一套房屋是否會被認(rèn)定為兩套,？
這樣的擔(dān)心在8哩島（又名榆韻華都家園）的很多業(yè)主心中普遍存在,。
1月底,，這個位于北京市通州區(qū)的樓盤東區(qū)開始收房，然而購買了該樓盤大戶型的業(yè)主卻在為自己所購房屋的權(quán)屬問題頭疼不已,。
“買房的時候，開發(fā)商告訴我,，一套房需要簽兩個合同,，當(dāng)時并不懂。但按照北京市現(xiàn)在的政策,，我將會被認(rèn)定為有兩套房,。”在該樓盤購買了一套160多平方米房屋的趙女士告訴中國青年報記者,，如果北京限購政策不變,，自己今后再買房或者換房，都將會遇到無法逾越的障礙,。
這是一個奇怪的困局,，而這個困局不僅在8哩島出現(xiàn)，在北京等多個城市的多個樓盤都存在,。
一套房屋簽兩個合同
沿著北京的朝陽北路一直向東,，在與溫榆河交匯處，會看到一個名為8哩島的房地產(chǎn)項(xiàng)目,。1月的最后一天,，這個樓盤近100名業(yè)主聚集在售樓處，要求開發(fā)商就房屋權(quán)屬,、延期交房等問題做出答復(fù),。
當(dāng)天的談判沒有任何結(jié)果，與業(yè)主們面對面的開發(fā)商代表說的最多的話就是：不清楚,。不了解,。
類似的談判在業(yè)主們購買了這個樓盤的房子之后發(fā)生過不止一次。這是業(yè)主們買房前怎么都沒有想到的,。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的公開資料顯示,，8哩島最早的預(yù)售許可證于2009年5月24日發(fā)出，正是在那個時候，這個項(xiàng)目開始了銷售,。
趙女士原本有一套房,，但為了更好地照顧自己90多歲的母親，她決定在這個項(xiàng)目買一套大戶型,。
看了樣板間,，談好了價格，選好房子,，要簽合同的時候,，趙女士卻發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商遞過來的合同卻是兩份,。
“開發(fā)商說,，就是一套房子，但為了符合政策,，要分成兩套來簽合同,。”趙女士告訴記者,，按照開發(fā)商當(dāng)時的說法,，把一套房子分成兩套來簽合同，還可以少交一些契稅,。
趙女士當(dāng)時對此并沒有太在意,，而且也沒有選擇，如果不這樣做,，就無法購買這個樓盤的大戶型,。
于是，在購房合同上,，這套大戶型被拆成了兩套各80多平方米的小戶型,，獲得兩個門牌編號，而實(shí)際上,，趙女士所購買的單元,，一層只有兩戶，都是大戶型,。也就是說,，實(shí)際上，一層只有兩套房,，但在合同上,，卻顯示為四套房。
在購房合同中,，開發(fā)商列出了這樣一條：該兩套房屋結(jié)構(gòu)相連,，乙方（購房人）為更方便、充分、合理地使用該兩套房屋,，乙方特委托甲方（開發(fā)商）對該兩套房屋進(jìn)行相關(guān)的改造,。
在購房合同的附件中，有三張戶型圖,，其中兩張戶型圖是合同中所列明的兩套小戶型各自的戶型圖,，第三張則是前兩張戶型圖拼起來之后的大戶型的戶型圖。
當(dāng)時,，所有在該項(xiàng)目購買大戶型的購房人都遇到了這樣的問題,�,！伴_發(fā)商當(dāng)時說因?yàn)閲覍Υ髴粜陀邢拗�,，所以一套房兩房本，還說能省契稅,�,！币晃粯I(yè)主說。
當(dāng)時,，這些業(yè)主并沒有意識到這樣的做法會在幾年后帶來巨大的麻煩,，而是覺得兩個房本就兩個房本，反正就是一套房,。
2011年12月,，趙女士所購的大戶型交房，她告訴本報記者,，交房時就是一套大房子,，并不是合同上所說的兩套小戶型。
然而,，正是在2011年2月15日,，北京市出臺樓市調(diào)控的“京十五條”，對在北京購房進(jìn)行了限制,，已經(jīng)擁有1套住房的北京市戶籍家庭將只能再購買一套住房,，擁有兩套住房的家庭將不能再購買住房。
這樣一來,，這個樓盤大戶型的業(yè)主將無一例外地被限制購房,。其中一位業(yè)主王小姐，2009年在該樓盤購買了兩套大戶型,，按照合同,，她名下將顯示為4套住房。
對趙女士來說,，影響的不僅僅是自己,，還有自己的女兒。當(dāng)時為了貸款方便，趙女士選擇了與女兒共有這套大戶型,，這樣一來,，在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的信息系統(tǒng)中，自己女兒名下將顯示為2套住房,。女兒也將面臨無法再購房的尷尬,。
從2009年購房至今，購買這個樓盤大戶型的業(yè)主沒有人被要求繳納契稅,，也沒有人拿到房產(chǎn)證,。
為了規(guī)避政策限制？
8哩島項(xiàng)目的開發(fā)商是北京太和保興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,，在得知記者采訪了部分業(yè)主之后,，該項(xiàng)目一位姓劉的女士致電記者，希望不要對此事進(jìn)行報道,。
這位劉女士告訴中國青年報記者,，到目前為止，確實(shí)還沒有業(yè)主拿到房產(chǎn)證,，自己對一房兩本的問題也不是很清楚,，但希望記者不要對這個問題進(jìn)行報道，否則會對開發(fā)商很不利,。
“這些業(yè)主當(dāng)時買房的時候難道不知道嗎,？”劉女士這樣反問記者。
對一房兩本的問題,，劉女士表示,，項(xiàng)目的管理層都已經(jīng)放假，春節(jié)前無法對此作出正式的解釋,，春節(jié)后會邀請北京市住建委的相關(guān)人士和公司高管對記者作出說明,。
在8哩島的業(yè)主們看來，買房時確實(shí)被告知是一套房兩個房本,，但當(dāng)時并沒有限購政策,，而現(xiàn)在北京已經(jīng)限購，“一套房兩個房本”給自己造成了本不該有的損失,。
業(yè)主們?yōu)榇艘褦?shù)次與開發(fā)商聯(lián)系,，但沒有得到答復(fù)。這些業(yè)主擔(dān)心的是,，自己購買的住房是否能拿到合法的房產(chǎn)證,？業(yè)主們不明白，究竟是什么讓開發(fā)商當(dāng)時選擇了一套住房兩個合同的銷售方式,。
“按照國家調(diào)控的要求,，要是一個項(xiàng)目中90平方米以下的住房不能達(dá)到整個項(xiàng)目的70%以上,，就無法在建委立項(xiàng)�,！北本┮患掖笮头康禺a(chǎn)開發(fā)公司的管理人員告訴記者,，但市場的實(shí)際情況是，對大戶型有大量的需求,，怎么辦呢,？很多開發(fā)商就選擇了暗度陳倉的做法。8哩島項(xiàng)目出現(xiàn)的一房兩本的問題很可能就是因?yàn)橐?guī)避這個政策,。
這個政策指的是“7090”政策,。
2006年5月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》,。這個意見中提到,，“十一五”時期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房,。自2006年6月1日起,，凡新審批,、新開工的商品住房建設(shè),，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上,。
這個政策的出臺,，讓很多大戶型的住宅項(xiàng)目陷入困境。如何應(yīng)對呢,？上述房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理人員告訴記者,，一些開發(fā)商選擇在項(xiàng)目立項(xiàng)時做成小戶型，按照小戶型到建委進(jìn)行立項(xiàng),，但在建設(shè)的時候則按照大戶型進(jìn)行建設(shè),。于是就出現(xiàn)了一套房要簽兩個合同的銷售方式，而按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門的住房交易登記備案制度,，這樣銷售的住房就有兩個房產(chǎn)證,。
“如果沒有限購政策，這樣做也沒什么影響,，但2009年的時候誰能想到政府部門會出臺一個限購的政策,？“7090”政策對購房人的影響是在限購之后才凸現(xiàn)出來的。業(yè)主確實(shí)是受害者,�,！鄙鲜龇康禺a(chǎn)開發(fā)公司的管理人員告訴記者，“7090”政策后來不了了之,，但已經(jīng)有業(yè)主為此付出了代價,。
王先生也是在2009年購買了一套8哩島的大戶型,，當(dāng)時是為了給兒子結(jié)婚騰房子。
“我并不是炒房,，住房也不寬裕,，但限購政策出來之后，8哩島的這套房子就成了大麻煩,�,！蓖跸壬f，如果將來自己要換房子,，就必須把8哩島這套房子賣掉,，但在限購政策下，誰會去買一套擁有兩個房產(chǎn)證,、在建設(shè)部門備案為兩套房的房子,？
王先生擔(dān)心，開發(fā)商可能連房產(chǎn)證都辦不下來,，如果是這樣,，自己的房子連基本的法律保護(hù)都沒有。
政策的影響不僅在房產(chǎn)證上,，還出現(xiàn)在貸款上,。
2009年11月，在8哩島項(xiàng)目還沒有封頂?shù)臅r候,，一些貸款購房的業(yè)主接到了為該項(xiàng)目提供住房貸款服務(wù)的興業(yè)銀行世紀(jì)壇支行的電話,。這家銀行告訴業(yè)主，如果那個時候開始還貸,，利率可以打折,，如果等到項(xiàng)目封頂再還貸，利率就高了,。
而按照人民銀行121號文件的規(guī)定,，項(xiàng)目封頂才可以發(fā)放貸款。一些業(yè)主同意了這個方案,，提前還貸,。還有一些業(yè)主拒絕了方案，結(jié)果在項(xiàng)目封頂之后由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化無法獲得貸款,。
記者為此與上述銀行取得聯(lián)系,，但對方表示無法對這個問題做出回復(fù)。
相關(guān)部門該承擔(dān)怎樣的責(zé)任
在8哩島,，除了一房兩本,，還有別的問題困擾著業(yè)主。
按照合同約定,，原本應(yīng)該是2010年9月交房,，然而,，最早的一批業(yè)主是2011年12月才收的房，合同約定的延期交房違約金是房款的萬分之一,。部分業(yè)主為此訴諸法庭,，結(jié)果卻是：如果走訴訟程序，只能按照房款的萬分之零點(diǎn)五進(jìn)行判決,，如果同意調(diào)解,，則按照萬分之零點(diǎn)六五進(jìn)行賠償。
業(yè)主們不能理解,，明明是合同約定的違約條款,，為什么不能得到法院的支持？也不能理解,，8哩島這個項(xiàng)目一套住房兩個合同銷售,，是如何通過相關(guān)部門的層層監(jiān)管的。
正常情況下,，一個樓盤的開發(fā)至少要經(jīng)過規(guī)劃許可,、施工許可、預(yù)售許可,、竣工驗(yàn)收這些重要環(huán)節(jié),。在8哩島項(xiàng)目，這些文件件件齊全,。
“開發(fā)商為了規(guī)避政策限制,，把一套房變成兩套房來銷售，立項(xiàng)可以騙過政府,，但還有竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)，這是怎么通過的,？”
中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜說,，難道驗(yàn)收人員看不出是一套房還是兩套房嗎？到底是開發(fā)商騙了政府,，還是政府對此睜一只眼閉一只眼,？
在汪利娜看來，行政的過多干預(yù)會造成很多意想不到的后果,。當(dāng)時政府推行“7090”政策,，本意是解決小戶型少的問題，但采用了行政強(qiáng)制的方法,，忽視了市場的需求,，市場上也產(chǎn)生了種種變通措施，最終受損的還是購房人,。
記者就該問題向通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)去采訪提綱,，截至發(fā)稿前,，尚未得到回復(fù)。
不僅是8哩島,，在北京的其他樓盤,，也存在這樣的問題，2012年,，平谷區(qū)一個樓盤就因?yàn)檫@個問題爆發(fā)了業(yè)主與開發(fā)商的矛盾,。在深圳、南昌等一些城市,，也有類似的情況出現(xiàn),。很多開發(fā)商的方法很簡單，用小戶型通過立項(xiàng),，竣工驗(yàn)收的時候,，用一堵“活墻”來應(yīng)付，驗(yàn)收之后就把這堵活墻拆掉,，兩套房還原成一套,。有的開發(fā)商甚至連這堵活墻都懶得砌，依然可以驗(yàn)收通過,。
在中國人民大學(xué)商法研究所所長,、中國消費(fèi)者協(xié)會副會長劉俊海看來,，出現(xiàn)一房兩本的問題暴露了政府相關(guān)部門把關(guān)不嚴(yán),、對開發(fā)商監(jiān)督不到位的問題，不論開發(fā)商是什么動機(jī)造成現(xiàn)在的狀況,，都不能以犧牲購房人的利益收尾,。
“房本問題應(yīng)該由房管部門與開發(fā)商協(xié)商，實(shí)事求是解決,，買了幾套就是幾套,，去實(shí)地調(diào)查一下就清楚了，不能一套房給兩個房本,，房管部門要本著實(shí)事求是的原則在系統(tǒng)里進(jìn)行調(diào)整,。”劉俊海說,。