“房地產(chǎn)無疑已經(jīng)站在十字路口,�,！狈康禺a(chǎn)業(yè)一位人士感嘆說，無論是行業(yè)發(fā)展,，還是調(diào)控政策,，房地產(chǎn)均將直面嬗變。行業(yè)是繼續(xù)沿著舊模式往前走,，享受城鎮(zhèn)化的盛宴,，還是轉(zhuǎn)個(gè)彎，在經(jīng)濟(jì)去房產(chǎn)化的結(jié)構(gòu)調(diào)整中,，沐浴無限好卻已近黃昏的夕陽,？調(diào)控模式是繼續(xù)主打“行政牌”，追求短期效果的“短平快”,，還是換個(gè)思路,，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)手段？
“行業(yè)發(fā)展需轉(zhuǎn)彎,、調(diào)控思路應(yīng)改變”是接受中國證券報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士的共識(shí),。他們認(rèn)為,，市場(chǎng)博弈將在調(diào)控糾偏、行業(yè)重構(gòu)中愈演愈烈,。
應(yīng)以市場(chǎng)為主導(dǎo)
5月29日,，經(jīng)過多輪競(jìng)價(jià)，位于上海長(zhǎng)寧區(qū)的“新華路街道71街坊地塊”最終以46億元的價(jià)格拍出,，成為今年以來全國最高價(jià),。這宗交易令人印象深刻的不僅是其高企的價(jià)格，還有它誕生的日子——“新國五條”出臺(tái)百日之際,。近期一線城市土地市場(chǎng)火爆,，折射出開發(fā)商對(duì)未來行政調(diào)控手段放松的預(yù)期，也強(qiáng)化著歷年來房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的預(yù)期,。
近10年來,，房地產(chǎn)遭遇密集的調(diào)控大致可分為三個(gè)階段：一是2003年至2007年，以管好土地,、信貸兩個(gè)閘門為代表的緊縮調(diào)控,。2003年，中國人民銀行發(fā)布通知,，規(guī)范房地產(chǎn)融資,；國務(wù)院出臺(tái)通知，大力推行住房市場(chǎng)化,。2004年,，國土資源部發(fā)出土地招拍掛制度的“831大限”。2005年,，“國八條”出臺(tái),，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。2006年,，“國六條”和“國十五條”先后出臺(tái),，后者規(guī)定新開工建筑面積90平米以下住房必須占開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”，即著名的“70/90政策”,。2007年，二套房貸首付比例上調(diào)至40%,，貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍,。
這些降溫措施并未遏制房?jī)r(jià)在2004年以后的翻番上漲，但2008年的金融危機(jī)迫使房?jī)r(jià)掉頭,，由此開啟了2008年-2009年的第二階段寬松調(diào)控,。為了刺激消費(fèi)投資、提振經(jīng)濟(jì),，鼓勵(lì)購房的政策在2008年末出臺(tái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)從2009年開始強(qiáng)勁反彈,，一線城市房?jī)r(jià)漲幅大多超過100%。
這又引發(fā)了新一輪緊縮調(diào)控,，即以限購為代表的2010年至今的第三階段調(diào)控,。2010年4月，“國十條”出臺(tái),，限購條款和三套房停貸政策被認(rèn)為是“史上最嚴(yán)”,。2011年，政策繼續(xù)加碼,，“新國八條”將二套房的購房門檻提高至“首付6成,，利率1.1倍”。短期調(diào)整之后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)2012年下半年開始反彈,。2013年初，“新國五條”及其細(xì)則出臺(tái),，明確二手房交易個(gè)人所得稅需按照差額的20%征收,。受此影響，房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到控制,，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)腰斬,。但同樣是“好景不長(zhǎng)”，近期市場(chǎng)又現(xiàn)趨熱跡象,。
不少業(yè)內(nèi)人士指出,，十年調(diào)控遭遇房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”的“囧途”存在宏觀經(jīng)濟(jì)因素。例如,，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的快速發(fā)展導(dǎo)致房地產(chǎn)剛性需求的快速,、大量釋放。社會(huì)資金充裕而缺乏足夠的投資渠道,，從而扎堆樓市,。不過，調(diào)控過于倚重行政手段,、忽略長(zhǎng)期基礎(chǔ)性制度建設(shè)也難脫干系,。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)表示，過去十年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)失誤是在主導(dǎo)思路上重需求端輕供應(yīng)端,，加減法運(yùn)算不理想,。
分析人士認(rèn)為，在抑制需求的同時(shí),，供應(yīng)端的熱情同樣也會(huì)受到打壓,，市場(chǎng)供需關(guān)系難以得到改善。當(dāng)積壓已久的需求集中釋放時(shí)，將出現(xiàn)新一輪的供需失衡局面,。
在房地產(chǎn)調(diào)控中,，政府的邊界應(yīng)如何劃定？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,，政府部門的任務(wù)應(yīng)是加強(qiáng)制度建設(shè),，維護(hù)市場(chǎng)秩序，推進(jìn)土地,、戶籍等制度的改革,，更好地滿足市場(chǎng)需求。
陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖表示,，政府應(yīng)擬定行業(yè)的戰(zhàn)略和導(dǎo)向,，制定并維護(hù)市場(chǎng)規(guī)則，保持市場(chǎng)的公開透明和長(zhǎng)期穩(wěn)定,。房地產(chǎn)投資,、定價(jià)、銷售等應(yīng)由市場(chǎng)主體來決策,，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)地由市場(chǎng)主體承擔(dān),。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍可視為樓市調(diào)控去行政化的風(fēng)向標(biāo),，未來調(diào)控應(yīng)強(qiáng)化持有環(huán)節(jié)稅收政策的作用,，發(fā)揮市場(chǎng)手段的自動(dòng)穩(wěn)定器作用。
行業(yè)暴利將成往事
調(diào)控模式轉(zhuǎn)變預(yù)期只是一個(gè)方面,，開發(fā)商樂觀的另一個(gè)理由是看好未來城鎮(zhèn)化發(fā)展空間,。
范小沖認(rèn)為，當(dāng)前我國處于城市化加速的特殊歷史階段,，農(nóng)村人口進(jìn)入城市導(dǎo)致住房需求持續(xù)旺盛,，再加上經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、貨幣超發(fā),、居民投資渠道狹窄等因素,，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上行的內(nèi)在因素。
數(shù)據(jù)顯示,，2003年到2012年,，我國城市化率從40%左右提高到50%左右，提升約10個(gè)百分點(diǎn),。這意味著近十年間,，從農(nóng)村遷移到城市的人口凈流量有2億多人，對(duì)住房的需求之龐大可見一斑,。
房地產(chǎn)業(yè)還能延續(xù)“黃金十年”嗎？某上市房企中層人士表示，新型城鎮(zhèn)化思路的提出正在使房地產(chǎn)業(yè)的重心發(fā)生改變,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心正從此前的大城市逐漸轉(zhuǎn)移到中小城市和小城鎮(zhèn),。從總量上看，未來數(shù)年間,，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持一定規(guī)模的增長(zhǎng),。從近期房企頻繁拿地的熱情以及對(duì)資本市場(chǎng)的強(qiáng)烈渴求來看，房地產(chǎn)開發(fā)商仍對(duì)市場(chǎng)抱有信心,。
該人士表示,，房地產(chǎn)行業(yè)暴利將成往事。未來數(shù)年間,，房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤(rùn)率可能保持整體下降的態(tài)勢(shì),，但增長(zhǎng)前景仍然看好，只要企業(yè)調(diào)整得當(dāng),，必將迎來“白銀十年”,。換句話說，房地產(chǎn)業(yè)的“青春期”尚未結(jié)束,。
“不提‘支柱產(chǎn)業(yè)’并不意味著房地產(chǎn)就不是支柱產(chǎn)業(yè),。各項(xiàng)數(shù)據(jù)說明房地產(chǎn)業(yè)的地位仍不可撼動(dòng)�,！币晃辉鴧⑴c政策制定的學(xué)者向中國證券報(bào)記者表示,，高層回避“支柱”產(chǎn)業(yè)的提法是擔(dān)心由此導(dǎo)致房地產(chǎn)投資過熱。
“2013年房地產(chǎn)行業(yè)就像是黃昏下的夕陽,，行業(yè)享受著房?jī)r(jià)繼續(xù)毫無征兆的上漲,，享受著資金價(jià)格下行帶來的財(cái)務(wù)成本下降，享受著剛性需求的購房者依舊積極入市的沖動(dòng),，唯一的疑問是這無限好的夕陽何時(shí)落下,。”平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉在一份研究報(bào)告中如是感慨,。
他認(rèn)為,，2010年房地產(chǎn)的限購限貸政策是行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展的重要拐點(diǎn)。未來2-5年,，房地產(chǎn)中期趨勢(shì)依然是高位平臺(tái)調(diào)整,。2-5年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)供需關(guān)系將逆轉(zhuǎn),，需求大于供給的時(shí)代將結(jié)束,。
一些專家認(rèn)為，房地產(chǎn)是過去十年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大動(dòng)力,，但時(shí)至今日,，它擠壓企業(yè)產(chǎn)業(yè)投資,、抑制居民消費(fèi)擴(kuò)張、放大金融機(jī)構(gòu)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的弊端已顯現(xiàn),。房地產(chǎn)行業(yè)的地位重構(gòu)與否取決于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整能否順利,，取決于調(diào)控部門對(duì)經(jīng)濟(jì)增速放緩的容忍度。
無論如何,，未來行業(yè)洗牌是大勢(shì)所趨,。蘭德咨詢認(rèn)為，一些中小房企在多輪調(diào)控中被淘汰出局,，大型房企的規(guī)模效應(yīng)愈加凸顯,，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力不斷增強(qiáng)，整個(gè)行業(yè)將走向穩(wěn)定,、理性,、規(guī)范。
永恒的市場(chǎng)主題
上述曾參與政策制定的學(xué)者認(rèn)為,，與中國經(jīng)濟(jì)走到轉(zhuǎn)型期一樣,，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也到了關(guān)鍵階段。要想吃到新型城鎮(zhèn)化“蛋糕”,，除關(guān)注區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)和結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)之外,，還需要調(diào)控手段逐漸“去行政化”，土地,、戶籍等配套制度的改革也需加快步伐,。
在這一過程中，變革將成為市場(chǎng)永恒的主題,。
在一些業(yè)內(nèi)人士看來,，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位仍不可撼動(dòng)。包括建材,、鋼鐵,、水泥、家具等在內(nèi),，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系上下游50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展,，是國民經(jīng)濟(jì)中關(guān)聯(lián)度最高的行業(yè)。
從調(diào)控政策看,，住建部正在會(huì)同多個(gè)部門制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,，除房產(chǎn)稅外，還涵蓋土地供應(yīng),、保障房建設(shè),、貨幣政策、市場(chǎng)規(guī)范等多個(gè)層面,。無疑,，博弈將在房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立過程中凸顯出來,。
在一些地方部門看來，房產(chǎn)稅增收的功能有限,，而且會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏胸?fù)面影響,，因此對(duì)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)并不積極。不過,，鐘偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)2014年-2015年開始,，房產(chǎn)稅將在全國范圍內(nèi)全面鋪開,。無論以何種方式開征，房產(chǎn)稅都必將給行業(yè)帶來巨大危機(jī),，曾經(jīng)為這個(gè)行業(yè)帶來輝煌的投資需求將發(fā)生本質(zhì)改變,，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)一次性的深幅調(diào)整，二手房市場(chǎng)的供求關(guān)系也會(huì)發(fā)生明顯逆轉(zhuǎn),。