“滿(mǎn)5年”,、“唯一住房”,、“免稅房”……在北京“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后,，房產(chǎn)中介云集的崇文門(mén)西花市大街上,，我愛(ài)我家,、鏈家地產(chǎn),、麥田房產(chǎn)等多家中介公司門(mén)店已經(jīng)清空了櫥窗里一直掛著的低價(jià)房源,，取而代之的則是一塊塊臨時(shí)展板,，展示著店里為數(shù)不多的免個(gè)稅房源,。記者昨日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管本周二手房交易急速降溫,，但仍不乏有中介逆市開(kāi)新店,，以圖在免稅房源相對(duì)集中的“免稅區(qū)”爭(zhēng)奪相對(duì)稀缺的免稅房源。
“免稅房”廣告信息被置頂
“哥,，您想看什么樣的房子,？”昨日中午,，記者以購(gòu)房人身份邁進(jìn)麥田房產(chǎn)西花市店的大門(mén)，經(jīng)紀(jì)人李先生先是一愣,，馬上迎了過(guò)來(lái),。和記者之前看過(guò)的多家中介門(mén)店如出一轍，這里也是門(mén)可羅雀,，以至于門(mén)店一進(jìn)門(mén)的前臺(tái)處,，只留下李先生一人“值班”。
當(dāng)?shù)弥浾呔邆滟?gòu)房資格后,，李先生突然來(lái)了精神,。“我們店里正好有幾套‘滿(mǎn)五年唯一’房,，您要想看房,，咱馬上就能看�,！彼f(shuō),，由于北京“國(guó)五條”細(xì)則中明確提及交易已滿(mǎn)五年且是家庭唯一住房的房屋再上市時(shí)，可免征占到房屋升值額20%的個(gè)人所得稅,，3月份就已開(kāi)始走俏的“免稅房”，儼然成了各家中介的“心頭肉”,。
這家門(mén)店展示的二手房房源廣告,，均是用黑色墨水打印的A4紙�,！霸瓉�(lái)的低價(jià)老房源很多都需要繳納個(gè)稅,，店里現(xiàn)在主推‘免稅房’�,！崩钕壬忉屨f(shuō),，為了讓購(gòu)房人更加了解形勢(shì)，店里還專(zhuān)門(mén)把每套房源受新政影響的級(jí)別標(biāo)注在廣告里,。具體來(lái)說(shuō),，主要分為三類(lèi)，一類(lèi)是嚴(yán)重受到新政影響,，需要繳納20%個(gè)稅的房源,，其櫥窗廣告位已經(jīng)被經(jīng)紀(jì)人“置底”；第二類(lèi)是完全不受新政影響的“免稅房”,，即“滿(mǎn)五年唯一”房,，其廣告位已經(jīng)被“置頂”；還有一類(lèi)屬于被評(píng)估為“受影響不大”的房源,，此類(lèi)房源交易時(shí)需要繳納個(gè)稅,，但由于其房屋增值額較少,，所需繳納的個(gè)稅數(shù)額并不高，所以此類(lèi)房源在展板上的廣告位緊隨“免稅房”,。
中介開(kāi)新店搶免稅房源
“北京的‘國(guó)五條’才執(zhí)行三天,，就有中介關(guān)門(mén)了？”在西花市大街西頭,，一家品牌中介門(mén)店已是人去屋空,，孤零零地留下一個(gè)淺色LOGO，引得路人頻頻側(cè)目,。昨日下午,，記者看到店里不時(shí)有裝修工人進(jìn)出，仔細(xì)一打聽(tīng),，才知道這里其實(shí)是一家中介公司即將開(kāi)業(yè)的新門(mén)店——不足百米的馬路兩側(cè),，三家底商都掛著同樣的LOGO。
“國(guó)五條”剛剛在京落地,，二手房市場(chǎng)重回觀(guān)望期在所難免,，為何仍有中介公司逆市開(kāi)新店？一家中介公司內(nèi)部人士表示,，一些中介公司已在年初確定今年擴(kuò)張開(kāi)店的計(jì)劃,，加之樓市新政執(zhí)行后，“免稅房”房源更加稀缺,，促使其加快了搶占市場(chǎng)份額的腳步,。同時(shí)，為了刺激交易業(yè)績(jī),，一些經(jīng)紀(jì)人早已想好了應(yīng)對(duì)之策,。
昨日記者調(diào)查中，就有多位經(jīng)紀(jì)人暗示：可以利用“做低”成交價(jià)格,，即采用“陰陽(yáng)合同”的方式,，人為減少房屋增值額，從而削弱“20%個(gè)稅”政策的效力,。
經(jīng)紀(jì)人李先生介紹,，崇文門(mén)地區(qū)新景家園、本家潤(rùn)園等周邊樓盤(pán)二手房的均價(jià),，已經(jīng)達(dá)到每平方米5萬(wàn)元至5.5萬(wàn)元,。可目前該區(qū)域的二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格約為每平方米2.75萬(wàn)元,，“您算算,，如果不考慮貸款申請(qǐng)問(wèn)題，即便您買(mǎi)的不是‘免稅房’,，多數(shù)房源的增值額可以被‘做低’一半多,，相當(dāng)于可以少繳一半多的個(gè)稅,。”
不過(guò),，這些經(jīng)紀(jì)人也坦承,，新政執(zhí)行這幾天，連“免稅房”都很難拉到看房人,，加之大量購(gòu)房需求已在新政執(zhí)行前集中釋放,，“陰陽(yáng)合同”這歪招估計(jì)暫時(shí)派不上用場(chǎng)。
“二手房交易各方簽訂所謂的‘陰陽(yáng)合同’,，實(shí)際要冒相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn),。”北京房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志提醒,，一方面,，一旦買(mǎi)方以簽訂的虛假合同金額支付房屋價(jià)款，容易引起雙方糾紛,；另一方面,，賣(mài)方可以所簽“陰陽(yáng)合同”無(wú)效為由，在交易過(guò)程中單方面解除合同,，買(mǎi)方無(wú)法得到相應(yīng)補(bǔ)償,。
記者手記
活沒(méi)干費(fèi)先收 中介底氣何在
記者采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，麥田房產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)給出的中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)仍是一口價(jià)——按房款成交總額的2.7%收取,，即規(guī)定的2.2%中介費(fèi)和各家中介私設(shè)的0.5%服務(wù)保障費(fèi)（亦作“擔(dān)保服務(wù)費(fèi)”）,，且需由購(gòu)房人在房屋網(wǎng)簽之前一次性交齊。
2009年以來(lái),，二手房市場(chǎng)恢復(fù)紅火，各家房屋中介眼看行市見(jiàn)漲,，一些中介公司和經(jīng)紀(jì)人的違規(guī)操作便多了起來(lái),。這一情形引得消費(fèi)者吐槽不斷，這些中介公司和經(jīng)紀(jì)人有的吃了官司,，甚至被監(jiān)管部門(mén)摘了牌子,。究其原因，很多客戶(hù)把矛頭指向了中介公司提前,、一次性收取的高額中介費(fèi),。
“縱觀(guān)國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)行業(yè)，大多都是由消費(fèi)者依據(jù)享受到的服務(wù)質(zhì)量付費(fèi),。而房地產(chǎn)中介公司卻是個(gè)例外,，先收錢(qián)，后干活,，在幾乎不用考慮回頭客的情況下,，經(jīng)紀(jì)人有多大動(dòng)力愿意把活干好,？”正如一位業(yè)內(nèi)人士所說(shuō)，中介行業(yè)確實(shí)沾了近年來(lái)二手房交易紅火的光,。一言以蔽之,，中介公司其實(shí)是占了房地產(chǎn)賣(mài)方市場(chǎng)的好處。
在2009年以前,，買(mǎi)賣(mài)雙方仍可以保持博弈的時(shí)期,，中介費(fèi)仍沿用著“分期付款”的慣例：購(gòu)房人在簽合同前首付30%左右，尾款通常在房屋順利過(guò)戶(hù)后補(bǔ)齊,。那時(shí),，從中介來(lái)電約看房，經(jīng)過(guò)貸款,、過(guò)戶(hù)等關(guān)鍵環(huán)節(jié),，直至最終收房完成物業(yè)交割，在整個(gè)中介服務(wù)過(guò)程中,，買(mǎi)方往往占據(jù)主動(dòng),，因?yàn)檎即箢^的中介費(fèi)尾款還攥在自己手里，并不太擔(dān)心提供居間服務(wù)的中介會(huì)偏向賣(mài)方,，從中作梗,。
如今，“國(guó)五條”在北京落地后,，購(gòu)房人都盼著可以重新恢復(fù)與賣(mài)方博弈的能力,，讓房?jī)r(jià)回調(diào)到合理水平。對(duì)于已經(jīng)收了“擔(dān)保費(fèi)”卻并不提供對(duì)應(yīng)服務(wù)的中介公司,，購(gòu)房人完全可以分期支付中介費(fèi),，好讓中介公司重拾服務(wù)行業(yè)的本分——中介費(fèi)高低，全靠服務(wù)質(zhì)量說(shuō)話(huà),，而不是像現(xiàn)在這樣,，中介費(fèi)變成了壟斷房源的信息費(fèi)。