在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，在2012年12月份,，近八成(54個(gè)城市)的新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格,，出現(xiàn)環(huán)比上漲,；同比上漲的城市也比上月增加15個(gè)，達(dá)到40個(gè)。
雖然環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過1.2%,，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過2.4%,，但部分城市呈現(xiàn)的房價(jià)上漲動(dòng)能,，以及一些城市顯現(xiàn)的調(diào)控效果弱化趨勢，對(duì)2013年的房地產(chǎn)市場調(diào)控提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
在宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)中求進(jìn)”的目標(biāo)之下,，為2013年經(jīng)濟(jì)發(fā)展謀篇布局的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了積極推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)的戰(zhàn)略方向,，盡管會(huì)議同時(shí)強(qiáng)調(diào)了繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖的政策基調(diào)，但在部分城市已經(jīng)出現(xiàn)的房價(jià)上漲壓力的背景下,，在嚴(yán)格的限購限貸政策“韁繩”下暫時(shí)放緩速度的房地產(chǎn)市場，2013年會(huì)否再度“發(fā)熱”,？已然呈現(xiàn)上漲勢頭的房價(jià)是否會(huì)更加高漲,？
盡管相關(guān)部門以及各地方政府明確限購政策不會(huì)放松，但在房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)面臨不確定因素,，一些大城市住房需求持續(xù)增長,，“一刀切”的行政調(diào)控手段精準(zhǔn)度欠缺、“副作用”逐步暴露等情況下,，2013年房地產(chǎn)調(diào)控站在了一個(gè)難度更高的新關(guān)口上,。
前低、中升,、后翹的2012
“從全國整體情況看,，量價(jià)趨穩(wěn)，是去年樓市最顯著的特點(diǎn),。這主要源于一系列調(diào)控政策改善了供需結(jié)構(gòu),，房價(jià)缺乏大幅上漲的動(dòng)力�,！遍L城證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員告訴記者,。
一方面，購房者心態(tài)比較平穩(wěn),，剛性需求和改善型需求成為市場主力,。天津我愛我家二手房中介的成交數(shù)據(jù)顯示，2012年11月以來,，80平方米以內(nèi)的中小戶型成交比例占據(jù)整體七成以上,，顯示剛性需求占據(jù)主導(dǎo)。置業(yè)顧問告訴本刊記者,，“雖然二手房業(yè)主推出房源的意愿很強(qiáng)烈,，但成交量卻沒有大幅上漲。有的購房者來店里看了十幾次,，但始終對(duì)價(jià)位不滿意,，繼續(xù)選擇觀望�,！�
另一方面,，開發(fā)商紛紛通過“以價(jià)換量”的方式回籠資金，市場供給比較充足,。記者從包頭一家房地產(chǎn)公司了解到,，2012年下半年以來,，位于鄂爾多斯的項(xiàng)目只賣了4套房，而且是將價(jià)格從每平方米7000多元,，降到5300元左右才成交的,。公司經(jīng)理說，“市場需求跟不上了,，優(yōu)惠促銷實(shí)質(zhì)上是開發(fā)商對(duì)市場預(yù)期的一種順應(yīng),，或者是為了緩解資金壓力下的一種妥協(xié)�,！�
“整體看來,，2012年國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)‘前低、中升,、后翹’的態(tài)勢,，這是住宅交易量呈現(xiàn)的趨勢，價(jià)格也是這樣一個(gè)走勢,�,！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲表示，“前低”主要是兩年多來的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控累積效應(yīng)的結(jié)果,。2012年一季度價(jià)格,、交易量都比較低。另外,，開發(fā)商以價(jià)換量很普遍,，所以價(jià)格相對(duì)比較低。
六七月份以后導(dǎo)致價(jià)格回升的原因中,，一方面剛需隨著政策的調(diào)整開始釋放,，另一方面，最大的原因是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變化,，經(jīng)濟(jì)下行趨勢明顯帶來宏觀調(diào)控的預(yù)調(diào)和微調(diào),，這對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了效應(yīng)。
“保障房的投入使用也是‘穩(wěn)’的因素,。2012年有550多萬套投入使用,；2013年600萬套開工，400萬套投入使用,。這樣累計(jì)下來,，保障房的供應(yīng)會(huì)增加，對(duì)價(jià)格的影響也是正面的,�,！比闻d洲說。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，雖然市場整體企穩(wěn),，但存在城市分化的現(xiàn)象,。一線城市成交量上升，但供應(yīng)量不足,，房價(jià)存在反彈的壓力,；而二三線城市供應(yīng)充足，甚至出現(xiàn)一定的供應(yīng)泡沫,，不具備反彈的條件,。
銀河證券董事總經(jīng)理左小蕾分析認(rèn)為，房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定,，主要得益于調(diào)控政策。未來,，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)繼續(xù)打擊投機(jī),，不能讓房地產(chǎn)價(jià)格反彈，政策應(yīng)引導(dǎo)資金等資源回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì),，促使企業(yè)以技術(shù)創(chuàng)新贏得市場,，加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。
調(diào)控政策長期效用呈現(xiàn)遞減
在房價(jià)整體平穩(wěn)的背后,，記者采訪發(fā)現(xiàn),，部分標(biāo)桿地區(qū)的房價(jià)呈現(xiàn)連續(xù)微漲趨勢，上漲動(dòng)能主要來自以下四個(gè)方面,。
一是投資需求依然旺盛,。
位于北京市朝陽區(qū)的某項(xiàng)目，2012年10月份開盤的住宅,，均價(jià)達(dá)到每平方米2萬元,，已經(jīng)銷售一空。銷售人員告訴記者,，即將開盤的售價(jià),，每平方米將上漲50～100元不等。北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析,，在土地價(jià)格及溢價(jià)率都明顯上漲的情況下,，開發(fā)商的定價(jià)也會(huì)水漲船高。展望未來一段時(shí)間,，房價(jià)已經(jīng)形成繼續(xù)微漲的趨勢,。
業(yè)內(nèi)人士分析，回顧過去十年,，投資房產(chǎn)基本上穩(wěn)賺不賠,，因此，百姓還是將房地產(chǎn)作為抵御通脹壓力的最好手段。只要通脹預(yù)期存在,，這一趨勢就難以改變,。
二是調(diào)控邊際效用呈現(xiàn)遞減趨勢。
以南京房價(jià)變化為例,，2012年9月份,，房價(jià)環(huán)比漲幅達(dá)到0.694%，10月又環(huán)比上漲0.2%,，11月環(huán)比上漲0.3%,，該地區(qū)房價(jià)已連續(xù)上漲9個(gè)月。記者在長三角地區(qū)采訪發(fā)現(xiàn),，隨著調(diào)控政策的延續(xù),，限購限貸在執(zhí)行中打折的現(xiàn)象屢見不鮮。不少房地產(chǎn)銷售人員表示,，“只要你想買,，花1萬～3萬元，就能繞過限購令”,；一些銀行人士介紹,，通過個(gè)人信用貸款，也能買房,，只是利息高一些,；而通過辦離婚證的方式，將家庭二套房“變?yōu)椤笔滋追�,，獲得優(yōu)惠貸款,，更是業(yè)內(nèi)公開的秘密。
三是房價(jià)上漲預(yù)期持續(xù)存在,。
內(nèi)蒙古社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長于光軍認(rèn)為,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處在政策、市場博弈的關(guān)鍵階段,，不少人都認(rèn)為如果宏觀經(jīng)濟(jì)不樂觀,，中央政府可能會(huì)放松調(diào)控政策。
銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東認(rèn)為,，調(diào)控時(shí)間越長,，市場對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期越強(qiáng)烈，因?yàn)槭袌龌A(chǔ)并未發(fā)生根本的改變,。此外,，限購政策已經(jīng)實(shí)施一年多，很多小開發(fā)商受到?jīng)_擊,，選擇打折銷售甚至退出,。未來的房屋供給存在短缺風(fēng)險(xiǎn),，加強(qiáng)了市場對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期。
四是國外量化寬松政策的影響,。
任興洲表示,，美國、日本等多個(gè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體同時(shí)出臺(tái)量化寬松政策,，全球差不多有10萬億美元的流動(dòng)性投入到世界的金融池子里,，這會(huì)直接和間接地影響中國的流動(dòng)性。中國的人民幣匯率和中國房地產(chǎn)市場的獲利能力,，會(huì)使得熱錢更多往這里涌入,，有可能對(duì)中國的房地產(chǎn)市場形成沖擊。
在上述因素的作用下,，房價(jià)上漲動(dòng)能有進(jìn)一步傳導(dǎo)的趨勢,。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，標(biāo)桿地區(qū)的房價(jià),，具有市場風(fēng)向標(biāo)的作用,。一旦形成房價(jià)上漲的心理預(yù)期，很快將向其他地區(qū)蔓延,，房價(jià)整體上漲難以避免。搜房網(wǎng)發(fā)布的監(jiān)測信息稱,，天津2012年11月打折優(yōu)惠樓盤數(shù)量為309個(gè),，環(huán)比10月份少了33個(gè)，這表明一些開發(fā)商已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變銷售策略,，不再以價(jià)換量,，或許是即將漲價(jià)的信號(hào)。
“精確制導(dǎo)”完善樓市調(diào)控體系
接受本刊記者采訪的多位專家以及市場研究人士認(rèn)為,，從目前政策層面?zhèn)鬟f的信息看,，2013年以抑制投機(jī)投資性需求、保障基本供給的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方向不會(huì)改變,，鑒于一些城市已經(jīng)出現(xiàn)的調(diào)控政策長期效用遞減趨勢,，建議從目標(biāo)、手段和預(yù)期三個(gè)方面增加調(diào)控精準(zhǔn)度,。完善樓市調(diào)控體系,，促使在積極推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略目標(biāo)下，形成合理消費(fèi)預(yù)期,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,。
一是調(diào)控目標(biāo)更加精準(zhǔn)。樓市調(diào)控的目的是打擊炒房行為,，讓房地產(chǎn)市場更多地回歸居住屬性,。因此,，建議盡快在全國范圍推進(jìn)房產(chǎn)稅，應(yīng)該讓擁有房產(chǎn)越多的家庭,，承擔(dān)的稅收越高,。
有專家分析，房產(chǎn)稅改革是大勢所趨,，土地財(cái)政糾偏,、現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)制度改革、建立正確的激勵(lì)制度,，都需要房產(chǎn)稅,。雖然從短期看，房地產(chǎn)稅將減少地方土地收入,，但從長期看,，普遍征收的房地產(chǎn)稅使地方政府擁有固定的、不隨房地產(chǎn)市場周期大起大落的穩(wěn)定收入,。
二是調(diào)控手段更加精準(zhǔn),。市場普遍反映，限購限貸等行政調(diào)控手段,，對(duì)抑制投機(jī)需求起到了很好的威懾作用,，但也誤傷了一部分改善型需求。建議推出手段更為靈活,、精準(zhǔn)的市場化調(diào)控手段,。
業(yè)內(nèi)呼吁，房屋交易過程中,，政府可根據(jù)房屋持有年限,，區(qū)分自住需求和投機(jī)行為。對(duì)房屋交易越頻繁的個(gè)體,，收取的稅費(fèi)越高,。還有學(xué)者表示，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房屋交易過程中的增值收益征稅,。同時(shí),，通過個(gè)人所得稅抵免等方式，降低剛性需求的稅收負(fù)擔(dān),。
三是調(diào)控預(yù)期更加精準(zhǔn),。當(dāng)前房地產(chǎn)仍然具有較強(qiáng)的投資屬性，受市場預(yù)期的影響非常大,。尤其是在通脹壓力背景下,，必須盡快改變房價(jià)長期上漲的心理預(yù)期，建議出臺(tái)調(diào)控的中長期規(guī)劃,，明確實(shí)施效果的時(shí)間表,。
于光軍建議,，頂住壓力，穩(wěn)定并完善現(xiàn)有的調(diào)控政策,，給地方政府,、開發(fā)商和購房者穩(wěn)定、明確的調(diào)控信號(hào),。優(yōu)化開發(fā)商的開發(fā)結(jié)構(gòu)和銷售行為,，促使房地產(chǎn)市場軟著陸�,！耙坏┬纬烧叻潘傻念A(yù)期,，房地產(chǎn)泡沫會(huì)再度膨脹，不僅影響經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大局,，未來的局面也將更難收拾,。”