清明節(jié)前多地“國五條”調(diào)控細(xì)則陸續(xù)落地，令節(jié)日期間的一線城市樓市新房和二手房市場走出了別樣行情,。中國證券報記者在京滬廣深一線城市調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，北京,、深圳,、上海、廣州的二手房交易均出現(xiàn)下滑,，北京更是呈現(xiàn)“斷崖式”下跌,。新房市場則保持著節(jié)前火爆的成交氛圍,。
業(yè)內(nèi)人士指出，地方調(diào)控細(xì)則出臺后,，部分二手房市場需求向新房市場轉(zhuǎn)移,，加上此前的集中過戶已經(jīng)透支了未來一段時期的需求，直接導(dǎo)致二手房交易量大幅萎縮,，市場調(diào)整在所難免,。但北京等地新房市場需求依舊堅挺，部分開發(fā)商并不擔(dān)心樓盤的銷售情況,，甚至有意推遲樓盤入市,，預(yù)計未來新房價格仍會保持穩(wěn)定。
北京 業(yè)主加價售房 買家猶豫觀望
北京清明節(jié)期間二手房成交遭遇“高臺跳水”,，成交量出現(xiàn)明顯下滑,。
根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)，3月31日至4月5日,，由于供求萎縮以及更多購房者陷入觀望,，使得這一期間的二手房成交量環(huán)比前一周大幅下跌68%。與3月前三周的火爆行情相比,，二手房在月底的突然降溫與北京調(diào)控細(xì)則的出臺直接相關(guān),。
“假期里我每天至少要打幾十個電話，全是給之前登記要買房或賣房的客戶,，不過買主非常少,。”位于北京北三環(huán)的一家房產(chǎn)中介門店的經(jīng)理表示,，清明假期他和同事們都沒有休息,，除了留守的人外，店里大部分人手都派去外出“宣傳”,�,！拔覀冊诒容^繁華的街邊、購物中心,、小區(qū)附近都設(shè)了展板推介產(chǎn)品,，可是真正來咨詢的人并不多。這個月的業(yè)務(wù)會很難做,�,！�
“因為涉及到個稅的問題，降價出售的幾乎沒有,。很多賣主都加價了,，還有一些本身不涉及繳納20%個稅的房源賣主也趁機(jī)加了價。所以不少買家有點猶豫,�,！痹撝薪榻�(jīng)理坦言,，他現(xiàn)在最主要的任務(wù)就是找到更多買主去看房。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,，北京細(xì)則出臺后,，買賣雙方的心態(tài)已由之前的爭取快速成交，變成觀望等待,，因此造成了成交量的大幅下滑,。“細(xì)則落地前,，購房需求集中釋放,，已經(jīng)基本透支了未來半年左右的需求�,！焙皶燁A(yù)計,，未來半年內(nèi)，北京二手房交易量或保持低位,，個別區(qū)域的房價有望小幅松動,。
與二手房相比，樓市細(xì)則的落地對新房市場的影響顯然更小,。一些原本計劃購買二手房的購房者將選擇的目光投向了新房市場。從清明假期的推盤來看,，不少新房項目并沒有趕在假期時間推盤,，一些已經(jīng)拿到預(yù)售證的項目也選擇了節(jié)后開盤。
由于北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)進(jìn)行升級調(diào)整的原因,，3月31日至4月7日期間北京暫停了購房資格申請,、審核及網(wǎng)上簽約，因此無法從數(shù)據(jù)上直觀體現(xiàn)假期的銷售情況,。不過,，中國證券報記者在實際走訪中發(fā)現(xiàn)，由于前期蓄客充足,，部分假期開盤的項目銷售依舊火爆,。
清明假期，位于望京區(qū)域的金茂府(樓盤資料
業(yè)主論壇)項目開盤,，推出的兩棟樓在開盤不久后便售罄,。“我們這次推出的戶型面積都在200平方米以上,，均價差不多是每平方米49000元,，高層的在52000元，稍微差一點的大概在47000元,�,！笔蹣翘庝N售人員對記者表示,，項目在開盤前已經(jīng)排號，積累了足夠的客戶,。
清明假期前,，北京市有多個樓盤推盤，成交活躍,。但假期各個項目明顯放緩了推盤速度,，部分已經(jīng)拿到預(yù)售證的新盤則選擇了節(jié)后推盤。根據(jù)北京市住建委的信息,，清明假期僅有金茂府一宗項目拿到預(yù)售證,。而在節(jié)前，觀音寺北里,、華貿(mào)奧苑等多個項目拿到了預(yù)售證,。其中，華貿(mào)奧苑選擇在4月15日開盤,。
“北京細(xì)則要求新建商品住房價格和去年保持穩(wěn)定,，但一般項目的開盤價會越來越高，所以對我們來說,，現(xiàn)在的定價比較敏感,。”一位正在南城推廣項目的開發(fā)商表示,，雖然新房銷售并沒有受到明顯影響,，但是地方政府對漲價項目很關(guān)注，在審批上也更加嚴(yán)格,。公司目前對推盤節(jié)奏控制得更加謹(jǐn)慎,。
人氣樓盤大念“拖”字訣
“細(xì)則落地后，有些人盼著市場能有所降溫,，開發(fā)商也不著急開盤,，等著購房者覺得房價繼續(xù)漲的時候再開。所以,，你看周邊幾個樓盤都沒拿預(yù)售證,。”位于北京大興區(qū)南六環(huán)外天宮院地鐵附近的保利首開熙悅春天(樓盤資料)的銷售經(jīng)理王鑫對中國證券報記者說,。
北京調(diào)控細(xì)則出臺后,，商品房預(yù)售審批或較以往更為嚴(yán)格，報價過高的樓盤可能面臨政府部門“價格指導(dǎo)”,。加之二手房市場因20%個稅政策而急劇萎縮,，新房市場變得更為復(fù)雜。
清明節(jié)期間,，中國證券報記者實地探訪了北京大興,、房山等郊區(qū)新盤的銷售情況,。王鑫介紹，現(xiàn)在和政策出臺前,，來看房的人數(shù)沒有太大變化,。“我們40個置業(yè)顧問,，這幾天每個人每天接待超過20個購房者,，政策對剛需人群影響不大�,！�
一街之隔的金融街融匯,，預(yù)計4月底開盤的兩棟樓，房源有600多套,，但目前辦卡排號的人數(shù)已達(dá)到3000多人,。“現(xiàn)在我們已經(jīng)停止辦卡排號了,，來看房的人想買也買不了,。”售樓員說,。一位看完了樣板間的苗女士感慨：“平均5個人搶一套房,。”目前該盤的均價是18000元/平方米,，但開盤價要到4月下旬才知道,。
附近的中國水電云立方(樓盤資料)三期有4棟樓，共390多套房源,，清明節(jié)3天每天售樓處接待的看房者都超過100人。置業(yè)顧問李曉靜表示,，目前其均價為17500元/平方米,。但能買到房的幾率相比金融街融匯更低�,！皬�1月至今,，來登記的人數(shù)超過1萬人。但要辦卡排號的話,，4月中下旬才可以,。”李曉靜表示,。
更有甚者,，為了限制意向購房者人數(shù)，開發(fā)商自行提高購房門檻,。在房山區(qū)良鄉(xiāng)附近的長陽半島紫云庭,，預(yù)計4月上旬開盤,，房源只有100多套，目前均價在22000元/平方米,。但開發(fā)商要求存款達(dá)50萬元以上的人才有資格搖號選房,。
事實上，今年以來,，由于項目供應(yīng)量偏少,，供需矛盾一直沒有得到有效緩解，北京新房市場持續(xù)火爆,。據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，今年一季度北京入市的新盤為28個，環(huán)比去年四季度的67個,，大幅下降58.2%,。
在走訪過程中中國證券報記者還發(fā)現(xiàn)，很多人氣火爆的樓盤基本上都沒有取得預(yù)售證,，而且開盤時間一拖再拖,。“現(xiàn)在政策剛出來,，開發(fā)商得看看市場反應(yīng),，再據(jù)此調(diào)整項目銷售計劃也是正常的�,！蓖貊畏治�,，“現(xiàn)在房子不愁賣，每個新盤只要開盤基本都會‘日光’,。開發(fā)商不著急拿預(yù)售證,，說白了就是等著漲價�,！�
二手房市場因征收20%個稅而急劇萎縮和供需矛盾仍然較大的情況下,，新房價格上漲不可避免�,！凹偃缥椰F(xiàn)在去拿預(yù)售證,，報給建委的價可能不超過19000元，但推遲到5月甚至6月,，報價漲到20000元以上獲批的可能性也很大,。因為建委控制的價格是不能明顯高于同區(qū)域的樓盤成交均價�,！碧m德咨詢總裁宋延慶表示,。
王鑫透露，金融街融匯原本打算3月份開盤，后來看到辦卡排號的人數(shù)超過預(yù)期,，又延后至4月底,，但目前預(yù)售證還沒有拿到�,！肮烙嬙碌滓矇騿�,，有可能拖到5月。因為周邊幾個樓盤也都沒拿預(yù)售證,，沒打算盡早開盤,。”
上海 新房市場火爆 開發(fā)商悄然提價
上�,！皣鍡l”細(xì)則落地沒讓二手房市場明顯降溫,，卻助推了新房市場的漲價勢頭。
清明假期,，上海各個在售新盤都相當(dāng)熱鬧,，著急購房的剛需脫離二手房市場，立刻轉(zhuǎn)投新房市場,�,！拔揖酮q豫那么兩分鐘，理想的房子就被別人選走了,�,！痹诩味▍^(qū)一處正在銷售的新盤現(xiàn)場，李小姐向中國證券報記者抱怨,。嘉定區(qū)是上海新房供應(yīng)量最大的區(qū)域,，近期也出現(xiàn)了難得的熱銷場面。
新房的旺銷使得開發(fā)商躍躍欲試進(jìn)行提價,，清明前開盤的小上海新城與農(nóng)房西郊半島開盤均價上漲5%,，兩天去化率依然超過八成。預(yù)計將在4月加推的前灘合生一號定價在4萬元/平方米左右,，而去年底該項目定價還只是3.3萬元/平方米,。虹口區(qū)內(nèi)環(huán)大盤瑞虹新城價格從去年開盤時的4萬元/平方米漲至如今的5萬元/平方米。
即便是浦東一處銷售平平的高端樓盤,，售樓員仍然表示，上海細(xì)則的發(fā)布,，會讓新房項目漲價預(yù)期增強(qiáng),。數(shù)據(jù)顯示，4月預(yù)計開盤的48個項目中,，僅有3個項目明確有優(yōu)惠,，華潤佘山九里、日月光伯爵天地和錦繡逸庭。
隨著上海細(xì)則公布,，改善型買家入市步伐明顯加速,，上海中高價位房源入市的步伐也在加快。其中,，中海地產(chǎn)(中海九號公館
中海尚湖世家)2009年拿下的長風(fēng)地王項目——中海紫御世家,，是中海紫御豪庭的別墅項目，4月份將首次開盤推出29席房源,，面積360-688平方米,，均價預(yù)計10萬元/平方米，總價在3600-6880萬元/套之間,。
同時,，二手房市場悄然發(fā)生變化，“滿五唯一”的房源變得十分緊俏,，價格有所上漲,，其他房源“轉(zhuǎn)售為租”的則明顯增多�,！耙驗槲业姆孔邮恰疂M五唯一’,，天天接到中介電話，問我的房子多少錢才肯賣,，有買家等著要買,。我想等等再看，暫時不賣,，中介就守在我家門口,，恨不得‘切腹自殺’�,！睖�(zhǔn)備以小換大的業(yè)主殷先生告訴中國證券報記者,，現(xiàn)在成熟小區(qū)二手房房源緊缺，“滿五唯一”的房子真是一房難求,。
中原地產(chǎn)浦東一家分店經(jīng)理表示,，自3月下旬起，每天出租房源掛牌量都在上升,，租賃量隨之上升,，特別是上海細(xì)則出臺后，日均租賃量相比前期上漲30%左右,。不少眼見新政降臨追趕“末班車”無望的二手房業(yè)主,，轉(zhuǎn)而投入租賃市場。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示,，二手房市場面臨個稅調(diào)整之后,，會影響到市場的成交量，供應(yīng)需求情況會和政策出臺之前有很多變化。原本希望通過二手房來解決自身住房問題的一些人群,，會部分轉(zhuǎn)移到新房市場,。
廣州 擔(dān)憂政策后手 觀望情緒濃厚
清明小長假第一天，廣州國土房管局公布了3月份的樓市數(shù)據(jù),。3月廣州10區(qū)新房成交呈量價齊升,。其中，網(wǎng)簽均價16817元/平方米,，同比上升34.9%,，環(huán)比上升3.2%；網(wǎng)上簽約7131宗,，同比增加50.7%,，環(huán)比增加60.3%。至此,，廣州新房價格已連續(xù)5個月同比漲幅超10%,。在這5個月中，廣州房價從1.3萬元/平方米漲到1.68萬元/平方米,。廣州市房管局稱,，價格抬升為中心城區(qū)高價盤成交大幅上漲所致。去年下半年以來,，廣州商品住宅量價齊升,，調(diào)控形勢嚴(yán)峻，但仍有決心有信心完成今年房價控制目標(biāo),。
然而清明期間市場的反應(yīng)卻冷熱不均,，從廣州開發(fā)商推新盤力度到市場交投活躍程度，均表現(xiàn)出濃厚的觀望情緒,。
新房市場并未有專門針對清明期間的打折或優(yōu)惠出現(xiàn),，4月推出折扣樓盤的數(shù)量和優(yōu)惠的力度基本與3月保持一致。數(shù)據(jù)顯示,，4月廣州在售住宅項目（包括洋房和別墅）一共有327個,，推出優(yōu)惠的項目有163個，占比為49.84%,，優(yōu)惠樓盤個數(shù)與3月份持平,。
有部分開發(fā)商擔(dān)心，前三個月廣州新房價格不斷創(chuàng)新高,，政府要完成今年的房價控制目標(biāo),，壓力不小。如果未來房價繼續(xù)上漲,，政府很可能會推出更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策,。
二手房的成交熱度在清明期間也有所降溫。在20%個稅政策的威懾下,，廣州3月的二手房網(wǎng)簽量超過7600套,，同比暴增3倍多，環(huán)比暴增4倍多,。僅3月31日當(dāng)日廣州二手房網(wǎng)簽量即超過300套,。整體市場供需兩旺促使3月二手房價格出現(xiàn)一定幅度的上升。合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)顯示,，3月二手住宅成交均價為18080元/平方米,，環(huán)比2月出現(xiàn)2.9%的升幅。不過,，隨著廣州細(xì)則的落地,，二手房交易量開始暴跌。據(jù)陽光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，4月1-2日廣州二手房日均網(wǎng)簽量回落到100套甚至更低的水平,，遠(yuǎn)少于3月任何一個工作日的網(wǎng)簽量。
中國證券報記者走訪房屋中介了解到,，在4月剛剛過去的幾天里,，交易量下滑七成多，一些中介下滑甚至接近九成,。
中原地產(chǎn)市場部某資深研究員分析稱,，二手房的成交量已在3月份提前透支，接下來成交量肯定會暴跌,，不過,，在更嚴(yán)厲的“靴子”落地之前，房價走勢會較為平穩(wěn),，甚至小幅上漲,。而一旦“靴子”落地，房價可能會有下跌,，但是加上轉(zhuǎn)讓稅,，最終購房者承擔(dān)的房價還是上漲的。而對于一手房價未來的走勢,，該研究員稱,，未來為控制房價過快上漲，政府很可能延遲發(fā)放高端樓盤的預(yù)售證,、增加郊區(qū)低價盤的供應(yīng),，通過一減一增來將價格調(diào)下去。
深圳 推盤潮延續(xù) 房價或難上漲
嚴(yán)厲程度低于預(yù)期的深圳“國五條”細(xì)則公布后,，幾近瘋狂的深圳二手房市場驟然降溫,，而本就平穩(wěn)的新房市場依然不溫不火,。但是，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)對深圳樓市買賣雙方的交易心理產(chǎn)生影響,，隨著未來深圳二手房市場的進(jìn)一步降溫以及大量新盤的入市,，深圳房價今年的走勢或已定調(diào)。
4月7日,，深圳房地產(chǎn)權(quán)交易中心清明節(jié)假期后的第一個工作日,，再也看不見節(jié)前人聲鼎沸的喧鬧場面。深圳規(guī)劃國土委的數(shù)據(jù)顯示,，4月1日至4月3日間,，深圳二手房的成交數(shù)量分別為146套、209套,、245套,。而在三月的最后一周，二手房的日成交量幾乎每日都保持在1000套以上,。由于深圳房地產(chǎn)權(quán)交易中心的極限日受理量為900套,，每日超過1000套的二手房成交使得交易中心忙碌異常。而細(xì)則出臺之后每日200套左右的二手房成交意味著深圳房地產(chǎn)權(quán)交易中心的工作負(fù)荷大大減輕,。
“3月的二手房成交已經(jīng)將未來幾個月的二手房需求透支,，我們預(yù)計近期深圳二手房成交將大幅減少�,！鄙钲谥性≌繄�(zhí)行董事劉錦萍對中國證券報記者表示,。不過劉錦萍還表示，深圳的“國五條”細(xì)則為未來調(diào)控政策加碼預(yù)留了空間,，不排除如果房價大漲深圳隨時出臺更嚴(yán)厲調(diào)控政策的可能,。
與二手房市場的驟冷驟熱不同，深圳的新房市場始終保持著平穩(wěn),。就在二手房過戶幾近瘋狂的時候,，深圳的新房市場卻始終不溫不火。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，2013年3月,，深圳新房成交面積35.59萬平方米，同比上漲18.6%,，成交均價為19645元/平方米,，環(huán)比下跌4.8%。而3月深圳新增的新房供應(yīng)為44.29萬平方米,，超過了當(dāng)月成交,。事實上，早在去年下半年,，深圳新房市場就掀起一波推盤潮,。當(dāng)時多位深圳地產(chǎn)人士就表示,，預(yù)計政府有可能在2013年兩會之后推出新的調(diào)控政策，“搶跑”成為當(dāng)時深圳樓市主題之一,。開發(fā)商這一心理也導(dǎo)致深圳的房價一直保持平穩(wěn),。
事實上，深圳新房新房市場的推盤潮還在持續(xù),。深圳本地媒體用“全線出擊”來形容4月深圳的新盤市場。4月深圳開盤或加推的樓盤超過40個,，巨大的供應(yīng)以及深圳通過“窗口指導(dǎo)”方式實施的“限價令”,，使得深圳今年房價不再具有大幅上漲的預(yù)期。
重慶 新房銷售平穩(wěn)
重慶市3月30日出臺了“國五條”調(diào)控細(xì)則,，要求主城區(qū)新建商品住房價格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅,，并明確了對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收個人所得稅的政策。自3月31日至4月6日的一星期內(nèi),，重慶二手房交易量大幅下降,，新房交易量和價格則基本保持平穩(wěn)。
部分中介門店零成交
4月6日至7日,，中國證券報記者走訪了位于重慶主城區(qū)的江北區(qū)和南岸區(qū)的部分房產(chǎn)中介,，看到門店里非常冷清，很少見到看房者,。中介表示,，細(xì)則出臺后的一個星期內(nèi)，二手房交易量降低幅度普遍至少在50%以上,，一些門店甚至零成交,。
江北區(qū)鋼運(yùn)房產(chǎn)某門店銷售人員介紹，3月30日后看房的人與之前相比減少很多,，4月以來還沒有下單的,，至今成交為零，來咨詢的客戶都很少,。在戶型上,，看房者了解小戶型的居多。而3月平均每天有2至3人下單,，最火是3月5日至20日,，成交量環(huán)比增幅接近50%。
江北區(qū)中先地產(chǎn)某門店銷售人員介紹,，自3月下旬開始購房者下單就減少了,，3月30號后看房的人比之前減少了三分之二左右，到目前還沒有下單的,，看房者更傾向于小戶型,。非免稅房的價格基本平穩(wěn),，但免稅房的價格有上漲。
在南岸區(qū),，部分中介向中國證券報記者表示,，細(xì)則出臺后看房人數(shù)大幅下降，有的門店下降幅度達(dá)90%,，不少門店從3月31號至今都沒有下單的,，看房的人中關(guān)心小戶型的人較多，但房源卻是大戶型的較多,。
這些房屋中介透露,，目前買方和賣方對價格的分歧明顯增大，3月時討價還價的情況不是很多,，但新政細(xì)則出臺后雙方都比較堅持自己的報價,，經(jīng)常發(fā)生雙方為價格爭執(zhí)很久的情況，導(dǎo)致成交難度加大,。
在一家中介門店,，一位看房者表示，自己主要看的是能免除征收20%個稅的房源,。至于稅費(fèi)由誰承擔(dān),，看房者表示，最終由自己承擔(dān)的可能性大,。
根據(jù)房屋中介銷售人員透露,，20%的稅收由誰承擔(dān)主要是買方與賣方私下商量，但從實際情況看,，基本上都是轉(zhuǎn)嫁到買房者上,，還有部分賣方就直接把稅收部分加進(jìn)了房價里。
個稅計征標(biāo)準(zhǔn)仍待細(xì)化
中國證券報記者從重慶江北區(qū)土地房屋權(quán)屬登記中心了解到,，新政后一周來辦理過戶的人數(shù)相對3月份少了一半以上,。南岸區(qū)土地房屋權(quán)屬登記中心相關(guān)工作人員表示，3月每天放號達(dá)100多個,，大廳是人山人海的,，但這一周過戶的數(shù)量寥寥無幾。
江北區(qū)土地房屋權(quán)屬登記中心負(fù)責(zé)稅收的工作人員向中國證券報記者表示,，將嚴(yán)格按照20%的征收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,，如果房屋原值和裝修發(fā)票等金額無法確定的，將依照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估計算,。
不過根據(jù)部分房屋中介人員透露,，目前稅務(wù)上關(guān)于如何征收20%的操作細(xì)則還很不明確，買賣雙方只是把相關(guān)材料提交上去,，但具體該怎么征收,，征收多少,，他們和交易方都不清楚。
中國證券報記者采訪了重慶部分主流的開發(fā)商,，細(xì)則出臺后新房銷售價格和成交量與之前變化不大,，目前開發(fā)商尚無調(diào)整銷售價格和折扣等政策的計劃。
某房產(chǎn)開發(fā)公司人士表示,，從重慶近兩年的購房人群分析,，絕大多數(shù)屬于剛需，投資型和投機(jī)型的購房者已經(jīng)非常少,。此次政策打壓了二手房市場,，對新房市場而言，將原來計劃購買二手房的人群驅(qū)進(jìn)新房市場的比例將大于因轉(zhuǎn)讓成本增加而放棄購買新房的比例,，因此政策對新房市場影響很小。