者市場(chǎng)中有哪些部分失靈了,？政府部門有沒有準(zhǔn)確的判斷,？
“房?jī)r(jià)并不是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否理性的唯一標(biāo)準(zhǔn)�,！眲⒖『Ｕf,，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地制度與腐敗問題是長(zhǎng)期存在的大問題,，需要政府在這方面做出改進(jìn),。今年兩會(huì)以來的機(jī)構(gòu)改革不斷傳遞信息，政府要放權(quán),，在房地產(chǎn)領(lǐng)域能否也更多地還權(quán)于市場(chǎng),？政府部門能否真正聽取各方不同意見，從而做到開門決策,、透明決策,、科學(xué)決策？