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樓市調(diào)控新“國(guó)五條”出臺(tái)后,，部分城市二手房市場(chǎng)交易迅速升溫,。分析人士認(rèn)為,，未來(lái)各地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則在持續(xù)抑制投機(jī)的同時(shí)，也將在引導(dǎo)預(yù)期,、降低交易成本、擴(kuò)大住房保障范圍等方面注重對(duì)剛需的保護(hù),，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),。
信貸與稅收政策向來(lái)是樓市調(diào)控的“利器”，在抑制樓市“虛火”方面起到重要作用,。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展而言,，差別化的信貸和稅收政策無(wú)疑是抑制投機(jī)、保護(hù)剛需的必要手段,。但在一個(gè)供不應(yīng)求的市場(chǎng)中,，以增加交易成本的方式推出樓市調(diào)控手段，往往最終將成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上,。目前,，限購(gòu)措施已將大部分投機(jī)投資需求擠出，作為市場(chǎng)主力軍的剛需容易成為“受傷者”,。
但此次調(diào)控情況有所不同,，各地可能更加注重綜合運(yùn)用多種手段實(shí)現(xiàn)對(duì)剛需的保護(hù)和差別化對(duì)待,。地方政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，如果房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)剛需和投機(jī)“一刀切”,，那么市場(chǎng)在經(jīng)歷短期爆棚之后,，必然迎來(lái)交易冰點(diǎn)。這不僅會(huì)造成市場(chǎng)的大幅波動(dòng),，波及房地產(chǎn)及其上下游數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè),，也會(huì)影響經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)的穩(wěn)定，不利于城鎮(zhèn)化推進(jìn),。鑒于此,，各地在落實(shí)調(diào)控細(xì)則的過(guò)程中，將針對(duì)剛性需求的特征,，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)實(shí)際,，給予一定程度的保護(hù)。
第一,，對(duì)于二手房交易個(gè)人所得稅按差價(jià)的20%征收,，各地有望劃定免征門(mén)檻。不妨保留“居住滿(mǎn)5年且為唯一自住房產(chǎn)出售”的免征條件,，同時(shí)參照房屋的售價(jià),、面積、購(gòu)買(mǎi)年限等因素,，設(shè)定免征門(mén)檻,。
第二，在核算家庭購(gòu)房套數(shù)時(shí),，有望以“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為標(biāo)準(zhǔn),。當(dāng)前不少地方在界定二套房時(shí)，實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn),，只要此前有過(guò)購(gòu)房和貸款記錄,，再次購(gòu)房時(shí)便算做二套房。對(duì)于以舊換新,、以小換大的改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，將大大提高購(gòu)房成本。為保護(hù)上述購(gòu)房群體,，可將標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”,，即在購(gòu)買(mǎi)新房之前，只要將家庭名下的房產(chǎn)出售,，仍可享受首套房政策,。
第三，保障房的覆蓋范圍有望適當(dāng)擴(kuò)大,。目前僅有公租房一定程度上向外地戶(hù)籍者開(kāi)放,，其余的保障房品種仍將戶(hù)籍作為門(mén)檻,，這顯然不利于城市之間、城鄉(xiāng)之間的人口流動(dòng),，影響城鎮(zhèn)化推進(jìn),。可適當(dāng)突破戶(hù)籍門(mén)檻,，擴(kuò)大保障房的覆蓋范圍,，同時(shí)建立健全保障房的準(zhǔn)入和退出制度，將更多的低收入群體納入保障,。
最后,，完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，盡快聯(lián)網(wǎng)和投入使用,。個(gè)人住房信息系統(tǒng)可使個(gè)人房屋信息更加明晰,，有助于認(rèn)定購(gòu)房者資格，并對(duì)不同類(lèi)型的需求實(shí)施差別化管理,。
我國(guó)現(xiàn)階段雖然部分區(qū)域存在房屋消化的壓力,，但住房供需總體形勢(shì)仍相對(duì)緊張。在這個(gè)過(guò)程中,，合理引導(dǎo)剛需釋放無(wú)疑是避免市場(chǎng)大幅波動(dòng)的重要措施,。供應(yīng)端的強(qiáng)化同樣不能放松。諸多房地產(chǎn)調(diào)控手段的要義集中體現(xiàn)在增加供應(yīng)和抑制需求兩個(gè)方面,。與增加供應(yīng)相比，抑制需求起到的短期作用更明顯,，因此也更多被運(yùn)用,，但增加供應(yīng)才是根本之道。為此,，在土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā),、房屋銷(xiāo)售、存量房釋放等環(huán)節(jié)的相關(guān)政策要繼續(xù)強(qiáng)化執(zhí)行,。
從行業(yè)發(fā)展的角度而言,，要建立一個(gè)相對(duì)健康和完善的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，需實(shí)現(xiàn)以普通住房為主,、多個(gè)供應(yīng)層級(jí)并存,。對(duì)于剛需的支持將給許多中小開(kāi)發(fā)商帶來(lái)生存和發(fā)展空間，有助于遏制購(gòu)地,、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的投機(jī)傾向,，倒逼供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理化。
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