新國(guó)五條出臺(tái),,房地產(chǎn)市場(chǎng)上演了“過(guò)山車”行情,。后國(guó)五條時(shí)代房?jī)r(jià)如何,?還有哪些政策會(huì)出臺(tái),?在昨天甘肅衛(wèi)視播出的《新財(cái)富夜談》節(jié)目中,,財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀,、原住建部政策研究中心副主任王玨林,、北大房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心副主任杜猛,、當(dāng)代節(jié)能置業(yè)首席行銷官喬廷夫等一起聊聊剎不住的房?jī)r(jià),。
后國(guó)五條時(shí)代的房?jī)r(jià)走勢(shì)
3月房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì),。北京網(wǎng)簽量達(dá)到了4.4萬(wàn)套,環(huán)比上漲3.32倍,;上海二手房成交量達(dá)7萬(wàn)套,,環(huán)比上漲3.55倍。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局顯示,,3月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)僅有溫州環(huán)比微降0.1%,,上海上漲3.2%、深圳2.8%,、北京2.7%,、廣州2.5%,這四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅位列前四名,。
到了4月份,,一線城市房產(chǎn)成交量跌至冰點(diǎn)。價(jià)格方面,,中指院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示,,4月份100個(gè)城市中,有76個(gè)城市環(huán)比上漲,,24個(gè)城市環(huán)比下跌,。其中,,十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為2.4萬(wàn)元/平方米,環(huán)比上漲1.87%,,杭州則出現(xiàn)下跌,。
葉檀:王先生你答應(yīng)我們的,到這個(gè)節(jié)目都要說(shuō)實(shí)話,。您怎么看房?jī)r(jià),?
王玨林:還是向上。因?yàn)槲覀兊膶?shí)體經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng),,房?jī)r(jià)也會(huì)繼續(xù)上漲,。
葉檀:非常明確的答案。杜先生呢,?
杜猛:鐵定向上,。有兩個(gè)核心原因,第一是中國(guó)仍然采取“招拍掛”的土地政策,,導(dǎo)致土地價(jià)格只漲不跌,。第二,人口紅利,,全世界只有中國(guó)和印度兩個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)像黃金一樣堅(jiān)硬,。
喬廷夫:我們公司正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有10個(gè)左右,分布在長(zhǎng)江南北,。在國(guó)五條頒布前,,應(yīng)該說(shuō)銷售勢(shì)頭都非常好,國(guó)五條頒布之后增幅有所下滑,。
公共政策水平要提高
葉檀:新國(guó)五條出臺(tái)的本意是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上升,,抑制投資性需求。為什么市場(chǎng)卻走出了相反的走勢(shì),?
王玨林:3月是一個(gè)政策的真空期,,不是國(guó)五條對(duì)整個(gè)未來(lái)情況的反映。新國(guó)五條雖然出臺(tái)了,,但沒(méi)有正式實(shí)施,,尤其是一線城市的消費(fèi)者怕增加20%個(gè)稅,在恐慌下爆發(fā)了集中交易,。
葉檀:政策不落地,,大家就搶著交易。真空期越長(zhǎng),,搶房的時(shí)間也就越長(zhǎng),。那當(dāng)初在出臺(tái)政策的時(shí)候,難道沒(méi)有評(píng)估,?
王玨林:我跟你一樣也帶著這個(gè)問(wèn)題,。政策目的很明確,,要把過(guò)熱的市場(chǎng)平穩(wěn)下來(lái),這是對(duì)的,。但政策這么長(zhǎng)時(shí)間不落地,,造成市場(chǎng)的恐慌,這是不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)的問(wèn)題,。
喬廷夫:我們問(wèn)過(guò)政府部門有沒(méi)有可能在短時(shí)間之內(nèi)把這個(gè)政策落到實(shí)處,?比如一刀切,在頒布的當(dāng)天就開(kāi)始實(shí)施,。但是地方政府對(duì)于這種變化需要時(shí)間來(lái)安排,,我認(rèn)為一個(gè)月的時(shí)間真的不是很長(zhǎng)。
杜猛:我們公共經(jīng)濟(jì)管理的能力需要提高,,如果管理水平不提高,,造成恐慌性需求,正好中了看漲派的詭計(jì),。
去年底,,深圳英聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)郭建波在微博上與任志強(qiáng)打賭,如果賭輸將在北京長(zhǎng)安街裸奔十公里,。但是事實(shí)證明看空者又一次錯(cuò)了,。3月底,郭建波公開(kāi)致歉稱:作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)者和住房政策研究專家,,我對(duì)自己的錯(cuò)誤言論深感羞愧。
葉檀:新國(guó)五條出臺(tái)之后有些政策沒(méi)有落到實(shí)處,,比如�,?诰筒粓�(zhí)行20%的個(gè)稅。明年不動(dòng)產(chǎn)要統(tǒng)一登記了,,再過(guò)幾年房產(chǎn)稅就要統(tǒng)一推出了,,會(huì)有這樣的日子嗎?
喬廷夫:明年6月30號(hào)之后,,所有的房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng),,應(yīng)該說(shuō)影響會(huì)非常非常大。我了解的一些身邊的財(cái)富人士,,他們這段時(shí)間已將30%到40%的房產(chǎn)清掉了,。
王玨林:房產(chǎn)稅是市場(chǎng)管理的重要手段。大家都有意見(jiàn),,說(shuō)現(xiàn)在的市場(chǎng)都用行政管理,,應(yīng)當(dāng)按市場(chǎng)的規(guī)則去辦,所以肯定要走房產(chǎn)稅這條路,。
葉檀:5年之內(nèi)能出來(lái)嗎,?
王玨林:這個(gè)不要往時(shí)間上靠,,沒(méi)有任何意義,因?yàn)檫@個(gè)工作挺復(fù)雜的,。領(lǐng)導(dǎo)層的認(rèn)知也很重要,。即便推出也不能一刀切,否則中小城市就沒(méi)法發(fā)展了,。
哪里買房安全,?
金融大鱷喬治·索羅斯早在2005年就曾預(yù)言,美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫一兩年內(nèi)會(huì)破裂,,中國(guó)也挺不過(guò)三年,。他猜對(duì)了美國(guó),卻猜錯(cuò)了中國(guó),。雖然中國(guó)100多個(gè)城市的房?jī)r(jià)連續(xù)上漲,,但是部分城市的空置率之高是不爭(zhēng)事實(shí)。美國(guó)一家名為“商業(yè)內(nèi)幕”的網(wǎng)站公布了若干幅鄭州市鄭東新區(qū)的衛(wèi)星圖片,,稱這只是“一片空屋的堆積”,,可能是中國(guó)最大的“鬼城”。作為房地產(chǎn)泡沫的“終極產(chǎn)物”,,“鬼城”危機(jī)正在三四線城市蔓延,,內(nèi)蒙古鄂爾多斯及二連浩特、江蘇常州,、湖北十堰等均在名單之列,。
葉檀:鄂爾多斯、溫州這樣的地方已經(jīng)崩盤了,,類似于鄭東新區(qū)這樣的地方會(huì)崩盤嗎,?
杜猛:上市的房地產(chǎn)公司有152個(gè),他們財(cái)務(wù)報(bào)表上的毛利在15%到20%,;非上市公司在20%到30%,。如果房?jī)r(jià)下降超過(guò)30%就意味著開(kāi)發(fā)商血本無(wú)歸。鄂爾多斯是崩盤的,,因?yàn)樗?0%的高檔樓盤價(jià)格都攔腰截?cái)�,。三亞接近崩盤,它降幅超過(guò)了20%,。
葉檀:有沒(méi)有安全系數(shù)比較高的城市,?
杜猛:我認(rèn)為北京、上海最安全,,一線城市最安全,。
喬廷夫:可以考慮一個(gè)方法,就是看春運(yùn),。如果說(shuō)這個(gè)城市一過(guò)了春運(yùn)就空空蕩蕩的,,那這個(gè)城市可能是危險(xiǎn)的,。
葉檀:我們討論了政府的調(diào)控能力的問(wèn)題,其實(shí)有時(shí)候政府是有意地模糊,,這樣才能從中取勢(shì),,看看到底是讓它發(fā)展一下還是打壓一下。我們從來(lái)沒(méi)有出臺(tái)一個(gè)非常明確的措施要把房地產(chǎn)打壓下去,,如果有的話,,我估計(jì)十個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也撐不住了。我們房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)很大,,我比較認(rèn)同,,但是它的邊界在什么地方?是5年之后還是10年之后,,現(xiàn)在確實(shí)非常難說(shuō),。有一點(diǎn)是可以肯定的,最敏感的資金已經(jīng)開(kāi)始逐漸撤離的時(shí)候,,大家一定要小心了,。