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承接2012年末成交量擴大態(tài)勢,，今年1月份的前三周,，一線,、二線城市商品房繼續(xù)旺銷,。中國指數(shù)研究院所監(jiān)測的40個重點城市房地產(chǎn)成交量數(shù)據(jù)表明,，其中絕大多數(shù)城市的樓市成交量漲幅超過100%,。在此現(xiàn)象的背后,，年初銀行個人房貸的利率下浮減少了購房者的購房成本,，在一定程度上也成了刺激房市成交量攀升的推手,。
近日,，《經(jīng)濟參考報》記者多方了解獲悉，目前,，大部分銀行給予首套房個人房貸利率的最低折扣可達(dá)8.5折,，9折利率則是普遍。但值得注意的是,，不少銀行要求購房者所購買的樓盤開發(fā)商與該行有合作關(guān)系,，方可享受折扣獲得貸款。
首套房利率最低能打八五折
銀行業(yè)內(nèi)人士普遍表示,，個人房貸是銀行個人信貸業(yè)務(wù)占比最大的部分,，一般個貸的額度全年波動不是很大，年初相對而言會寬松一些,，因此會出現(xiàn)較低的折扣,。
《經(jīng)濟參考報》記者在北京采訪了解到，工,、農(nóng),、中、建四大行基本上個人房貸最低折扣為8.5折,，具體根據(jù)個人信用資質(zhì)而定,，9折則普遍可以申請到。中小股份制商業(yè)銀行的情況則有所不同，利率從8.5折到基準(zhǔn)不一,。其中,，光大銀行個人房貸利率一般維持基準(zhǔn)，沒有折扣,。而民生銀行方面表示,，“從2012年開始，個貸方面我們更傾向于做經(jīng)營性貸款,，房貸非常少,，利率一般情況下為基準(zhǔn)�,！�
與國內(nèi)銀行相比,，外資銀行年初針對個人住房貸款有較大的利率優(yōu)惠。盡管前不久,，有消息稱,，部分外資銀行個人住房貸款利率最低能有8.1的折扣，但據(jù)了解,，低至8.5折以下的折扣基本上沒有,，或者非常難申請到�,；ㄆ�,、渣打、恒生等外資行普遍表示,，8.5折為最低折扣,。“就花旗而言,，目前能享受到的個人房貸最低利率是8.5折,，但還要看客戶購買的是期房還是現(xiàn)房，如果是購買的現(xiàn)房,，申請貸款程序會相對簡單一些,，而期房的話，如果開發(fā)商不是與銀行有合作關(guān)系的,，申請程序就比較復(fù)雜,。”花旗銀行(中國)北京分行的一位客戶經(jīng)理說,。
記者注意到,，外資銀行對于個人房貸利率折扣也有一些具體要求。恒生銀行(中國)的客戶經(jīng)理表示,，目前該行最低房貸折扣為8.5折,，要求貸款的客戶有固定收入,，且月薪為月供的兩倍。渣打房貸8.5折的前提則是渣打銀行客戶,，普通客戶的存款門檻為10萬元,，高級客戶則為50萬元,，且月收入在1萬元-4萬元之間,，才有較大希望申請到8.5折優(yōu)惠。
享折扣有條件
住房貸款利率折扣成為眾多購房者所考慮的重要因素,，不少購房者會比較多家銀行利率,。但據(jù)《經(jīng)濟參考報》記者了解，目前大多數(shù)銀行的房貸利率折扣僅是針對購買與銀行有合作關(guān)系的開發(fā)商樓盤,，如果個人自主申請貸款的話,，審批會非常麻煩甚至?xí)庥觥安慌薄?BR> “實際上，銀行之所以要求客戶貸款的樓盤開發(fā)商必須要與銀行有合作關(guān)系,，是因為開發(fā)商在銀行有土地抵押貸款,，一般都是在哪個銀行做過土地抵押貸款，個人房貸也指定在哪個銀行貸,，這部分收入來源也可以供開發(fā)商還該行的開發(fā)貸,。”花旗銀行(中國)北京分行的一位客戶經(jīng)理告訴《經(jīng)濟參考報》記者,。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，眾多房地產(chǎn)商資金鏈陷入困境,，由此給銀行帶來的是開發(fā)貸違約的風(fēng)險,。如此，銀行將個人房貸的折扣與有合作關(guān)系的開發(fā)商樓盤緊密掛鉤,，也就不難理解了,。
中國銀行負(fù)責(zé)個人信貸業(yè)務(wù)的一位客戶經(jīng)理對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“一般而言,，大多數(shù)銀行都會考慮客戶需要貸款的樓盤開發(fā)商是否與該行有合作關(guān)系,，如果沒有合作關(guān)系，客戶直接找銀行貸款的話,，就需要到住房貸款擔(dān)保中心去申請擔(dān)保,，并且擔(dān)保費用由客戶承擔(dān)，一般是6‰,，而銀行對這樣的貸款批貸程序會相對麻煩一點,，甚至有的銀行不太愿意給客戶做與開發(fā)商沒有合作關(guān)系的個貸�,！�
在大型商業(yè)銀行中,，建行北京多個支行營業(yè)部的客戶經(jīng)理均明確表示,，建行一般只做與開發(fā)商有合作關(guān)系的個人房貸業(yè)務(wù)，利率最低可以8.5折,。
對于個人房貸的審批時間,，大多銀行均為3-5個工作日。在購買首套二手房方面,，記者了解到,，購房者在銀行的貸款利率折扣最低也能享受8.5折。因此,，也有銀行的個人貸款客戶經(jīng)理建議購房者可以考慮購買二手房,。相對于首套一手房受開發(fā)商合作關(guān)系的限制，二手房貸款折扣門檻相對較低,。一般個人房貸審批通過后,，客戶自己再去做房屋過戶手續(xù)，以及到銀行進行房產(chǎn)抵押登記,，流程全部通過后,，銀行即可放款。
理財師建言還貸準(zhǔn)則
2012年,，央行對貸款利率進行了兩次調(diào)整,，第一次是在6月8日，5年期以上貸款利率由7.05%調(diào)整為6.8%,，調(diào)整之后不到一個月,，在7月6日又進行了一次調(diào)整，5年期以上貸款利率由6.8%調(diào)整為6.55%,，這意味著,，2013年執(zhí)行的個人住房貸款利率比2012年要低0.5個百分點。
每年年底至第二年年初都有一波提前還貸潮,，但隨著利率調(diào)低,，正在按揭過程中的房奴們每月的月供也將減少，這就讓本來有著提前還貸想法的購房者或許有些猶豫,，究竟是否該提前還貸,？
對此，有銀行理財師指出,，并不是所有人都適合提前還房貸,。
“目前貸款償還方式，一種是等額本息還款,，當(dāng)借款人還款年數(shù)已接近還款中期時,，就不適合提前還貸了。因為等額本息還款方式中,，借款人前期還的利息多,，本金相對少,。到還款中期的時候已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金,，提前還貸的意義不大,。另一種是等額本金方式，若借款人還款期已經(jīng)超過1/3,，那么提前還房貸也沒有必要,。這個階段，即使你提前還房貸,，還的更多的是本金,，顯然意義也不大�,！惫ば械囊晃焕碡敺治鰩熣f。