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■根據(jù)目前的政策,，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅,。專家建議,，應(yīng)盡早明晰20%個稅政策的實施細則，繼續(xù)執(zhí)行乃至細化這一個稅優(yōu)惠政策,，以體現(xiàn)對改善型需求的支持甚至鼓勵
陷入尷尬
近六成網(wǎng)友表示自己屬于改善型需求,，但因為稅費轉(zhuǎn)嫁將推遲購房計劃
這些天，一些想換房改善居住條件的人們陷入了尷尬,。
眼看著孩子再過個把月就要出生,，北京的崔先生急著把現(xiàn)在住的這套不到60平方米的一居室換成兩居，否則父母來照顧妻子和孩子都沒地方住,。2月下旬,，崔先生看好了一套二手房，正在討價還價期間,，3月初出臺的樓市調(diào)控新政,，要求二手房交易嚴格按差額的20%計征個人所得稅。而北京這樣的熱點城市,，甚至有可能進一步提高二套房貸的首付比例和貸款利率,。崔先生算了一下,，僅按新政繳個稅這一項，不到200萬元的這套房子,，將比原來按1%征稅多繳大約26萬元,。
盡管個人所得稅應(yīng)該對賣房人征收，但在北京這樣的賣方市場上,，房主一般都不承擔(dān)任何稅費,，所以如果執(zhí)行新政，這多出來的26萬元稅都得崔先生負擔(dān),。趁著北京市相關(guān)執(zhí)行細則還沒出臺,，崔先生不再討價還價，趕緊簽了合同,。
辦完各種手續(xù),，來到房產(chǎn)過戶大廳，看到人山人海的火爆場面,，崔先生才知道最近有很多人和他一樣尷尬,。人們擔(dān)心新政執(zhí)行后會大幅增加購買二手房的稅費成本，所以都來搶搭過戶“末班車”,。
不僅在北京,，新政出臺后半個月內(nèi)，各地房產(chǎn)過戶中心都出現(xiàn)了人滿為患的過戶潮,。
某房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站調(diào)查顯示,，七成以上網(wǎng)友表示調(diào)控新政中關(guān)于“二手房過戶嚴格征收20%個稅”的政策對自己影響最大；超過八成的網(wǎng)友認為增加的個稅成本會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上,；更有近六成網(wǎng)友表示自己屬于賣舊買新的改善型需求,，但因為新政出臺將推遲購房計劃。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示,，新政會不會“誤傷”改善型需求,，主要取決于當(dāng)?shù)厥袌龅墓┣箨P(guān)系。當(dāng)供應(yīng)短缺時,，一般由賣方?jīng)Q定價格,，稅負較易轉(zhuǎn)嫁，相反則難以轉(zhuǎn)嫁,。目前,，我國絕大部分城市的房產(chǎn)交易仍以新房交易為主，且新房供應(yīng)量充足,，二手房市場規(guī)模較小,，轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險有限。但在一線城市,，二手房的規(guī)模與新房相當(dāng),，且由于城市規(guī)模大,，二手房所處的地段優(yōu)越，供給有剛性,，所以就相對容易轉(zhuǎn)嫁,。
“目前我國改善型需求量還很大，加稅的政策對這種需求一定會有影響,�,！鼻睾绫硎尽�
難以區(qū)分
在現(xiàn)實操作和相關(guān)政策中,，投資投機和改善型需求沒有得到明顯的差別對待
近年來,，“鼓勵剛性購房需求，抑制不合理住房需求”一直是樓市調(diào)控政策的主線,。隨著調(diào)控不斷從緊，投資投機型購房需求逐步得到有效遏制,，成效不斷顯現(xiàn),。但在這個過程中，一些改善型購房需求也不可避免地遭到了“誤傷”,。如營業(yè)稅,、限購、個人所得稅等政策,，有的政策讓想改善的人買不了房,，有的則由于稅費增加，讓想改善的家庭買不起房,。
“中央提出要讓人民擁有更舒適的住房,，住房條件不斷改善才能實現(xiàn)這一目標(biāo)�,！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示,，和首次購買住房一樣，賣舊買新,、賣小買大的改善型購房需求也屬于剛性需求,，應(yīng)該予以鼓勵和支持。改善型需求對房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,、進一步提升品質(zhì)也至關(guān)重要,。
在去年底舉行的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工作會議上，住建部部長姜偉新表示,，2013年將繼續(xù)堅決抑制投機,、投資型住房需求，支持合理自住和改善型需求,。但在現(xiàn)實操作和相關(guān)政策中,，投資投機和改善型需求卻沒有得到明顯的差別對待,。
“因為住房具有自住和投資的雙重屬性，所以很難有效區(qū)分改善型需求和投資型需求,。從這個意義上來說,，要達到抑制投資投機型需求的目的，出臺任何政策都很難做到十全十美,�,！鼻迦A大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉說，從目前的政策取向來說,，重點還是支持基本住房需求,、首次購房需求，這是“住有所居”目標(biāo)能否實現(xiàn)的關(guān)鍵,。
劉洪玉認為,，對于追求“居住條件更舒適”的改善型需求，當(dāng)前政策取向保持中性甚至短期內(nèi)不鼓勵,，這是從當(dāng)前住房市場供求現(xiàn)狀出發(fā)的,。在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的背景下，尤其在熱點城市,，住房供不應(yīng)求的局面還將持續(xù),，全面鼓勵改善型需求有可能加劇供求緊張。但從全面建成小康社會的中長期發(fā)展目標(biāo)要求來看,，將來肯定要對改善型需求采取支持性政策,。
“當(dāng)然，如果將投資型購房定義為購買住房后用于出租,，我覺得政策也應(yīng)該保持中性,，因為這種投資形成了租賃市場上的住房供給，有利于發(fā)展租賃市場,。住房市場上真正需要打擊和遏制的,，是投機型購房，即購房的目的既不是自住,、也不是出租,，而是長期閑置、等待升值后轉(zhuǎn)售牟利,。這種投機型購房既推高了房價,，又造成了寶貴住房資源的浪費，是應(yīng)該重點打擊的對象,�,！眲⒑橛裾f。
疏堵結(jié)合
專家認為，對首次購房者和改善型購房者應(yīng)該實行“定向?qū)捤伞?/STRONG>
針對調(diào)控新政可能誤傷改善型需求的情況,，財政部財科所所長賈康認為,，20%個稅政策的實施細則應(yīng)盡早清晰化。對首次購房者和改善型購房者應(yīng)該實行“定向?qū)捤伞�,，不同城市在具體實施時應(yīng)附加上不同政策,，避免在樓市調(diào)控中“誤傷”改善型需求。
實際上,，現(xiàn)行的個稅政策,，本身就有相關(guān)的優(yōu)惠。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究員張旭介紹,，根據(jù)目前的政策,，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得,，免征個人所得稅,。“一般來說,，出售5年以上的唯一住房,，應(yīng)該需要再買更好的房子，是比較典型的改善型需求,，政策是有優(yōu)惠的�,！�
秦虹認為,，這一政策應(yīng)該繼續(xù)堅持執(zhí)行，切實達到對投機性需求進行抑制,，對合理的住房需求給予支持的政策目的,。
業(yè)內(nèi)人士認為，現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策還有進一步細化的空間,。比如現(xiàn)在規(guī)定滿5年的唯一住房可以免征個稅,，相應(yīng)的，滿4年或3年的唯一住房,，可以考慮適當(dāng)降低稅率,，以體現(xiàn)對改善型需求的支持甚至鼓勵。
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘建議,，針對不同的需求,，調(diào)控政策還應(yīng)更加細化。比如對于首次購房和首次換房的自住需求要鼓勵,；對于投資購房用于出租的“他住需求”要允許,，不是抑制；對于純投機需求要堅決予以抑制。采取的調(diào)節(jié)手段應(yīng)以經(jīng)濟手段為主,，限購之類的行政手段為輔,。這樣，才能發(fā)現(xiàn)真實的需求,，也才能使供給有的放矢,，逐步實現(xiàn)供求的平衡。
按照這種思路,，區(qū)分合理改善與投資投機,，增加持有環(huán)節(jié)的稅收被認為是更有可能奏效的手段。朱中一表示,，對持有多套房且不對外出租的購房者征收持有稅,，將更加有效地抑制投資投機，而對始終只有一套房的改善型需求影響較小,。與此同時,，要考慮適度降低交易環(huán)節(jié)的稅費，促進多余的房源流入市場,，也能降低想改善居住條件的家庭的換房門檻,。
“總的來講，對改善型需求,，僅靠‘堵’不是長久辦法,，整體設(shè)計、系統(tǒng)改革,、‘疏’‘堵’結(jié)合才能解決涉及面廣,、復(fù)雜程度高的房地產(chǎn)市場問題�,！鼻睾绫硎�,。