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樓市調(diào)控新“國五條”出臺后，部分城市二手房市場交易迅速升溫,。分析人士認(rèn)為,，未來各地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則在持續(xù)抑制投機的同時，也將在引導(dǎo)預(yù)期,、降低交易成本,、擴大住房保障范圍等方面注重對剛需的保護，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場走勢,。
信貸與稅收政策向來是樓市調(diào)控的“利器”,，在抑制樓市“虛火”方面起到重要作用。從房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)健康發(fā)展而言,，差別化的信貸和稅收政策無疑是抑制投機,、保護剛需的必要手段。但在一個供不應(yīng)求的市場中，以增加交易成本的方式推出樓市調(diào)控手段,，往往最終將成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上,。目前，限購措施已將大部分投機投資需求擠出,，作為市場主力軍的剛需容易成為“受傷者”,。
但此次調(diào)控情況有所不同，各地可能更加注重綜合運用多種手段實現(xiàn)對剛需的保護和差別化對待,。地方政府已經(jīng)認(rèn)識到,，如果房地產(chǎn)調(diào)控對剛需和投機“一刀切”，那么市場在經(jīng)歷短期爆棚之后,，必然迎來交易冰點,。這不僅會造成市場的大幅波動,，波及房地產(chǎn)及其上下游數(shù)十個產(chǎn)業(yè),，也會影響經(jīng)濟形勢和資本市場的穩(wěn)定，不利于城鎮(zhèn)化推進,。鑒于此,，各地在落實調(diào)控細(xì)則的過程中，將針對剛性需求的特征,，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌鰧嶋H,，給予一定程度的保護。
第一,，對于二手房交易個人所得稅按差價的20%征收,，各地有望劃定免征門檻。不妨保留“居住滿5年且為唯一自住房產(chǎn)出售”的免征條件,，同時參照房屋的售價,、面積、購買年限等因素,，設(shè)定免征門檻,。
第二，在核算家庭購房套數(shù)時,，有望以“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為標(biāo)準(zhǔn),。當(dāng)前不少地方在界定二套房時，實施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn),，只要此前有過購房和貸款記錄,，再次購房時便算做二套房。對于以舊換新,、以小換大的改善型購房者來說,，將大大提高購房成本。為保護上述購房群體,，可將標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”,，即在購買新房之前,，只要將家庭名下的房產(chǎn)出售，仍可享受首套房政策,。
第三,，保障房的覆蓋范圍有望適當(dāng)擴大。目前僅有公租房一定程度上向外地戶籍者開放,，其余的保障房品種仍將戶籍作為門檻,，這顯然不利于城市之間、城鄉(xiāng)之間的人口流動,，影響城鎮(zhèn)化推進,。可適當(dāng)突破戶籍門檻,，擴大保障房的覆蓋范圍,，同時建立健全保障房的準(zhǔn)入和退出制度，將更多的低收入群體納入保障,。
最后,，完善個人住房信息系統(tǒng)，盡快聯(lián)網(wǎng)和投入使用,。個人住房信息系統(tǒng)可使個人房屋信息更加明晰,，有助于認(rèn)定購房者資格，并對不同類型的需求實施差別化管理,。
我國現(xiàn)階段雖然部分區(qū)域存在房屋消化的壓力,，但住房供需總體形勢仍相對緊張。在這個過程中,，合理引導(dǎo)剛需釋放無疑是避免市場大幅波動的重要措施,。供應(yīng)端的強化同樣不能放松。諸多房地產(chǎn)調(diào)控手段的要義集中體現(xiàn)在增加供應(yīng)和抑制需求兩個方面,。與增加供應(yīng)相比,，抑制需求起到的短期作用更明顯，因此也更多被運用,，但增加供應(yīng)才是根本之道,。為此，在土地供應(yīng)和開發(fā),、房屋銷售,、存量房釋放等環(huán)節(jié)的相關(guān)政策要繼續(xù)強化執(zhí)行。
從行業(yè)發(fā)展的角度而言,，要建立一個相對健康和完善的供應(yīng)結(jié)構(gòu),，需實現(xiàn)以普通住房為主、多個供應(yīng)層級并存。對于剛需的支持將給許多中小開發(fā)商帶來生存和發(fā)展空間,，有助于遏制購地,、開發(fā)環(huán)節(jié)的投機傾向，倒逼供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理化,。
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